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房地产调查报告

发布时间:2024-04-28 房地产调查报告

房地产调查报告热门十一篇。

当我们落实一项工作时,都需要书写报告,工作报告应在总结情况的基础上,重点提出下一步工作的安排意见。报告的标准格式是什么?推荐一篇网络文章讲述的是“房地产调查报告”希望各位喜欢,您可以将这篇文章收藏起来方便下次查看!

房地产调查报告(篇1)

引言        泸州市是四川南部一个中等规模的城市,一个时期以来,泸州市的房地产业取得了长足的发展,房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势,可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。    一、泸州房地产市场现状    (一)城镇居民住房条件有巨大改善,但仍有较大需求    据统计,2005年,全市城镇人均居住面积10平方米,比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米,住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但总的说来,居民住房状况与全国、全省相比还有巨大差距。1999年,全年仍有危房面积 3.5万平方米,城镇居民缺房户6722户,城市现有平房住宅 173.36万平方米。据有关资料显示,全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右,与全省相比低l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。    (二)住房制度改革全面推进,住房社会化、商品化的条件基本成熟    截止2005年6月,全市公有住房272万平方米,按房改政策已出售217.8万平方米。批准房改房上市2.48万平方米。住房租售价格比进一步协调,2000年租金标准达到了双职工家庭收入的10.81%,新房达到了14.4%,均达到了国家和省政府提出的10-15%的要求。    (三)房地产开发投资快速平稳增长,商品住宅价格平稳上升    2000年完成房地产开发投资5.32亿元,为1992年的10.23倍,平均增长率44.23%,施工面积为167.7万平方米,比92年增加2.86倍,年均增加35.7%。92年至2000年,累计竣工面积为330.6万平方米(含拆迁安置用房),累计销售237.81万平方米,产销保持平衡。至2001年7月,空置房为3.66万平方米,且多为楼层、环境、位置不佳的住房。    92年以来,全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势,没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800-1500元/平方米,近十年间增幅为300-800元/平方米,与全省其它同类型城市相比平均低100-300元/平方米。    (四)土地供应进一步规范,招商引资工作获得进展    以往,房地产开发用地多为开发商自行分散征用,或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定,加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要,加强了房地产招商引资工作,已敲定数宗大型房地产开发项目,并相继实施,为房地产市场的发展变化增添了外来因素。    二、房地产市场发展存在的主要问题    (一)房地产市场导向不够明确,商品房开发成本偏高    如过去对土地一级市场实际上未垄断,土地与规划衔接差,招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划,到目前为止尚未建成一个10万平方米以上的小区,单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视,相继出台了有关政策,加大了调控引导力度,逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。       泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高,主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本;二是征地拆迁成本高,与周边中小城市相比综地成本偏高;三是土地市场的管理不够严格,开发商和有的单位炒买炒卖,提高了用地成本。    (二)房地产融资规模小,房地产开发企业素质不高    一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据,全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32.45%。因无置业担保公司承担风险,银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少,我市目前引进的十余个外地投资项目,已投入资金不足3亿元。    主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差,尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家,市区72家,平均注册资金仅有700余万元,无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立,产品品质、经营信誉不高,企业发展缺乏活力。    (三)房改相关环节不配套    一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批,一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设,住房公积金管理、使用与房改政策脱节,职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚,不能及时用于购置新房、维修补贴,加上住房补贴未到位,一定程度上削弱了个人买房支付能力。    三、未来房地产市场发展前景预测    市人口预计达到480万人,其中非农业人口将达到 120万人,比目前增加50万人左右

房地产调查报告(篇2)

房地产市场调查报告

房地产市场调查报告(一):

关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照20xx年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察资料以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见推荐。现就有关榆林市房地产市场视察状况报告如下:

一、基本状况

近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本构成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,基本解决了不一样层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份,全市共建成商品房面积210。6万㎡,完成销售面积136。8万㎡,空置面积74。0万㎡,空置率为35。2%,其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49。1万㎡,销售27。2万㎡。

20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡,20xx年涨至2300元/㎡,20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,20xx年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年个性是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85。1万㎡,其中20xx年完成22万㎡;20xx年完成18。1万㎡,同比下降17。7%;20xx年完成45万㎡,同比增加了148。6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7。7万㎡(1540套),总投资1。17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4。25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大,楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚,撤地改市个性是20xx年以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致榆林个性是榆林市区的房价起伏较大(见图2),充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来,榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响,20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47。5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑。

20xx年全市房地产上市交易面积67。6万㎡,交易额17。9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到20xx年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63。1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54。8%、56。3%,促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力:一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩,持续经济增长,稳定宏观经济形势,国家出台了不少扶持政策,增强了消费者的购房用心性。同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。

同时,银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增加206亿元,较年初增加137亿元,增长29。35%,同比多增76亿元,增量已相当于20xx年全年的181。75%,增幅分别高于全国、全省4。93个和1。35个百分点。6月末,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增4。15亿元。金融机构为用心配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融服务品种,增加了对居民消费的信贷投入,有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡,南北差异较大。由于我市经济南北差异较大,作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场,绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时,房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡,房价高峰时一些地理位置优越的房价到达5400元以上,南部县区的房价则普遍较低,基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少,消费者趋于理性。20xx年以来,受诸多因素的影响,个性是房价的过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来,受金融危机影响,榆林的房地产市场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性,房地产市场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步减少,榆林的房地产市场正在逐步走向规范,走向成熟。

4、土地价格大幅上升,土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施,随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步抬高,开发成本大幅上升(见表4):

20xx年以前,榆林城区土地价格亩均价为57。43万元,而20xx—20xx每亩均价为207。4万元,20xx年亩均价94。1万元,基本与20xx年以前持平,土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查,20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动,此刻建和销售的商品房,是以前的储备土地。20xx年金融危机以来,房地产企业均未冒然购地,他们对这场金融危机的影响程度、持续时光、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学决定,土地购买热情不高,对土地价格的心理预期不是很乐观,导致土地需求锐减,土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨,土地开发成本大幅提高。

榆林市房地产开发企业的土地购置费用,从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年,榆林市房地产市场持续火爆,土地购置费用快速增长,增速到达1。7倍;之后受市场影响,房地产投资热情减弱,使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡,上涨了344元/㎡,涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成必须的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素:一是随着居民生活质量的不断提升,居民住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尚。与此同时,20xx年股市持续低迷,存款利率较低,房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。

因此,经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施,增加了土地出让的透明度,增大了土地获取价格,从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响,增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善,也增加了商品房建设成本,促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备,是将“生地”变为“熟地”资金的投入,进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年,每平方米土地开发成本由263元上升到794元,增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中,国内贷款占到17%,到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的状况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款到达48%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时光,目前房屋销售仍处于调整期。

应对金融危机的严重影响,市委、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业能够说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳快速发展起到了用心的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2。5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大:

3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8。41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的状况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选取(见表7):

4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势,净增加1976万元,房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元,较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份,房地产营业税入库9877万元,较去年同期6024万元增长的63。96%。20xx年1—10月份,房地产税收总额6256万元,较去年5349万元同比增长16。96%。

此外,房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也十分明显。

从表8能够看出,20xx年全市房地产税收占税收总收入的2。87%,房地产税收对全市地方税收贡献较大,20xx年房地产税收收入占税收总收入的2。53%,所占比例略有下降。但实际上,与同期相比,净增加了198万元,仍处于上升趋势。进入20xx年,受房地产市场下滑的影响,房地产税收全年完成7116万元,占税收总收入的1。18%,较上年同期减少2742万元,所占份额下降了1。35个百分点,下滑幅度较大。20xx年1—10月份,房地产行业税收完成6256万元,同比增长16。96%,占税收总收入的1。21%。

四、对规范我市房地产的几点推荐

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征:政策方向对、政策配套性强、政策目标贴合经济发展需要、政策作用贴合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展,对于推动榆林经济快速发展,促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展,应加强以下几个方面的工作:

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用十分明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责,对于促进房地产业具有重要好处。

一是要稳定房价,防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上,把房价控制在一个合理的、普遍都能理解的水平上,要与我们的经济发展水平相适应,与人民群众的收入水平相一致,持续房地产市场的健康平稳发展。要透过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价,在经济适用住房的建设过程中,既要把握规划建设时机,确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求,使他们“住有所居”,享受社会进步和经济发展的成果,又要尊重市场规律,不宜过分扩大保障范围,对房地产市场造成较大影响,破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研,摸清底子,科学合理供给,引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道,用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展带给依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究,透过统计分析,科学掌握购房需求信息,对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布,防止盲目建设,减少社会资源的浪费,有效解决供需矛盾,为房地产业的健康发展带给一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前,全市共有房地产开发企业129个,其中具有二级资质的开发企业12个,三级资质开发企业31个,四级资质开发企业73个,暂定资质开发企业13个,有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右,且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以构成自我的品牌,提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此,政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业,透过资源整合、优势互补、强强联合,使他们的企业做大做强,培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业,让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业,逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合,根据自身的技术和优势,另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律,违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前,对已建成并使用的要进行详细登记备案,对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔,以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理,确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑,调查了全国有代表性的620个房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不一样的类型,620个案例中,销售房价最高的为45000元/㎡,最低为1130元/㎡,地价占房价最低例为5。3%,最高为58。6%。620个案例地价占房价比例平均为23。2%,356个项目比例在15%-30%之间,其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此,必须要加强土地监管,确保土地供需平衡,以抑制房价不合理上涨。

一是加大政府宏观调控力度,高度垄断土地一级市场,提高土地统征、储备和管理的潜力,搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为,盘活已出让土地,促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神,严格按规定收取闲置费,闲置满两年以上的土地要无偿收回,打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。

二是规范土地市场,加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等,对原划拨进行开发的,务必按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的,务必由政府收购储备,进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的,务必严肃查除,坚决制止此类问题的发生。

三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策,防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地,从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款,提高房地产公司银行贷款的门槛,从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润状况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批,对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期,透过金融、税收等手段,有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高,进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性,使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市此刻人均gdp是1万多美元,超过北京、上海,创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外,以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计,鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多,远高于榆林房地产业18。7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展,务必首先加快城市发展,让先进的开发城市理念进入榆林,带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发务必顺应未来发展的总趋势,走整体性、规模化发展之路。

其中,政府务必强化其总体规划功能,否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展,最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展,其中尤其体此刻品牌的竞争力和营销潜力上。随着房市的日益成熟,消费者也是日益理性化,尤其是房地产业本身的特点,决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以,要想获得消费者的青睐,务必重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高,房地产企业务必建立服务至上的理念:一方面在深入了解消费者需求的基础上,对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心思考。另一方面也要完善今后服务意识,做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变,进行细致准确的产品定位,并采取多种销售手段,把目光转向售前、售中、售后各个阶段,努力提高服务质量,从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目,规范税费征管行为。据有关统计数据显示,土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59。42%。据不完全统计,我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大,这就给某些政府权力部门带给了权力寻租的机会,增大了腐败的可能性,同时也减少了财政收入,加重了企业负担,损害了政府形象。因此,政府要组成清查组,对所有税费项目进行一次清理整顿,对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔,废除一些不合理的收费项目,减免一些收费项目,以减轻开发商负担,增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设,提高城镇居民收入,不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设,对于推动房地产企业的发展具有重要作用,随着人们的生活节奏的不断加快,对追求生活品质的要求逐步提高,消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中,对住房配套问题给序了相当大的关注,买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一,近年来发展日新月异,但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进,在必须程度上抑制了一部分人买房的用心性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用,必将对榆林房地产市场产生用心而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入,不断改善生活质量,提高生活品质。要按照科学发展观的要求,不断增加广大居民的收入,让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果,不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前,我市的二手房交易市场还处于初级阶段,、人员配备、交易场所等还不健全,交易量小,且很不规范,这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此,要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备,建立健全完善的。同时要减免部分税费,以吸引广大居民加入到这一市场上来,不断完善和繁荣这一市场,以推动榆林房地产业的健康有序发展。

总之,我们要透过不懈的努力,使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场,用心引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展,为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出用心的贡献。

房地产市场调查报告(二):

一、xx房地产市场发展现状

优越的地理环境,浓厚的商业氛围,旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今,xx商品房价格一向呈现稳步上涨的态势,xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域,同时,也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言,xx房地产无论从产品定位还是创新程度,都趋向于中高端。

xx年以后,随着超多外埠资本注资xx,该区域房地产格局呈现出新变化。一方面,房产的整合概念不断增强,如永清片区的新天地项目,集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不一样商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主,而是深化为产业概念,地产对城市的影响力进一步增强。另一方面,顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来,武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约,项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后,这一局面被打破,xx滨江地产及商业地产呈现出用心的发展态势。20**年,xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前,xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局,物业形态上以高层为主,投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下,房地产项目的消化速度虽然有所放缓,但价格仍然稳步上升。

二、xx商品住宅发展特征

产品特征:xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征:xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右,均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征:全市商品房销售项目中,xx区域占据了39。54%,xx区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征:包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位:中高端产品为主,中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

文化诉求特征:浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析

(1)商品住宅价格与销量分析

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时光内,房地产开发量居XX市前列,同其它区域相比,其价格一向呈现出上升状态,20**年(1―6月份),xx住宅均价到达5894。43元/平方米,与去年同期相比,价格增长了39。57%。另一方面,受国家宏观调控政策影响,在进入20**年以后,商品住宅的销量出现必须程度的下降,20**年(1―6月份),xx住宅销量为8950套,与去年同期相比,减少了51。32%。

从上表能够看出,xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的,而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看,高档楼盘主要集中在xx中心城区,中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为XX市的一个开发热点,住宅开发力度较大,目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场理解状况来看也是比较理想的,相信随着该区经济不断的纵身发展,房地产业会在其中充当越来越重要的主角。

同时,该区域交通日益通畅,市政配套逐步成熟,东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得用心成果,这些都将为这一带的房价带来必须的升值空间。

(2)xx商品住宅市场供求关系

1、20**年(1―6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套,1―6月总供给13299套,市场总销量为8950套,总体供销比为1。49:1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动,XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年(1-6月份),全市旧城改造拆迁面积为16万平方米,同比下降28。94%。

同时,国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大,也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示,已拥有一套住房,进行第二次或多次购买行为的家庭占到47。52%,其中,包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求,因而受外部环境的影响较大,成为住房市场中可伸缩性的需求。

xx作为武汉房产投资的主要区域,投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的20**年最新调研数据显示,潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响,使得一部分在该区域工作及期望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如下图所示:5000―7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上,7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

20**年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示,90平方米以下户型供小于销,140平方米以上户型供大于销,90-140平方米户型供销比较平衡。其中,90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20。52%,90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27。83%。90平方米以下户型的上市和销售状况受政策的影响程度日益显现,从今年1-6月份的状况来说,xx90平方米以下户型的上市量较大,占到全市同等户型上市量的40。17%,90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45。43%。

四、xx各区域住宅市场发展概况

xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成,根据其房地产发展特点,下文将按不一样片区对其住宅发展特征进行分析:

(一)xx中心区

20**年上半年xx中心区成交均价为6875。42元/平方米,较去年同期上涨2152。88元/平方米,涨幅为45。59%。其中商品住宅共成交3235套,较去年减少4630套,降幅为58。87%。

从上半年xx中心区成交价格来看,1至5月呈递增趋势,5月到达价格高峰,为7286。34元/平方米,随后6月价格出现小幅回落,但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说,成交方面较去年严重萎缩,总体成交量还未到达去年同期水平的一半。

出现这样的状况,主要由两方面因素造成,首先xx中心区商品房供应量趋于下降,与去年同期相比,新房供应量减少3成之多,制约了购房者消费;当然,更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区,房价涨幅过快,甚至超过中高收入购房者的支付潜力,楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前,大多数开发商选取坚挺,仅有少部分尾盘项目打起价格战,这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世,集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造,势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建,位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来,xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势,各大板块功能定位不一样又相互促进,将由点及面,以板块崛起带动周边区域发展,从而促进整个xx中心区的加快建设。

xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)

(二)古田片区

20**年上半年古田片区成交均价为5217。82元/平方米,较去年同期上涨1516。4元/平方米,涨幅为40。97%。其中商品房住宅共成交1195套,较去年减少2609套,降幅为68。59%。

从成交价格状况来看,尽管古田片区今年1至6月一向都是稳中有升,但与去年同期相比,在全市各区中价格涨幅居末位,仅仅高于青山片区。另外,成交方面,古田仅成交1195套,跌幅居全市之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看,活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线,该地段离中心城区较近,周边配套也相对完善,所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此,随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成,该片区供应量减少,市场关注度有所下降,再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击,以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划,为古田板块的楼市发展改善了外部环境,区域房地产市场后期发展看好。随着?口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理,使得古田区域项目能够成片,整体开发,同时,未来轻轨通车,西汉正街商圈构成,都将在很大程度上改善古田区域的城市环境,为古田楼市的发展带给有力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)

(三)二七、后湖片区

20**年上半年二七、后湖片区成交均价为5186。25元/平方米,较去年同期上涨1694。93元/平方米,涨幅为48。55%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年下降42。06%。

从成交价格来看,该片区价格涨幅基本趋于平稳,1至5月稳中有升,6月价格略为回调。受供应量的影响,后湖地区商品房关注度下降,百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天?双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少,二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势,部分楼盘因而加大了打折力度,高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是,轻轨二期的正在加速建设,堤角至丹水池路段基本竣工,黄浦路段则已建设过半,交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面,二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中,家乐福等商业巨头已经确定落户,未来她将辐射后湖、二七等地区,弥补商业配套不足的现实问题。

二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)

(四)东西湖片区

20**年上半年东西湖片区成交均价为4708。77元/平方米,较去年同期上涨1431。83元/平方米,涨幅为43。69%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年增长了14。07%。

从成交价格及成交套数来看,东西湖片区今年实现价量双增,个性是销量,尽管只增长14个百分点,但纵观今年全市其他的销售状况,该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一向处于观望情绪,但从该片区个别项目的调查显示,客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户,很多也是因为价格相对较低,所以将买房目标选定在郊区,应对高房价,有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘,从目前状况来看,东西湖尽管存在交通不便,但价格低、环境好弥补了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型,一向是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明,市场环境的影响下,开发商开始注重产品结构的调整,产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不一样,本区域由于其自身条件限制,小高层的过渡时光不长、过渡量较少,迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需必须时光的市场磨合,才能逐步为区域市场理解。从楼市发展的总趋势看,高层物业是未来市场的主流产品。

东西湖被誉为武汉的“北大门”,而金银湖更是占据空港经济之利,未来还将在那里修建保税物流中心,发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系,加快异地置业的脚步,为下一步楼市的繁荣奠定基础。

房地产市场调查报告(三):

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用,房地产业直接税收占到总税收的15%左右,相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入,则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快,房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期,中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策,对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说,政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状,客观分析政策对房地产走势的影响,从而研究提出相应的对策推荐,对持续我区房地产市场的持续健康发展,具有重要好处。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37。3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489。9万平方米,销售100万平方米。今年以来,我区房地产业发展呈现以下特点:

1、房产投资持续较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头,1-6月,房地产开发平均增速为42。2%,具体走势见图一。其中,住宅建设在房地产开发投资中的地位突出,占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高,2-6月累计增速分别为:2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;办公楼开发投资也持续了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势,2-6月的增速走势见图二:

从商品房预售状况来看,回落趋势明显。1-6月全区预售3940套,总面积50。6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15。5%和15。4%。出于对宏观政策的观望心态,3月份我区商品房预售出现了一次明显下降,4月份仅售出474套,总面积6。5万平方米,与3月份相比均下降了44。3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平,每月预售385套,总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策,但年后,房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响,我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始,我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升,房价在、、年分别同比上涨20。5%、30%和42%。目前,我区新建商品房均价已达5590元每平方米,同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米,同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨,房地产市场投机成份严重,中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点,市也出台了多项有关政策,加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要透过以下几方面来调控房市:

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,规定各地要根据房地产市场变化状况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时光;对房价上涨过快的地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日,央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策,规定对房价上涨过快城市或地区,可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%,并实行住房贷款下限管理,将个人住房贷款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文,规定2005年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税,同时规定凡在2005年6月1日以后购买非普通住房的,按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。2005年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作,于2月18日推出“网上二手房”试运转,增强房地产信息的透明度,并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构,加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。2005年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看,宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响,从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时,平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重,房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩,我区房地产业发展将出现必须程度的“缓刹车”效应。

但从长期看,宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素,到达抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的,有利于我区房地产市场的持续健康发展,主要将起到以下几方面的作用:

——合理控制房地产投资开发量。透过调整房贷利率、税收政策,减少房地产市场中的投机成分,显露市场真实需求量,合理引导房地产投资开发量。同时,透过严格土地供应,有效防止过度开发的状况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。透过加大配套商品房和中低价商品房的建设量,调整房地产供应结构,满足普通老百姓的住房需求,有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。思考到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应,我区房地产价格仍将继续走高,但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价,使其涨幅趋于稳定。

三、用心应对,持续我区房地产市场持续健康发展

总的来说,由于我区房地产市场发展基数相对较低,近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇,从长远来看,我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段,走向日趋成熟。为持续我区房地产市场的持续健康发展,当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势,建立起科学有效的房价监测和预警体系,加强对房地产市场的调控,维护房地产市场价格秩序,促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格;当前个性要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作,将出让土地面积、房地产开发投资额,新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率,市场平均价格及变动状况和原因等列入分析资料。一旦发现价格异常波动,及时提出预警推荐。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络,及时反馈项目的进展状况,以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目,并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权,同时,严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关,严格审查房地产开发企业的资质条件,对抽逃注册资本金、项目资本金,无证或超范围从事房地产开发经营的行为,要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产,根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划,合理预留开发空间,以到达透过城市规划来引导房地产开发,带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控,透过房地产市场的信息透明化,培育和发挥房地产行业协会的作用,引导房地产企业掌握市场状况,根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求,市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设,同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机,用心引导商品房开发向普通住宅建设倾斜,改善住宅供应,完善住宅功能,提高住宅质量。同时,结合我区开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。

房地产市场调查报告(四):

济南市房地产市场调查分析报告

第一部分:投资环境分析

1、济南自然环境及人口概况

济南市南依泰山,北跨黄河,地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上,地势南高北低。地形可分为三带:北部临黄带,中部山前平原带,南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。

济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会,全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心,也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里,市区面积3257平方公里。

济南历史悠久,是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽,泉水众多,被誉为“泉城”。济南的市树是柳树,市花是荷花。

2、济南经济状况分析

(1)宏观经济概况

2004年,济南市实现地区生产总值1618。9亿元,增长15。6%,综合经济实力持续在全省前列,是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118。7亿元,增长7。8%;第二产业实现增加值742。4亿元,增长19。8%;第三产业实现增加值757。8亿元,增长13。0%。。

(2)银行存款余额概况

济南市是中国九大金融区之一,金融机构门类齐全,运营良好。到2004年底,全市各类银行金融机构存款余额2991亿元,比年初增长22。1%,全市贷款余额2830亿元,增长10。8%。

(3)济南市民收入及消费概况

2004年,城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元,增长9。0%;人均消费性支出8581元,增长2。2%。农民人均纯收入4116元,增长13。7%;人均生活费支出2543元,增长9。8%。城乡居民的消费结构发生较大变化,生活质量提高。城市居民消费更注重消费质量,休闲娱乐享受型消费发展迅速,人均休闲娱乐等服务支出800元,增长19。7%,占消费性支出的比重9。3%,提高1。3个百分点。城市人均住宅使用面积到达了19。5平方米,比上年末增加0。65平方米;农村居民人均生活用房面积32。9平方米,增加0。4平方米。

(4)固定资产投资概况

2005年济南全年全社会固定资产投资856。9亿元,增长31。6%。在全社会固定资产投资中,城镇及以上单位投资724。4亿元,增长32。3%;农村投资132。6亿元,增长44。0%。房地产开发投资121。1亿元,增长9。9%,其中:住宅投资96。2亿元,增长10。1%,占房地产开发投资的79。4%。

(5)建筑业

2005年全市具有新资质等级的建筑业企业753家,共完成增加值93。3亿元,增长10。4%;实现利税22亿元,增长8。6%;全员劳动生产率(按当年价全社会增加值计算)为13。03万元/人,房屋施工面积3448万平方米,房屋竣工面积1216万平方米,其中住宅732万平方米。

2006年一季度,全市建筑业开局平稳,全市资质建筑业企业共完成总产值48。2亿元,同比增长7。8%。其中,国有及国有控股企业完成建筑业总产值31。5亿元,同比增长1。1%;非国有及国有控股企业完成16。7亿元,增长19。3%。

一季度,房屋建筑施工面积2026。2万平方米,比去年同期增长13。2%。其中,新开工面积376。2万平方米,同比增长34。7%。

一季度,完成竣工产值14。6亿元,比去年同期增长33。9%,房屋建筑竣工面积39。4万平方米,与去年持平。

综合以上五方面,济南经济状况,作以下几点分析:

(1)2005年济南市的国内生产总值水平位列全国城市的地21位,但增势强劲,第三产业增幅明显。据《济南市总体规划文本》显示,到2010年三次产业的结构比例调整为5:45:50,这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。

(2)从居民银行储蓄和家庭月收入以及人均住宅面积分析,济南市商品房市场需求潜力较大。数据证明,2005年济南市人均可支配收入为12310元,在全国15个副省级城市中排第6、7位,在山东省17城市中,济南市排第二位,相对购买力水平中高。2005年,家庭年收入区间以3~5万元为最多,比例为44%,其次为3万元以下的家庭,比例为29%,收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%,10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素,以上收入特征预示着未来低价位市场需求量仍然较大,中价位市场需求逐步成为主流。

(3)济南是一座“畸形”消费城市,贫富差距大,公款消费现象严重。

(4)房地产投资继04年快速增长、05年低幅调整后,正成为热点。

(5)在与当地同行的接触中发现,济南部分“先富”人士已开始二次或多次购房。

3、济南市城市发展规划

(1)中心城区总体布局。

中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。

A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心,划分为核心区和11个功能各有倾重的片区。

●核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。

●白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。

●无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区。

●文东为科研文教片区。

●千佛山为风景旅游片区。

B、王舍人组团位于中心城区最东部,规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。

C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间,以济南开发区新区为主体构成。重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。

D、大金组团位于中心城区西部,规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。

E、党家组团位于中心城区西南部,规划为汽车制造工业为主的独立工业区,重点发展汽车制造工业。

(2)公共设施布局

A、中心商务区。

在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。

B、市级商业中心。

在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。

C、省级行政办公用地。

集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。

D、金融设施。

在中心商务区内。

E、文化娱乐设施。

在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。

F、体育设施。

在腊山湖北新建市级体育中心。

G、调整完善医疗卫生设施。

在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。

H、文科设施。

完善文东科研文教区建设,在南部十六里河地区建设济南科技活动场所,在东部鳌角山地区预留高教科研用地。

(3)济南旅游资源开发。构成以古城旅游区为中心,四面扩展的格局。

A、古城旅游区。

主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。

B、向北扩展建成黄河旅游区。

主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。

C、向东扩展建成龙山文化旅游区。

主要包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。

D、向南扩展建成山川古迹旅游区。

主要包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅游区。

E、向西扩展建成平阴民俗风情旅游区。

主要包括洪范池、翠屏门等风景旅游区。

(4)外联交通

A、铁路。

2010年前建设京沪高速铁路济南段(含黄河高速铁路桥),建设邯济线、济龙烟线,并引入济南枢纽。

B、公路。

近期建设大杨庄黄河公路二桥,京沪高速公路济德、济泰段,高速浇城公路环的东南段,京沪与济青高速公路的联接线。

C、机场。

济南(遥墙)机场扩建为国内口岸一级机场。新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道,延长现有跑道至3200米,张庄军用机场不宜在市区内保留,迁出选址新建。

(5)城市交通。

总体框架:3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主干路。(简称“三环九射、九纵九横”)

“三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环;由二环东、南、西、北路组成的主干路环;由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里环。

“九射”指主干路环向外放射的济王、济青(青州)、济青(青岛)、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临9条高等级公路。

“九纵”指二环西路、营市街(快速)、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路(快速)、二环东路9条南北向主干路或快速路。

“九横”指二环南路、刘长山路、经十路(快速)、经七路、经四路、经一路、北园路(快速)、清河北路、二环北路等9条东西向主干路或快速路。

4、济南重大市政工程

(1)已建:

A、洪城高速路东、北、西线和黄河二桥建成通车。

B、英雄山路、趵突泉北路拓宽改造及济泺路立交桥一期工程竣工使用。

C、泉城广场建成使用。

D、济南机场主跑道投入使用。

(2)在建:

A、“蓝天工程”,市区新增绿地20万平方米,使城市绿化覆盖率到达36%,绿地率31%。

B、“旧城改造工程”。抓好一批旧居旧村和低洼棚户区的改造建设,搞好舜湖社区,新世界阳光花园、北园八村以及其它居民小区的成片住宅开发和经济适用房建设。

(3)规划:详见“济南市城市发展规划”。

分析:从以上“3、济南市城市发展规划和4、济南重大市政工程”两项资料分析得出以下几点:

A、对中心城区,采取强化、改造手段,进一步确立其商业、金融、和都市旅游的核心地位。

B、重视东西两头的发展,以若干片区的构成确立其每个片区的核心任务。

C、南部大力开发旅游资源,构成济南的生态区。

D、北部发展的比重在全市范围内最轻,对华山各案可能有影响的主要有以下几点:

●北向扩建黄河旅游区,其中华山旅游区作为其中一部分。

●京沪与济青高速公路的联接线工程。将使外联更方便。

●顺河高架路北延工程。

●历山北路拓宽工程。

第二部分房地产市场分析

一、房地产市场的总体运行状况

由于房改政策、城市基础设施及旧城改造、城市新功能区域规划建设的拉动作用,济南市房地产市场正在逐步升温。据有关部门透露,5年之内济南市将有4000万平方米的住宅需求量,年需求量平均约800万平方米。

在一轮发展机遇面前,济南市房地产业的市场格局必将要发生质的变化,一些有强大后盾支持的开发商可能会脱颖而出。

1、土地市场分析

2006年土地供应状况

根据济南市土地部门的放量土地和部分区域招商土地的统计,济南市市区目前能够进入市场的土地在3万亩左右,而且新的土地供应还不断增加。但济南市获取土地渠道和价格的多样性及历史遗留问题的理顺解决,会在必须时光内造成明显的供求矛盾。

2、房地产投资状况分析

2006年投资预期

有关部门的信息显示,济南市确定用心推进房地产业发展,今年力争完成开发投资135亿元,同比增长25%。其中:住宅建设完成投资95亿元,商业用房完成投资40亿元。商品房施工面积980万平方米,其中商品住宅施工面积800万平方米;新开工面积400万平方米,实现销售面积300万平方米。

3、商品房销售状况分析

截至2006年2月末,全市商品房屋销售建筑面积为20。8万平方米,同比增长33。3%。其中,住宅销售建筑面积为18。4万平方米,同比增长18。7%,占全部销售面积的88。5%,下降10。9个百分点。2月末,我市商品房屋空置面积为38。5万平方米,其中空置住宅34。6万平方米,分别比去年同期增长42。6%和31。1%。买方市场有需求释放的迹象,但超多新开楼盘的出现,购房人选取余地较大,配置一般、同质化较强的楼盘将面临市场的考验。

4、商品房价格走势

2006年2月份登记成交均价为3034元/平方米,比1月份增长18。3%。从前4个月的中档住宅市场看,在售楼盘每平方米均价到达3500-4500元。市场出现10000-12000元/平米的高端住宅产品。

5、经济适用房市场分析

据悉,济南市总共规划了5个片区来建设经济适用房,其中首个向中低收入家庭销售的槐荫区大金庄经济适用房项目建设面积15万平方米,槐荫区世纪中华城项目7万平方米,北全福经济适用房居住组团7。7万平方米。这为广大低收入家庭解决住房问题的同时也带给良好的居住环境。

二、房地产热点区域板块分析

济南南部是大片的山区,北部是黄河,地理位置的特点决定了济南市的发展方向是东西向的,加之铁路交通线贯通东西,经十路、经一路、泺源大街、解放路、泉城路……,济南的繁华街道大多是东西走向,这就造成了济南的房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展的特点。

这种城市结构特点造成了济南的商业地产投资集中在交通干线沿线,居民住宅也大多集中在东西偏南方向。济南自古就有“宁要历下一张床,不住天桥一间房”的说法,谈的就是这个特点。反映到济南的房地产市场上,南部,东部的房价比北部西部的房价要高上一个档次。

针对济南市的特点,政府在制定城市规划的时候也充分的照顾了交通干道沿线的商业的住宅开发。

成功拓宽改造后经十路板块显现巨大商业投资价值。目前位于经十路沿线大型楼盘,东部中润世纪城,西部的阳光一百都有不俗的市场表现,越来越得到市场认可。

大改造后的经一路板块也是济南市的一大投资热点。位于经一路延长线和大明湖西北侧的巴黎花园,具备良好的地理位置和人文环境,楼盘前景看好。大明湖附近离经一路不远的鲁能康桥,具备必须的升值潜力。另外,由山东省建工集团开发的明珠国际商务港,投资前景看好。

济南市的历史文化风貌区具备较高的升值潜力。典型的就是泉城广场沿线,周围名胜聚集,是济南市的中心,围绕泉城广场,泉城路、泺源大街两条东西向的干道也是一个值得关注的板块。

历史及规划因素构成的特色产业聚集地,如以山大路为中心的科技商业地带,以英雄山路为中心的社区、商业、通讯地带,以北园大街为中心的建材家具、娱乐产业地带,以及以趵突泉为中心的特色旅游带等,均是应关注的投资热点。

属“南控”的济南南部地区,山青水秀,自然环境好,红叶谷、九顶塔、野生动物园、药乡森林公园等济南大部分近郊旅游景区也都在南部,南部获批准开发的楼盘就具备了很好的增值空间,位于济南南部开发的阳光舜城、伟东新都、国际风情街等民用和商用房产的热销也说明这一点。

东部区域板块发展潜力日益显现,随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接,为区域土地市场带给充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程,仍是未来一段时光济南住宅市场的热点区域。

第三部分2006年济南住宅市场分析预测

2006年住宅市场预测

1、行业发展方面

计划经济——改革开放——加入世贸组织,中国的经济是不断走向市场化、国际化的,各行业面临的是世界范围的竞争与机遇,各行业、各领域的市场化程度也在不断提高。房地产相关领域,土地已基本走市场化的道路;利率政策在不断灵活,商业银行等市场参与者的话语权在不断加大,央行虽在总体监控,但越来越多的是透过市场化手段影响利率波动;汇率方面,国家汇率制度也进行了重大的改革,控制性的放开了人民币汇率,将人民币推向了世界货币市场。综合来看所有房地产相关领域市场化程度的加深都会对房地产行业产生促进作用,推动市场不断成熟,稳步发展。

2、新增供应量方面

05年由于受中央和地方各种房地产政策的影响,新增供应量与04年相比大幅下降,市场一度低迷,销售量萎缩,成交价格虽时有波动,却并无大幅滑坡。但从长远来看,宏观经济来方面,国家在抑制投资过热,房地产行业作为国家支柱产业之一必然是重点调控对象,但房地产业不仅仅拉动投资,也能有效拉动需求,且能带动家电、建材等多行业的消费性支出,解决国家一向以来有效需求不足的问题。进入2006年3月份,济南东西南北中都有大盘项目在启动,在住宅市场上泉景·天沅(80万平米)、历山名郡、重汽·翡翠郡(68万平米)、融基·湖光山色等新项目或开盘或开始大力推广,4月份,外海中央花园(88万平米)、蝶泉山庄、阳光100三期、京鲁山庄、大地花园、嘉汇·环球广场、绣水如意国际商都等项目启动发售。60万平米以上的大型楼盘就有鲁能领秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100万平米以上)、外海中央花园。正在热卖的大盘有伟东新都(103万平米)、阳光100国际新城(178万平米)

3、产品种类方面

2006年房地产上市品种多样成为市场亮点。从千佛山禧园、国华东方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地华园、历山名郡,从中润世纪广场、嘉汇·环球广场到第一大道、绣水如意国际商都,别墅、花园洋房、小高层住宅、高层住宅、商住社区等品种的出现反映了当前市场需求的多样化。而10多个旧村改造项目及其它价格较低的项目的旺销,也显示了住宅市场从低端向高端推进的态势。06年开发商应注意市场细分,找准客户定位,才能在较旺的市场空间中赢得一席之地。

4、居住品质提高方面

在2006年新开工的项目中,技术含量、户型设计、施工质量、形象包装、品牌营造等方面均有进步,这反映了在“节能、节地、舒适、生态环保”大背景下济南房地产市场的进步。天泰太阳树项目推出“不要空调暖气”的恒温恒湿宣传主题,翡翠郡在户型设计等方面申请5项专利。

5、户型及面积方面

市场需求在户型及面积方面趋于理性化。06年的热点集中在75-90平米的两室两厅以及100-115平米的三室两厅上,总价低,易于理解。南部城区的状况略有不一样。详见客户群分析。

6、价格方面

目前国家颁布的一系列土地、税收以及利率等方面的政策都给开发商不小的成本压力,此外原材料价格和劳动力价格的稳步上涨,楼盘品质提升带来的成本也在增加,所以预计未来一段时光价格不会下降,但今年政策中关注的经济适用房、旧村改造转轨等关键词,预示必须规模的中低价房的开发,同时未来一段时光新增供应量的增加,将会对济南楼市产生不小的冲击,限制楼市价格的增长幅度。2006年前四个月,在售楼盘均价到达3500-4500元/平米,销售势头良好。泉景天沅起价3830元/平米,鲁能领秀城均价4200元/平米,位于阳光舜城的依山居5700元/平米左右,东部品质楼盘均价在4300-4800元/平米,太阳树酝酿10000元/平米销售均价。

7、供应分布方面

未来一段时光,南部将是06年住宅市场的焦点,随着国家对房地产政策的收紧,许多开发商过去囤积的土地纷纷亮相,从05、06年房展会我们能够看出,南部新楼盘骤增,并且开发规模、和品质都较高,吸引了众多购房者的眼球;东部区域发展潜力日益显现,随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接,为区域土地市场带给充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程,仍是未来一段时光济南住宅市场的热点区域。

8、客户群方面

(1)潜在购房者基本特征

①潜在购房者的年龄结构趋于年轻化,40岁以下的年轻人成为购房群体主流,所占比例达73%,其中,26~30岁的购房群体为主,所占比例为29%。购房群体的年龄特征将直接影响其对住宅的户型选取、建筑风格、社区配套等的需求状况。

②购房行为主要以家庭为单位,三口之家占据主导,比例为48%,二人世界所占的比例为27%,相比之下单身购房群体在对房产的需求程度和支付潜力上都略显不足,所占比例仅为12%。但单身白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速,单身一族对住宅物业要求日益强烈,对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。另外,老年人消费市场正日益扩大,其消费心理和消费潜力与年轻人相比,更加理性,尤其是在古城济南,随着人口老龄化的加快,老年人的消费力资源会比较充裕。

③潜在购房者中具有大专和本科学历的人群已经成长为潜在的购房主流,为79%;其次是具有高中(含中专、技校)学历的人群,比例为17%,相应的购房者对社区带来的文化气息、生活品质、周边配套都将提出更高的要求。初中及以下学历的人群仅占4%。

④潜在购房者的工作单位多为私营企业,其次为事业单位,透过对潜在购房者的家庭年收入和工作单位作交叉分析证明,年收入在6~10万元间的购房者的工作单位中私营企业居首位,年收入在10万元以上的潜在购房者工作单位以事业单位为首。

⑤潜在购房者的主要出行工具表现为公交车,所占比例为44%,相应的,购房者对于公交汽车站的关注程度也较强。其次为自行车/助力车,比例为24%,排列在第三位的是私家车,比例为17%,购房者的私家车拥有数量不容忽视。

(2)潜在购房群体需求特征

①79%的受访者选取1~2年内购房,打算一年内购房的比例为38%,2年内购房者比例为41%,选取2~3年内购房的比例为15%,3年以上购房的比例仅为6%。近年来,由于拆迁的区域较大,购房者思考改善居住条件的需求也较大,导致购房计划表现出相对集中的特征。

②潜在购房者的置业目的中自我改善居住条件的居于首位,所占比例为69%,购房给父母及孩子的比例为23%,用于投资的潜在购房者所占的比例为6%。结合潜在购房者的住房性质分析,商品房的拥有比例仅为16。2%,自有住房、房改房所占的比例为35。8%和30。2%,拆迁房所占的比例为9。3%。

③潜在购房者中有40%选取在东部购房,选取南部区域的比例为22%,选取西部区域的比例为19%。南部区域购房者思考的主要因素依次为:自然环境、交通便利、价格和工作方便。

④潜在购房者对建筑形态的选取中,多层居首位,所占比例为57%,其次为小高层所占比例是37%,对于高层的选取比例仅占6%,别墅所占的比例是1%。虽然多层依然在建筑形态中占据主导地位,但是小高层已经逐渐为购房者理解,其地位日渐稳固,而且限于稀缺的土地资源,小高层的需求容易得以实现,而对多层的需求则会由于其供给量的匮乏逐渐向小高层和高层转移,购房者对小高层的需求未来将呈现增涨势头。

⑤潜在购房者首选的户型结构是平层,所占比例为50%,选取复式结构的比例为25%,选取错层的比例为16%,跃层结构为8%。

⑥济南市户型需求综合分析状况来看,二居室、三居室是需求的主力户型,比例超过90%,其中二居室比例为62%,三居室比例为28%;对一居室、四居室的户型需求极少,分别为2%、3%。户型需求与家庭成员结构密切相关,一居室更多地面向单身及投资者,四居室以上的户型因其总楼款较高,相对抑制客户的购买需求。但相关分析证明,济南市不一样区域的购房者对住宅的户型需求略有差异,选取市中区的购房者对三室的需求量较其他区域强劲,南部区域内对四室的需求较显著,证明这两个区域大户型住宅较有市场。南部区域需求户型比例基本为一居室2%,二室一厅28%,二室二厅29%,三室二厅35%,四居室6%。

⑦80~100平方米之间的户型面积指标成为大众需求主流,比例高达39%,其次为100~120平方米,需求比例为26%,80平方米以下需求比例为19%,120~150平方米需求比例为11%,对150平方米以上的户型需求比例为4%。

(3)潜在购房者的购买潜力分析

①家庭年收入区间以3~5万元为最多,比例为44%,其次为3万元以下的家庭,比例为29%,收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%,10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭年收入在3~5万之间的,对总价的承受潜力就应在20~45万之间。家庭年收入在6~10万之间的,对总价的承受潜力就应在40~90万之间。

②对价格的理解程度集中在4000元/平方米以下,比例超过90%,其中3500元及以下所占的比例最高,为64%,其次为3500~4000元/平方米,所占比例是30%,4000元/平方米的住宅比例仅占5%。

③对住宅总价的承受力,以40万元以下的为需求主流,占到总数的八成多,其中21~30万元间的总价,购房者理解的比例约占到四成,其次是31~40万元之间的总价,约占到三成,超过40万元的总价水平,仅有12%的人能够理解,所以总价水平40万元为潜在购房者的心理底线。依据潜在购房者能够承担的总房款价格,细分不一样购房群体的需求特征为:承担总房款在30万元以下的潜在购房者,偏好的面积首先是81~100平米,其次为61~80平米,偏好的户型分别为二室一厅一卫和二室二厅二卫;总房款在31~40万元之间的购房者偏好的面积为101~120平米,户型为二室二厅一卫;总房款在41~60万元之间的购房者偏好的面积为121~150平米,户型为三室二厅二卫;总房款在61~80万元之间的购房者偏好的面积为121~180平米之间,户型为四室二厅二卫。

(4)配套需求分析

①绿化、超级市场、幼儿园/学校是最重要的三项配套。潜在购房者关注的社区配套中,绿化居于首位,所占比例为20%,之后分别为超级市场、学校/幼儿园和运动场所。结合前文可知,潜在购房者年龄以26~30岁之间的居多,其中家庭结构为二人世界的占五成,因此,其对幼儿教育环境关注程度较强。

②潜在购房者对于有车位需求与无需求的比例为4:1,租用与购买所占的比例分别为49%和32%。潜在购房者比较偏好地下的车位。购房者愿意支付的车位价格主要集中于7万元以下,比例为50%,其次为8万元,比例为21%,购买者对车位的购买意识不强,愿意支付的价格普遍较低,车位配比应将当前需求与未来城市发展相结合思考。

房地产市场调查报告(五):

房地产市场调查报告优秀范文社会实践报告

20**年以前,榆林城区土地价格亩均价为57。43万元,而20xx―20xx每亩均价为207。4万元,20xx年亩均价94。1万元,基本与20**年以前持平,土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查,20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动,此刻建和销售的商品房,是以前的储备土地。20xx年金融危机以来,房地产企业均未冒然购地,他们对这场金融危机的影响程度、持续时光、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学决定,土地购买热情不高,对土地价格的心理预期不是很乐观,导致土地需求锐减,土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨,土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用,从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年,榆林市房地产市场持续火爆,土地购置费用快速增长,增速到达1。7倍;之后受市场影响,房地产投资热情减弱,使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从20xx年的2050元/?上升到20xx年的2394元/?,上涨了344元/?,涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成必须的压力

。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素:一是随着居民生活质量的不断提升,居民住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尚。与此同时,20xx年股市持续低迷,存款利率较低,房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此,经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施,增加了土地出让的透明度,增大了土地获取价格,从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响,增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善,也增加了商品房建设成本,促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备,是将“生地”变为“熟地”资金的投入,进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年―20xx年,每平方米土地开发成本由263元上升到794元,增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中,国内贷款占到17%,到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的状况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款到达48%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%。

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时光,目前房屋销售仍处于调整期。

应对金融危机的严重影响,市委、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业能够说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳快速发展起到了用心的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2。5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大:

3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8。41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的状况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选取(见表7):

4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年―20xx年房地产税收呈平衡增长态势,净增加1976万元,房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元,较上年同期减少2742万元。20xx年1―10月份,房地产营业税入库9877万元,较去年同期6024万元增长的63。96%。20xx年1―10月份,房地产税收总额6256万元,较去年5349万元同比增长16。96%。

此外,房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也十分明显。

从表8能够看出,20xx年全市房地产税收占税收总收入的2。87%,房地产税收对全市地方税收贡献较大,20xx年房地产税收收入占税收总收入的2。53%,所占比例略有下降。但实际上,与同期相比,净增加了198万元,仍处于上升趋势。进入20xx年,受房地产市场下滑的影响,房地产税收全年完成7116万元,占税收总收入的1。18%,较上年同期减少2742万元,所占份额下降了1。35个百分点,下滑幅度较大。20xx年1―10月份,房地产行业税收完成6256万元,同比增长16。96%,占税收总收入的1。21%。

四、对规范我市房地产的几点推荐

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征:政策方向对、政策配套性强、政策目标贴合经济发展需要、政策作用贴合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展,对于推动榆林经济快速发展,促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

房地产调查报告(篇3)

20xx年,受全球经济发展放缓的影响,全国的房地产价格总的呈低速态势,尤其是深圳、上海等大城市最为明显。受大环境的影响,我市房地产企业项目贷款审批难度增加,项目整体销售量同比明显下降。20xx年东营市房屋销售价格累计同比上涨8.3%。

一、房地产市场价格变化情况

1、房屋销售价格涨幅逐月回落。20xx年,我市房屋销售价格每月同比涨幅依次为11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%,房屋销售价格涨幅呈逐月走低的态势。

2、二手房价格涨幅高于新建房。20xx 年新建商品房销售价格同比上涨6.3%,在新建商品房中,住宅类上涨7.3%,其中,商品住宅上涨8.4%,多层住宅销售价格上涨9.7%,别墅类销售价格上涨4.1%。在新建商品房中,非住宅类上涨4.0%,其中,办公楼上涨1.8%,商业用房上涨5.0%。 20xx年我市二手房销售价格同比上涨14.8% 。

3、二级地段房屋价格涨幅较高。随着城市化进程的逐年加快,城市区域的不断扩大,周边生产和生活环境的良好营造,区域地块迅速成熟,促使土地较快升值,并留有较大的发展空间,房屋成本上涨成为必然。从房屋所处地段级差分析,20xx年我市一级、二级、三级、四级地段房屋销售价格同比分别上涨1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中,新建房销售价格同比分别上涨0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。

二、影响房屋价格的因素分析

就房价而言,虽然东营的房价保持平稳趋势,但是房屋销售价格增幅逐月放缓。由于受地价成本、建筑原材料成本以及其他行政性收费成本的制约,与省内其他城市相比,东营房价相对不高,基本上能反映出东营房地产市场的状况,尽管存在着一些炒房者的`投机行为,但是总体而言,东营的房地产市场不存在所谓的房产泡沫,也不会出现类似于上海、深圳等地大幅降价的可能。

从市场供给来看,在房价放缓增长的同时,东营的房地产市场供给量仍保持平稳趋势。虽然已经开始实现由卖方市场向买方市场转变,但还远远没有达到市场饱和的地步。尤其是在特定的地段,甚至出现了供不应求的局面,这一点在西城表现得尤为突出。就目前市场形势而言,大量新的楼盘上市时间进度,有可能受到市场的影响而放慢,但仍然会陆续开盘上市。随着数量的增加,竞争会更加的激烈,这对于广大消费者是有益的。

房地产开发商虽然倾向于利润高的高档住房开发,但是由于受收入水平和市场供求关系的变化,高档住房市场从某种程度上已经趋向于饱和,而中档和中小户型的住房总体呈现持平甚至下降的趋势,使购房者的选择受到了限制,现有情况下能够买得起高档住房的人是有限的,绝大多数购房者还是更加倾向于中档住房,这就导致消费群具有了一定的固定性,未来东营房地产市场住房的供应状况应该向多元化方向发展。

三、房地产价格的基本判断

东营市房屋销售价格指数总体保持平稳,但相对趋于高位。20xx年年初以来,房地产市场观望气氛浓厚,销量锐减,各月同比价格涨幅回落,各类价格指数缓慢渐行。同时,由于上年房地产市场的持续火爆,开盘的楼盘大多已销售75%-80%及以上,再加上在有的房地产开发企业谨慎看好东营市场,企业对剩余不多的楼盘主动降价已不现实。唯有今年新开盘的楼盘价格有可能松动,但由于周边楼盘价格的标杆作用,加上开发企业对新楼盘在精装修、精配套、星级物业服务等方面挖潜,以提高房屋使用的附加值,价格松动幅度不会很大。

从另一角度看,如果宏观调控政策有所松动,或者调控政策对需求的心理影响减弱,期待房价自然下降心理落空,各种需求随之增加,伴随销售量的增加,我市房屋销售价格将会有小幅上扬的可能。

房地产调查报告(篇4)

一、前言

近些年来,整个郑州市房地产市场取得飞速发展,也产生了深刻的变化。市场需求旺盛,城市房地产开发量和需求量每年均以2位数速度增长,产品品质有了很大提高,消费者购买行为更趋理性。

在政策方面,为应对市场过热,国家纷纷出台宏观调控政策,房地产市场准入门槛大大提高了。房地产大洗牌时代马上就要到来。

一些主要房地产企业,纷纷提出战略问题,提出关注市场长远需求问题,提出市场细分和定位问题。主要目的是希望通过调整思路,寻求企业长期生存发展之道。而政府作为经济发展的服务者和引导者或是政策的制定者,更需要了解真实的市场情况和一线资料。而这一切,都离不开对市场的准确把握和对客户的深入研究。

二、调查目的及意义

1、站在全省的角度,在省域经济发展的层面,对房地产行业做一个全局性调查,对政府宏观政策的制定提供数据参考,对房地产行业的发展提供建议和良性诱导,对城市居民居住状况和居住满意度做到了解。(宏观层面)

2、调查包括郑州市(以后会涉及河南省各个地市)高、中、低三个层次的购房者和需求者,全面把握居民需求和动态,涉及范围广,具有较强社会意义。(全民层面)

3、了解河南主要城市房地产市场客户最新动态,预测未来市场发展方向,提出市场机会,为企业战略和展品定位提供指导性意见;区分不同层次人员的需求状况,了解不同房地产企业的市场地位和物业情况,对房地产行业的市场竞争状况做到了解,对居民的购房需求指数做到了解。(企业和客户层面)

三、调查亮点

1、首次提供郑州市主要房地产企业客户需求整体数据分析;

2、提供不同公司客户需求对比分析;

3、提供本公司不同社区客户需求对比分析;

4、提供郑州市不同区位客户需求对比分析;

5、提供不同类型客户需求对比分析;

6、行业领袖企业展望未来房地产市场发展趋势;

7、行业领袖企业分析未来房地产企业发展机会。

四、调查内容

(一) 基本内容

1、客户基本特征

2、客户居住现状

3、居住满意度

4、品牌影响度

5、客户购房需求

6、生活习惯及居住价值观

7、对未来客户住房需求展望

8、对未来房地产市场机会分析

(二) 扩展内容一:市场环境调查

1、容量及发展潜力;

2、行业营销特点及竞争状况;

3、周边环境对该行业发展的影响;

4、当前市场主要项目种类、品牌及销售状况;

5、该行业各产品的经销网络状态;

(三) 扩展内容二:消费者调查

1、消费者对房地产各项目的购买形态(购买过什么品牌、购买地点、选购标准等)与消费心理(必须品、偏爱、经济、便利、时尚等);

2、消费者对市场上存在的主流品牌的了解程度(包括名称、特点、价格等);

3、消费者对品牌的意识、对本品牌及竞争品牌的观念及品牌忠诚度;

4、消费者平均月开支及消费比例的统计;

5、消费者理想的居住描述。

(四) 扩展内容三:竞争者调查

1、主要竞争者的产品与品牌优、劣势;

2、主要竞争者的营销方式与营销策略;

3、主要竞争者市场概况;

4、本项目主要竞争者的营销状态;

五、调研对象及抽样

(一) 市区居民

居民对住宅市场信心; 购房意向;

对目标地块认知和吸引力评价;

对目标地块发展信心和前景的评价。

(二) 有购买意向的潜在客户

目前居住状况;

购房目的原因以及购房时考虑的主要因素;

目标客户群体属性特征;

对价格、面积、户型、小区楼盘建筑、绿化、景观等需求情况;

对医院、学校、购物场所等配套设施的需求情况;

媒体消费特征;

对目标地块优劣势评价。

(三) 目前已经购买或者入住中高档小区的现实客户

目前居住状况;

目前居住满意和不满意之处评价;

目标客户群体属性特征;

对目标地块优劣势评价;

购房过程中看房历史及评价;

(四) 高新区和市区的竞争楼盘;

竞争楼盘销售情况;

目标客户特征;

楼盘卖点、宣传攻势;

楼盘户型面积配套等基本特征;

竞争楼盘的优势和不足之处;

六、调查员的规定、培训

(一) 规定

1、仪表端正、大方。

2、举止谈吐得体,态度亲切、热情。

3、具有认真负责、积极的工作精神及职业热情。

4、访员要具有把握谈话气氛的能力。

5、访员要经过专门的市场调查培训,专业素质好。

(二) 培训

培训必须以实效为导向,本次调查其人员的培训决定采用举办培训班、集中讲授的方法,针对本次活动聘请有丰富经验的调查人员面授调查技巧、经验。并对他们进行思想道德方面的教育,使之充分认识到市场调查的重要意义,培养他们强烈的事业心和责任感,端正其工作态度、作风,激发他们对调查工作的积极性。

七、人员安排

根据我们的调研方案,在湘潭大学及市区进行本次调研需要的人员有三种:调研督导、调查人员、复核员。具体配置如下:

调研督导:1名

调查人员: 20名 (其中15名对消费者进行问卷调查、5名对经销商进行深度访谈)

复 核 员:1—2名 可由督导兼职,也可另外招聘

如有必要还将配备辅助督导(1名),协助进行访谈、收发和检查问卷与礼品。问卷的复核比例为全部问卷数量的30%,全部采用电话复核方式,复核时间为问卷回收的24小时内。

八、市场调查方法及具体实施

市区居民:CATI计算机辅助电话调查xx个 潜在客户:街头随机面访xx个 现实客户:入户面访xx个 竞争楼盘:神秘顾客xx个

九、调查程序及时间安排

本次调研大致来说可分为准备、实施和结果处理三个阶段。

1、准备阶段:界定调研问题、设计调研方案、设计调研问卷或调研提纲。

2、实施阶段:根据调研要求,采用多种形式,由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息。

3、结果处理阶段:将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析,并将调研结果以书面的形式——调研报告表述出来。

在客户确认项目后,有计划的安排调研工作的各项日程,用以规范和保证调研工作的顺利实施。按调研的实施程序,可分七个小项来对时间进行具体安排:

调研方案、问卷的设计

…………

3个工作日 调研方案、问卷的修改、确认

…………

1个工作日 项目准备阶段(人员培训、安排)

…………

1个工作日 实地访问阶段

…………

4个工作日 数据预处理阶段

…………

2个工作日 数据统计分析阶段

…………

3个工作日 调研报告撰写阶段

…………

2个工作日 论证结段

…………

2个工作日

十、经费预算

十一、附录

参与人员及岗位职责: 项目负责人:待定

调查方案、问卷的设计:待定

调查方案、问卷的修改:待定

调查人员培训:待定

调查人员:待定

调查数据处理:待定

调查数据统计分析:待定

调查报告撰写:待定

论证人员:待定

调查计划书撰写:待定

房地产调查报告(篇5)

一、摘要

目前新城区规划面积高档住宅区,一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象,房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心,中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付,还将有不少楼盘先后开盘,伴之中心区生活配套设施和交通条件的不断完善,中心区即将成为又一个居住中心。

二、城区规划背景(新城:未来城市副中心)

新城区其定位为未来的政治、经济和文化中心。该区域规划总面积生态型、园林式的国内一流中等城市,充分发挥其XX城市副中心的优势,分担主城区的城市功能,减轻中心城区的城市负荷。

新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元,完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴,为休闲文化商业景观轴,今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置,办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块,是大型的城市公园。

根据规划,新城区空间环境特色可概括为:“一心”,即鄞州新城区的中心,为区行政办公大楼所在区域,它不仅在功能上是城市行政商业区,在空间景观上也是视觉中心,它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现;“两轴”,即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴;“三环”,即通过整合现状河流绿化,形成绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点,布置城市公园。

三、已建成楼盘:

复式多层、高层、联体别墅和单体别墅,以学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站,交通比较便捷。

9幢范围洋房和10幢联体别墅组成,共700多户,开盘价4000元/㎡左右,目前二手价6200元/㎡左右。步行五分钟可到达公交站点。

3、半岛名邸:由光大置业开发,位于天童北路与华裕路口,总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河,由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉,活动室,健身房等,需步行10——15分钟方可到达公交车站。

高层、小高层和别墅组成。以大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程,离市区十分钟车程,小区附近设有公交站点,是居住和休闲的首选地。

四、在建楼盘:

4幢公寓和79套三层连排组成,将于20xx年6月份开盘。

9幢高层组成,共650多户住户。以100——120㎡的三室二厅二卫为主。24小时热水供应,安保自动化,还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400元/㎡左右。

3幢高层组成,共828户。预计开盘价6200元/㎡左右。

小高层、高层和单身公寓组成。

五、调查定论

从市场调查的过程和信息,我们可以清晰的看到,XX房地产主要开发商在参与打造新城区,结合城市规划和房地产市场规律,稳步有序的推进,实现了房地产业东湖场馨园最具代表性,从营销的角度上讲,风格不是主要形成竞争的因素,大量的百余平方普通住宅区,将吸引更多的购房者,从这里将引出一个环境与人文因素,以及周边的配套设施,成为营销新的引爆点;从各个小区的布局来看,总体上价格与价值是相吻合的,营销工作的主要重点,还是在于如何妙作聚集人气。总之,未来新城区的房地产市场还将持续走高。

房地产调查报告(篇6)

两港一城建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用,房地产业直接税收占到总税收的15%左右,相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入,则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快,房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期,中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策,对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说,政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状,客观分析政策对房地产走势的影响,从而研究提出相应的对策建议,对保持我区房地产市场的持续健康发展,具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米,销售100万平方米。今年以来,我区房地产业发展呈现以下特点:

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头,1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势,2-6月的增速走势见图二:

从商品房预售情况来看,回落趋势明显。6月继续维持了较低的预售水平,每月预售385套,总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策,但年后,房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及跟涨不跟跌的投资心理等因素影响,我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始,我区房地产价格以年均、年分别同比上涨30%和42%。目前,我区新建商品房均价已达5590元每平方米,同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米,同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨,房地产市场投机成份严重,中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点,市也出台了多项有关政策,加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市:

中央:

土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,规定各地要根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

房贷利率调整。3月16日,央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策,规定对房价上涨过快城市或地区,可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%,并实行住房贷款下限管理,将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地产调查报告(篇7)

西南交通大学希望学院

房地产估价作业——调查报告

相关内容构成及表格

学院(系):西南交通大学希望学院

专业:土木工程

班级:建筑七班

学生姓名:罗方维

学号:

任课和指导教师:鲜娟

作业的完成日期:20xx年12月07日

成绩:

住宅房地产市场调查研究报告内容构成

1.宏观环境分析

(1)经济环境。首先要阐明城市的地位,即城市所处经济圈的基本情况,城市在所处经济圈中的地位。第二要分析城市的经济发展状况。即分析城市GDP和人均GDP及其变化情况、产业结构及其演进、城市主导产业及重大产业投资发展状况、固定资产投资和房地产投资情况以及房地产开发投资占固定资产投资的比重、城市化进程等。第三分析城市的社会发展状况。即分析城市人口及其近年的变动情况、城市外来人口状况与人口导人政策、城市在岗职工平均工资水平及其变化趋势、城市居民人均可支配收入及其变动趋势、城市居民储蓄存款余额及其变化趋势、社会消费品零售额。

(2)城市规划。分析城市发展的总体目标,城市总体布局规划;城市区域功能划分,各区域规划发展目标;城市交通建设状况;城市更新和旧村改造。

(3)政策环境。政策环境是指房地产开发所面临的政策和制度环境,主要分析与房地产有关的财政政策、货币政策、产业政策和土地政策等。

2.房地产市场发展现状和趋势分析

(1)城市土地供应。分析城市历年土地成交情况、区域土地价格变动,土地出让政策变化和土地供应特征等。

(2)城市住宅开发状况。分析历年住宅施工面积、新开工面积、竣工面积等。

(3)住宅供给和需求状况。分析历年住宅批准预售面积、政策性住房建设状况、历年住宅销售面积和销售金额、空置面积、市场消化系数、外销面积、平均价格、房价收入比等。

(4)存量住宅交易状况。分析历年存量房成交面积、成交价格、存量房租售价格比等。

3.客户分析

(1)产品的需求特征。分析市场上主流的和消费者偏好的住宅类型、建筑风格、户型结构、建筑面积、功能空间的配置、面积分配;小区环境设计;小区配套设施。

(2)产品购买决策过程。分析消费者购房的动因,获取信息的途径,影响消费者决策的因素等。

(3)客户生活形态特征。分析不同生活形态下不同族群的生活观、消费观和传播观,如消费者年龄、家庭生命周期、个人和家庭收入、工作及休闲观念、购物与消费方式等方面。

4.竞争分析

(1)竞争对手分析。主要是针对竞争对手的专业化程度、晶牌知名度、资金实力、开发经营方式、楼盘质量、成本状况及成本优势、价格策略、与当地政府部门的关系、历年来的项目开发情况以及项目销售情况等方面进行分析研究。

(2)竞争项目分析。主要是分析建成或正在建设中的竞争性项目,具体包括:项目区位、占地面积、建筑面积、规划与建筑特征、配套设施、绿化率、面积户型、装修标准、建造年代、空置、价格、付款方式、广告策略、销售状况等。总的来说包括下面三个部分:总述、估价对象的描述、房地产估价。

第一部分总述

一、估价项目名称:XXX有限公司

房地产价值评估

二、估价对象:上海展望集团机械制造有限公司在上海市金

山区朱泾镇万安街105号的房地产

三、估价目的:为确定委估对象抵押贷款提供参考价值依据

四、估价依据

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》

2.《中华人民共和国土地管理法》

3.国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地

产估价规范》

4.XXX房地产权证(X房地X字(20xx)第XXX号)

5.委托单位的企业法人营业执照

6.估价业务约定书

7.估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料

五、价格定义

本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估

价目的要求的前提下所提出的公允价值意见

六、估价期日:

七、估价日期:

八、需要特殊说明的事项

根据有关规定本报告的有效期为一年,自估价期日起一年内有效。

有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化,报告应作相应调整。

九、房地产估价师

中国注册房地产估价师

中国注册房地产估价师

十、房地产估价机构:XXXX评估有限公司(盖章)

地址:法定代表人:XXX

联系电话:XXX资质类型:房地产估价X级。

(时间)

第二部分估价对象描述

一、估价对象概况

1、房地产概况:

(1)委估范围:位于XXXX号(土地面积XX平方米,建筑面积XXX平方米)。

(2)房屋状况:

(3)地理位置、四至及交通因素分析:

委估对象位于XXXX,土地级别为X级,东近XX路,南邻XXX街,西靠XXX路,北侧为XXX街。邻近XXX路。公交线路有XX线等到市区。附近的商业网点有XXXXX等。

(4)地块概况:权属性质:国有;用途:XXX用地;地号:XXXX

图号:IXXXX总面积:XXX平方米,该地块呈XX形。

2、房地产权利状况:

房地产权证号:XX房地X字(XX)第XXX号。权利人:XXX有限公司,房地坐落:XXXXX,土地权属性质:国有;用途:XX用地;地号:XXXX;图号:XXXXX;土地总面积:XXX平方米;建筑面积XXXX平方米.

3、房地产利用现状:

该房地产目前作为XXX有限公司的厂房和办公、生活用房,共有XX幢建筑,幢号X门卫室,幢号X、X为办公、生活用房,其余都是作为生产用车间。

4、建筑物和地上附着物状况:

5、市政基础设施条件及周围环境:

第三部分房地产估价

一、估价原则:本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。

二、估价技术思路与方法:

1、个别因素分析:

2、区域因素分析:

3、市场背景分析:

4、估价方法选用

合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序,科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况,以合理地确定委估物现时的公允价值。本次估价采用成本法,合理地确定委估房地产的价值。在评估方法选用上主要考虑一下几点:

(1)考虑到委估的房地产类似的成交案例较少,不能合理确定该房地产的价值,不宜采用市场比较法。

(2)收益法适用于广大有收益或有潜在收益的房地产估价。

(3)重置成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行估价情况下的房地产估价,故选用成本法作为本次评价的方法。

(一)计算公式:房地产评估价值=土地费用+重置完全价值×成新率

(二)估价公式:重置完全价值=土地费用+(建筑工程安装费用+管理费+财务费用+利润+销售税费)

(1)房屋重置成本

房地产调查报告(篇8)

长沙居民目前住得怎样

从调查所涉及的范围看,20个居民以居住楼房为主,87.7%的家庭住房为无电梯式楼房,只有3.7%的家庭住在有电梯的商品房里,还有8.2%住在平房,另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入,目前居民住房私有化比例已达59.3%,超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。

多少人准备买房

据调查,五年内准备购房的人占调查城市总体的21.9%,其中以经济适用房和商品房为主,预购面积在70-150平方米之间,可承受价格以每平方米1000-20xx元为主体,辅之以每平方米500-1000元及20xx-3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄,政府及银行贷款也占据一定比例。

有了产权房,还买房吗

数据显示,调查总体中59.3%的家庭拥有住房产权,住房面积在20-80平方米不等,多为2、3或4口之家,其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高,20-50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么,是不是只有这一小部分的租房者才是长沙房产预购对象呢?调查结果显示并不尽然。调查显示,在已拥有产权房的家庭中,23.3%预计在五年内购房,20.1%预计明年购房,商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

调查显示,无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子,属一期置业,为解决生活问题;而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子,属二期置业,为改善生活质量。

有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例,尤其是对大面积住房的购买。

另外,在商品房预购群体中,有产权房的家庭预购比例达55.6%,远远高于其他住房群体,预购面积以81-100平方米的需求为最高,达30.5%;而在100-150平方米的预购群体中,拥有产权房的家庭预购比例高达62.3%,可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是,他们的购买能力又怎样呢?

假设拥有房产权的预购者为一总体,调查显示,其中家庭月收入在20xx至2500元之间的比例最高,达16.5%;6000元以上的高薪家庭比例最校从总体家庭月收入状况来看,我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000-20xx元的比例最高,为30.4%;500-1000元的占22.3%;20xx-3000元的占21.6%;希望房价在6000元以上的不足1%。

以上数据显示,巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房地产业具有惊人的潜力,但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场,对价格、服务及其他相关要素加以调整,相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是,在这些拥有房产权的预购者中,有69.1%希望使用家庭存款来购房,31.4%希望政府贷款,16.1%打算向银行贷款。看来,传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

购房者是什么样的人

数据显示,25-34岁的人占购房人群的36%,位居傍首,而35-44岁的人群比例为20.3%,位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流,半数以上为全职工作者,重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域,以制造业职工、中级技术人员、商业/服务业职员/公司中级经理居多,辅之以其他行业人士,月薪在1000-20xx元范围内为主体购房者。

目前,中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主,购房计划多数定位在商品房及经济适用房,分别占预购比例的42.7%和39.2%;预购面积在70-150平方米不等,以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000-4000元间。另外,调查发现,收入越高越倾向于购买商品房。可以说,他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。

居民购房承受能力有多大

房地产业区域性差异很大,但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。

从长沙居民对房价的期望值曲线上来看,期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数(指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例)还比较高,这更加大了工薪阶层购房的难度。

另外,市民的传统观念是量入为出,还不习惯去花将来的钱,加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂,担保条件较苛刻,还款制度不够完善,更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看,希望使用家庭存款的占68.6%,希望政府贷款的占31.1%,希望银行贷款的占15.5%,希望向亲戚朋友借的占12.2%。近七成的家庭可望用自有资金买房,近三成的人希望得到政府资助,只有一成半的人愿望办理银行贷款,可见,银行贷款制度亟待完善,以帮助人们改变固有消费观念,刺激消费增长,达到商家与消费者双赢的效果。

谁更急于买房

目前,从预购房者的人群结构来看,商业、服务业一般职工占预购总体的11.5%,居第二位,而这其中60.1%的预购者介于21-35岁之间;制造业职工占预购总体的12.8%,居首位,这其中46.5%的预购者介于21-35岁之间;而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60%。由此可见,市场的重心在年轻一族。这一组人群中,63.6%为已婚,其中介于21-35岁的占43.7%,介于36-45岁的占30.4%;34.7%的独身,其中66.1%介于21-35岁之间,仅有1.4%介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看,已婚的中、初级工作者构成预购主体,而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。

应该说,21-45岁之间的人群对购房最有兴趣,他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房,面积介于50-150平方米之间,最好单价在3000元以下,愿望花3000-4000元/平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。

调查总体对每平方米的价格预期如下:每平方米500-1000元的占22.9%,1000-20xx元的占32%,20xx-3000元的占19.6%,而6000元以上的仅占1.3%。可以看出,国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。

居住环境对购房有多大影响

调查还显示,消费者已逐渐将目光投向新的视点,比如:环保问题、居住环境(包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围)等,这些都直接影响着消费者购房的决策。

目前环保已成为一种全球化的概念,购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9%,看来,争劝绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言,郊区的物业价格比市区要便宜很多,“绿色”程度也大大好于市区,且有些文化小区的人文环境也很好,城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等,造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。

房地产调查报告(篇9)

房地产调查报告模板

调查报告是对某一情况、某一事件“去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里”的分析研究,揭示出本质,寻找出规律,总结出经验,最后以书面形式陈述出来。以下是精心准备的房地产调查报告模板,大家可以参考以下内容哦!

近期,中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策,对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说,政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状,客观分析政策对房地产走势的影响,从而研究提出相应的对策建议,对保持我区房地产市场的持续健康发展,具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积万平方米,销售100万平方米。今年以来,我区房地产业发展呈现以下特点: 1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头,1-6月,房地产开发平均增速为%,具体走势见图一。其中,住宅建设在房地产开发投资中的地位突出,占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高,2-6月累计增速分别为:%、%、%、%、倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势,2-6月的增速走势见图二:

从商品房预售情况来看,回落趋势明显。1-6月全区预售3940套,总面积万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了%和%。出于对宏观政策的观望心态,3月份我区商品房预售出现了一次明显下降,4月份仅售出474套,总面积万平方米,与3月份相比均下降了%。5月、6月继续维持了较低的预售水平,每月预售385套,总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策,但年后,房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响,我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始,我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升,房价在、年分别同比上涨%、30%和42%。目前,我区新建商品房均价已达5590元每平方米,同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米,同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响 由于房地产价格持续上涨,房地产市场投机成份严重,中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点,市也出台了多项有关政策,加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市:

中央: ——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,规定各地要根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日,央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策,规定对房价上涨过快城市或地区,可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%,并实行住房贷款下限管理,将个人住房贷款利率下限水平由%提高到%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文,规定XX年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税,同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的,按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。XX年市确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。 ——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作,于2月18日推出“网上二手房”试运转,增强房地产信息的透明度,并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构,加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看,宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响,从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时,平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重,房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩,我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看,宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素,达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的,有利于我区房地产市场的持续健康发展,主要将起到以下几方面的作用:

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策,减少房地产市场中的投机成分,显露市场真实需求量,合理引导房地产投资开发量。同时,通过严格土地供应,有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量,调整房地产供应结构,满足普通老百姓的住房需求,有效缓解房地产业的供求矛盾。 ——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应,我区房地产价格仍将继续走高,但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价,使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对,保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说,由于我区房地产市场发展基数相对较低,近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇,从长远来看,我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段,走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展,当前要注意以下几点。 1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系,加强对房地产市场的调控,维护房地产市场价格秩序,促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作,将出让土地面积、房地产开发投资额,新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率,市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动,及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络,及时反馈项目的进展情况,以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目,并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权,同时,严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关,严格审查房地产开发企业的资质条件,对抽逃注册资本金、项目资本金,无证或超范围从事房地产开发经营的行为,要依法严厉打击。 3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产,根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划,合理预留开发空间,以达到通过城市规划来引导房地产开发,带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控,通过房地产市场的信息透明化,培育和发挥房地产行业协会的作用,引导房地产企业掌握市场状况,根据市场运行状况合理安排开发计划。 4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求,市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设,同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机,积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜,改善住宅供应,完善住宅功能,提高住宅质量。同时,结合我区开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。

一、xx房地产市场发展现状 优越的地理环境,浓厚的商业氛围,旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今,xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势,xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域,同时,也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言,xx房地产无论从产品定位还是创新程度,都趋向于中高端。

xx年以后,随着大量外埠资本注资xx,该区域房地产格局呈现出新变化。一方面,房产的整合概念不断增强,如永清片区的新天地项目,集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主,而是深化为产业概念,地产对城市的影响力进一步增强。另一方面,顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来,武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约,项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后,这一局面被打破,xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年,xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前,xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局,物业形态上以高层为主,投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下,房地产项目的消化速度虽然有所放缓,但价格仍然稳步上升。

二、xx商品住宅发展特征

产品特征:xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征:xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右,均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征:全市商品房销售项目中,xx区域占据了%,xx区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征:包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位:中高端产品为主,中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

文化诉求特征:浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析 (1)商品住宅价格与销量分析

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内,房地产开发量居XX市前列,同其它区域相比,其价格一直呈现出上升状态,20**年(1—6月份),xx住宅均价达到元/平方米,与去年同期相比,价格增长了%。另一方面,受国家宏观调控政策影响,在进入20**年以后,商品住宅的销量出现一定程度的下降,20**年(1—6月份),xx住宅销量为8950套,与去年同期相比,减少了%。

从上表可以看出,xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的,而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看,高档楼盘主要集中在xx中心城区,中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为XX市的一个开发热点,住宅开发力度较大,目前区域可售楼盘套数在套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的,相信随着该区经济不断的纵身发展,房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时,该区域交通日益通畅,市政配套逐步成熟,东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果,这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。 (2)xx商品住宅市场供求关系

1、20**年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为套,1—6月总供给套,市场总销量为8950套,总体供销比为:1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动,XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年(1-6月份),全市旧城改造拆迁面积为16万平方米,同比下降%。

同时,国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大,也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示,已拥有一套住房,进行第二次或多次购买行为的家庭占到%,其中,包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求,因而受外部环境的影响较大,成为住房市场中可伸缩性的需求。

xx作为武汉房产投资的主要区域,投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的20**年最新调研数据显示,潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响,使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如下图所示:5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上,7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

房地产市场调查报告优秀范文房地产市场调查报告优秀范文 5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

20**年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示,90平方米以下户型供小于销,140平方米以上户型供大于销,90-140平方米户型供销比较平衡。其中,90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的%,90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现,从今年1-6月份的情况来说,xx90平方米以下户型的上市量较大,占到全市同等户型上市量的%,90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的%。

四、xx各区域住宅市场发展概况

xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成,根据其房地产发展特点,下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析: (一)xx中心区

20**年上半年xx中心区成交均价为元/平方米,较去年同期上涨元/平方米,涨幅为%。其中商品住宅共成交3235套,较去年减少4630套,降幅为%。

从上半年xx中心区成交价格来看,1至5月呈递增趋势,5月达到价格高峰,为元/平方米,随后6月价格出现小幅回落,但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说,成交方面较去年严重萎缩,总体成交量还未达到去年同期水平的一半。 出现这样的情况,主要由两方面因素造成,首先xx中心区商品房供应量趋于下降,与去年同期相比,新房供应量减少3成之多,制约了购房者消费;当然,更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区,房价涨幅过快,甚至超过中高收入购房者的支付能力,楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前,大多数开发商选择坚挺,仅有少部分尾盘项目打起价格战,这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。 xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世,集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造,势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建,位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来,xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势,各大板块功能定位不同又相互促进,将由点及面,以板块崛起带动周边区域发展,从而促进整个xx中心区的加快建设。

xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号) (二)古田片区

20**年上半年古田片区成交均价为元/平方米,较去年同期上涨元/平方米,涨幅为%。其中商品房住宅共成交1195套,较去年减少2609套,降幅为%。

从成交价格情况来看,尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升,但与去年同期相比,在全市各区中价格涨幅居末位,仅仅高于青山片区。另外,成交方面,古田仅成交1195套,跌幅居全市之首。 从该区域楼盘地理位置的分布来看,活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线,该地段离中心城区较近,周边配套也相对完善,所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此,随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成,该片区供应量减少,市场关注度有所下降,再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击,以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划,为古田板块的楼市发展改善了外部环境,区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理,使得古田区域项目可以成片,整体开发,同时,未来轻轨通车,西汉正街商圈形成,都将在很大程度上改善古田区域的城市环境,为古田楼市的发展提供有力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号) (三)二七、后湖片区

20**年上半年二七、后湖片区成交均价为元/平方米,较去年同期上涨元/平方米,涨幅为%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年下降%。

从成交价格来看,该片区价格涨幅基本趋于平稳,1至5月稳中有升,6月价格略为回调。受供应量的影响,后湖地区商品房关注度下降,百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体,

二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少,二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势,部分楼盘因而加大了打折力度,高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是,轻轨二期的正在加速建设,堤角至丹水池路段基本竣工,黄浦路段则已建设过半,交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面,二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中,家乐福等商业巨头已经确定落户,未来她将辐射后湖、二七等地区,弥补商业配套不足的现实问题。

二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号) (四)东西湖片区

20**年上半年东西湖片区成交均价为元/平方米,较去年同期上涨元/平方米,涨幅为%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年增长了%。

从成交价格及成交套数来看,东西湖片区今年实现价量双增,特别是销量,尽管只增长14个百分点,但纵观今年全市其他的销售情况,该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪,但从该片区个别项目的调查显示,客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户,很多也是因为价格相对较低,所以将买房目标选定在郊区,面对高房价,有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘,从目前情况来看,东西湖尽管存在交通不便,但价格低、环境好弥补了部分缺失。 多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型,一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明,市场环境的影响下,开发商开始注重产品结构的调整,产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同,本区域由于其自身条件限制,小高层的过渡时间不长、过渡量较少,迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合,才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看,高层物业是未来市场的主流产品。

东西湖被誉为武汉的“北大门”,而金银湖更是占据空港经济之利,未来还将在这里修建保税物流中心,发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系,加快异地置业的脚步,为下一步楼市的繁荣奠定基础。

目前房地产业在我旗经济发展中具有重要地位和作用,认清我旗房地产市场现状,客观分析政策对房地产走势的影响,从而研究提出相应的对策建议,对保持我旗房地产市场的持续健康发展,具有重要意义。近期,准格尔旗发展和改革局价格办深入房地产市场较为完善的地市和发改、房产、统计等相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,进行了实地考察,并召开了座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关我旗房地产市场调研情况报告如下: 一、准格尔旗房地产基本情况 一是房地产业拉动了经济增长。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我旗房地产业进入持续稳定发展期,特别是从xx年开始对经济增长的贡献不断增大。房地产业对GDP的贡献平均增长速度**%,房地产业已经成为我旗发展最快的产业之一,对国民经济的贡献日益提高。xx年,房地产业增加值占GDP的**%。

二是房地产拉动了投资增长。xx年以来,固定资产投资作为拉动全旗经济发展的重要动力稳定快速增长,其中房地产投资更是飞速发展,成为全旗固定资产投资中增长速度最快的龙头之一,呈现出高速增长态势。房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重逐年增长,从xx年的**%到xx年增长到**%。

三是房地产业拉动了消费增长。xx年以来,房地产销售额5年平均占全社会消费品零售总额的%,是占消费份额最大的行业。特别是去年以来,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择。 四是房地产业拉动了财政收入增长。xx年—xx年房地产税收呈平衡增长态势,净增加**万元,房地产市场销售活跃。xx年全旗房地产税收占税收总收入的**%,房地产税收对全市地方税收贡献较大,进入xx年,受房地产市场下滑的影响,房地产税收占税收总收入的**%,较上年同期下降了个百分点。xx年,房地产行业税收完成**万元,同比增长**%,占税收总收入的**%。此外,房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

二、准格尔旗房地产市场分析 1、房价起伏较大,楼市回暖较快。我旗房地产市场自年以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,加之中国宏观经济利好的影响,我旗的房地产市场迎来了快速发展的阶段。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融服务品种,增加了对居民消费的信贷投入,有力地推动了我旗房地产市场较快回暖。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致我旗的房价起伏较大,充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。

2、投资型购房减少,消费者趋于理性。**年以来,受诸多因素的影响,特别是房价的过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨。但从年以来,受金融危机影响,我旗的房地产市场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,一些潜在的购房者也在持币观望。消费者购房逐步趋于理性,房地产市场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步减少,我旗的房地产市场正在逐步走向规范,走向成熟。

3、土地价格大幅上升,土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步抬高,开发成本大幅上升。

面对金融危机的严重影响,我旗审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全旗工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中央宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,我旗的房产企业逐步走出低谷,受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对我旗经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、准格尔旗房地产市场存在问题

准格尔旗房地产业随着近年来的快速发展,对经济社会的拉动作用越来越大,但也逐渐凸显出以下问题:一是结构性供需矛盾较重。普通商品房价格高于城市经济发展水平和居民消费能力,商品住房有价无市,以改善性需求为主的消费者持币待购。开发企业虽然可能有较高利润,但基于市场价值判断和担心降价后引发连锁反应的担心,不愿意主动调整销售价格。市场虽然具有一定的改善性住房需求和刚性需求,但受国内房地产市场调整、周边城市房价下行的大环境影响,普遍持观望态度,因此形成僵持局面。二是住房供应体系不够明确。供应量缺乏科学规划,商品房品质单一,同类化严重。无论从销售价格上、还是销售定位上,当前在售的商品项目普遍面临着品种单一、消费群体定位趋同的问题,都把销售目标确定在所谓的高端消费人群,可供中低阶层消费的商品房项目严重缺乏。三是房地产开发商囤积土地。目前我旗尚存在相当量的未开发土地面积,而房地产开发商获得土地后,并未及时进行开发,而是坐等土地涨价以谋取暴利。在土地的不断囤积、交易中,土地价格也逐渐升高,房价也随之升高,导致有许多居民没有能力买房的局面。

四、推进准格尔旗房地产业健康发展建议

近年来的房地产调控政策将使我旗正在发展中的房地产市场逐步走向日趋成熟。为保持我旗房地产市场的持续健康发展,当前要注意以下几点。一要加强房地产市场信息监控。各级房地产主管部门和各房地产开发企业必须充分利用售房系统,全部实行网上在线售房,网上签订打印售房合同。对于不实行网上售房的项目,房地产主管部门不予办理商品房预售许可证,并对该项目的开发企业诚信等级进行一票否决,不予办理资质升级,年检时也要采取相应的惩处措施。通过房屋权属网络登记发证系统的应用,全面实现商品房初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记的登记网络化、档案电子化,切实提高办事效率和办件质量,提高工作成果的综合利用价值。

二要合理引导住房主体需求。针对不同群体实施不同策略,解决好不同收入者的住房问题,对其实施住房分类供应政策。同时,结合我旗开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。针对中等收入群体的普通商品房,要根据房地产市场需求状况,加快节能省地型住宅供应,并不断把房价收入比控制在6-8左右;针对高收入群体的高档商品房,必须根据当前房地产市场形势和城市发展状况,严格控制好供应规模和所占比重,科学的做好供应计划。

三要确保房地产业的土地供需平衡。要加大政府宏观调控力度,高度垄断土地一级市场,提高土地统征、储备和管理的能力,搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为,盘活已出让土地,促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神,严格按规定收取闲置费,闲置满两年以上的土地要无偿收回,打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。要重点保证保障性住房的用地指标,提高普通住宅用地的供应,严格控制高档住房用地供应。

四要加大城镇房屋拆迁管理力度。要建立健全城镇房屋拆迁管理机构,继续强化管理职能,公正地履行管理职责,进一步规范城镇房屋拆迁工作,增加拆迁工作的透明度。对拆迁项目、拆迁公司要建立动态档案,进行跟踪服务和监督指导,严格实行拆迁许可证制度,严格审核拆迁主体的合法性,四要严格按照《条例》规定,发布有关拆迁的通知、公示、和公告,认真做好拆迁纠纷的调处,坚决杜绝滥用行政裁决和申请强制执行的行为。

五要继续开展房地产秩序整治工作。坚持整顿与规范相结合,进一步巩固已取得的房地产市场秩序整治工作成果,建立房地产市场检查长效机制,加大对房地产市场违法违规行为查处力度,按照房地产市场规范化管理的要求,建立房地产市场规范化管理综合评价体系,努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

房地产调查报告(篇10)

洛阳理工学院假期社会实践调查报告

洛河农村合作医疗系统调查报告

土木工程系

专业土木工程

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摘要:农村合作医疗与广大群众的健康和利益息息相关卫生体制改革的重点对统筹城乡发展、全面建成小康社会具有重要意义。农村合作医疗制度实施以来,在保障农民基本卫生服务、缓解农民因病致贫、因病返贫等方面发挥了重要作用,但也暴露出诸多弊端。本文通过对新型农村合作医疗制度实施中存在的问题进行调查分析,深刻理解其内涵,分析其存在问题的原因,并对其未来发展提出自己的建议。

前言:为了更好地了解农村合作医疗,用好保障措施,我利用寒假对我村1740人进行了抽样调查,利用网络知识,了解农村合作医疗制度。经过大量艰苦的研究和生活,对合作医疗相关的内容和问题有了很多了解,现在就分享给大家!

我。新型农村合作医疗的内涵

新型农村合作医疗,简称“新农合”,是指支持、农民自愿、个人、集体政府多方筹措资金,农民医疗互助制度以大病统筹为基础。是我国农民自创的互助互助医疗保障制度。为保障农民基本卫生服务、解决农民因病致贫返贫发挥了重要作用。

二、我市新型农村合作医疗的进展情况

据我市《2012年新型农村合作医疗补偿方案》报告,我市自2003年开展新型农村合作医疗试点工作以来,农民参合率由63%提高2003年为今年的%,高于全国平均水平。全市超过700万人获得合作医疗补偿,累计医疗费用近10亿元。有效缓解了漯河市超过200万农民看病难、看病贵、看病不治本、因病致贫、因病返贫等问题。

2011年,我市将大病赔偿最高限额提高到10万元,全市统一新农合补助政策。积极开展“新型农村合作社惠农一卡工作”。在全市全面推行新型农村合作医疗IC卡管理,基本实现农民健康“一卡通”管理,主要服务于新型农村合作医疗,功能覆盖农村居民健康档案和基本公共卫生服务。截至目前,已发卡10000张,占所有参与农户的86%;发放村卫生室宣传栏1259套,占村办总数的%;安装转接电话1062部.已发行的新农合惠农卡信息全部导入新农合系统,漯河市各县区实现“以卡换证”。

“通过各项工作的积极开展,漯河市新型农村合作医疗保障体系运行平稳,参保农民受益逐年增加,受益水平逐年提高。”市卫生局相关负责人介绍。表示,从2003年新农合启动到2011年9月,漯河市共有超过700万人获得合作医疗补偿,总补偿金额近10亿元,仅2011年之前。 9个月累计赔付1亿元。全年资金使用率保持在90%左右,报销率逐年提高。

住院补偿规定更加完善。在新的住院补偿计划中,乡镇级补偿起征点统一为100元,补偿比例为90%。县级二级以下(含二级)医院补偿起征点为400元,补偿比例为80%。二级以下(含二级)市级一级医院的补偿起征点为700元,补偿比例为70%;二、三级医院的赔偿门槛为1000元,赔偿比例为70%。二级以下(含二级)省级一级医院的补偿起征点为1000元,补偿比例为65%;省外医院补偿起征点为2000元,补偿比例为65%。

新的补偿方案规定,参保患者单次住院费用在6万元以上的,新农合范围内的住院费用按相应水平扣除。医疗机构。赔偿;对一次性住院费用在10万元以上的参保患者,新农合范围内的住院费用扣除相应级别医疗机构的起征点后,按90%的比例给予补偿;有效减轻重大疾病患者的医疗费用负担。

过去将恶性肿瘤、器官移植抗排斥治疗、再生障碍性贫血列为特殊疾病,以及II期及以上高血压、冠心病(非隐匿型)、患者有并发症。糖尿病、急性脑血管病后遗症、失代偿期肝硬化、肺结核(不含免费项目)、严重精神疾病、类风湿性关节炎、慢性阻塞性肺气肿、肺心病、癫痫等慢性病门诊费用纳入2012年乳腺癌和宫颈癌也被纳入重大疾病的覆盖范围。慢性病和特殊疾病的门诊赔偿不设门槛。恶性肿瘤等特殊疾病的大额门诊治疗费用按70%的比例补偿,上限为人民币;二期及以上高血压等慢性病门诊治疗费用,按60%的比例补偿,上限为5000元。

门诊统筹资金用于补偿乡卫生院、村卫生院在乡卫生院、村卫生室开展门诊规划和基本药物零加价销售的一般诊疗费用。

实施大病统筹加门诊家庭账户的,参保人员个人缴费资金50元可全部计入门诊家庭账户,新起每人30元农村合作基金可作为门诊统筹基金拨付。参保人员到乡镇卫生院、村卫生室就医时,先扣除家庭账户余额。家庭账户余额扣除为零后,门诊费用按50%的比例补偿。

可以住院分娩的妈妈可以享受补贴,部分医疗费用不予补偿。

为鼓励孕妇住院分娩,漯河市对参与的孕产妇住院分娩给予适当补偿。参加住院分娩孕产妇计划,在乡镇级定点医疗机构住院的,在限价(限价550元)内实行250元的固定补助);县级以上定点医生由家属调整使用。在医疗机构住院的,给予新型农村合作医疗400元的固定补偿。计划内的病理产科住院分娩,按照该病住院的补偿标准进行补偿。新农合政策范围内的费用在300元“减消费”项目中统一扣除后,按照同级医疗机构的补偿标准进行补偿。其他政策规定有优惠费用的医疗项目,先执行优惠政策,符合新型农村合作医疗补偿范围的医疗费用按规定给予补偿,但上述补偿总额不能超过实际住院费用。

三、新型农村合作医疗存在的问题

总的来说,我市的农村医疗体系一直在不断发展和完善!但是也有很多问题!这一次,我只根据我村的调查结果发表我的看法!我村近1700人,95%以上参加了医疗合作,5%没有。不参加的主要原因有四:一是有些人认为自己很少生病,不值得花钱看病;第三,有一些很穷的人认为医疗合作费太高,钱涨得太快。从2010年的每人20元到2011年的每人30元,再到今年的每人50元,有些接受不了;第四,药品价格比一般药店贵。

经过分析,我将问题总结如下:

1部分农民参加合作社积极性不高,自理意识淡薄。大多数农民缺乏风险意识,自我保健观念薄弱。他们有“小病能治,大病没那么容易碰上我”的侥幸心理,生病前不想付钱,尤其是年轻人最不愿意参加合作社医疗保健。

2 监管不力,农民合法权益得不到保障。长期以来,由于农民文化水平和法律意识有限,民主监督的积极性一直缺乏。新型农村合作医疗建设缺乏配套的医疗服务体制改革和建设支持,缺乏有效控制服务提供者可能出现的不良行为的能力,各种侵蚀问题在所难免。即使在大部分地区都设立了监管机构,但由于监管模式单一且非常不稳定,因此效果不佳。此外,新型农村合作医疗缺乏申诉和仲裁机制,医疗纠纷的解决渠道有待加强。

3 资金投入不足,基础设施建设不足。据不完全统计,我国农村人口将是城镇人口的近两倍,而人均补贴仅为城镇人均水平的三分之一。卫生院缺乏基本的医疗设备,一些村卫生室只有高压灭菌器、听诊器、血压计等最基本的医疗设备。尽管近年来上级财政加大了对农村公共卫生的投入,但仍不能满足群众日益增长的医疗卫生需求,制约了新型农村合作医疗的规范运作和健康发展。

4缺乏合理的人才机制,卫生服务人员素质不高。大部分乡镇卫生院因经费不足、条件差、工资低等原因,无法引进专业卫生人员。据卫生部《我国一年卫生统计情况汇总》显示,我国乡镇卫生院具有博士、硕士学位的高级卫生技术人员为零,具有本科学历的比例为0%,具有本科学历的比例为0%。大专以上学历,中专学历占%,高中及以下学历占%。以上数据反映了我国农村卫生技术人员的现状是高学历人才短缺,卫生人员素质低下。

4.完善新型农村合作医疗制度的建议与对策

1.加强法制建设,确保制度有效实施。为此,政府要完善相应的法律法规,有地方性的规范性文件。只是在管理方面,出台了相关的法律法规,确保人民的医疗赔偿确实得到保障,从而有法可依。

2加大宣传力度,提高农民参加合作社的积极性。新型农村合作医疗是政府、集体和个人三方合作的制度,体现了政府主导、个人自救互助的原则。农民的动力将基于他们对政府的信任。因此,要加大新型农村合作医疗的宣传力度,诚信服务,取信于民,保障农民知情权,让农民真正感受到政府以人为本、积极主动。加入。

3 完善筹资机制,减轻农民负担。合理筹资机制的本质是明确政府、集体和个人的责任和义务。因此,有必要合理划分政府和农民的支付金额。一是在将医疗经费纳入财政预算的基础上,建立相对独立的农村合作医疗专项预算基金。其次,政府补助资金要先到位,最后要强调投资机制的多元化。国家鼓励企业、社团通过税收杠杆向农村医疗卫生机构捐赠财产,开辟融资渠道。

4完善监督机制,提高管理水平。如成立有农民参与的督导组,强化新型农村合作医疗的运行过程。

近年来,新农合的不断发展和进步,离不开我们的共同努力。让我们

更加团结一致地发现和解决问题。相信在政府的领导下,在集体和个人的共同努力下,我市乃至我国新型农村合作医疗的发展水平一定会更上一层楼!

注:

1我们村调查情况:我们村有1700多人,其中95%参加了医疗合作,5%没有参加。在我随机调查的100人中,15人对医疗非常满意,80人认为差不多,5人认为新农合不好。近三年缴费:2010年每人20元,2011年每人30元,2012年每人50元。 医疗报销:100元以下不补贴,100-500元60%报销元,500元以上按80%报销。新型农村合作医疗有六种观点:1)新型农村合作医疗省钱多,待遇有保障; 2)付款比以前多,我不生病,不划算; 3)设施不好,大病无法治疗的; 4)药品价格比一般药店贵; 5)钱花了,病却治不好; 6)医术太差!

2.参考:漯河市《2012年新型农村合作医疗补偿方案》

房地产调查报告(篇11)

关于盛世花城的物业管理的调查报告

小组成员:高原负责调查问卷的设计及整理;

赵晓萌负责实地调查

刘一凡负责报告的汇总

调查时间:2011年11月26日

调查地点:济南盛世花城(济南市历下区国际会展中心西北(新东方花园南) 调查对象:盛世花园居民住宅小区

调查方法:以调查问卷形式的抽样调查

调查目的:通过调查获得有关济南盛世花城居民住宅小区的发展现状,希望能尽多地发现物业管理领域存在的问题,及时了解小区居民情况,以希得到解决。 项目现状:天业盛世花城地处济南东部新城核心地段,项目南接轻骑路,北靠新城居住区,西临新宇路和国际会展中心;仅需十余分钟即可到达济南国际机场、经十东路景观大道、二环东路等城市主干道和重要交通枢纽。项目南邻,政府规划的中心商务区逐步成熟,周边银行、学校、餐饮等配套一应俱全。随着区域内金融中心、政务中心、商务中心的兴起,该地段将日益成为大济南的城市新中心。

项目总占地173亩,总建筑面积达35万平方米,由国内顶尖水平设计单位担纲,全人车分流设计、高智能化设施,高贵品质不言而喻。社区由十八栋纯板式小高层、高层组建而成。人性化户型设计,面积从75㎡—180㎡不等,满足不同客户的需求。社区临新宇路规划了数万平米的国际风情商业街,为生活更添便捷;小区内精英国际会所,是您商务洽谈和健身休闲的好去处;新城首家社区内国际化幼儿园,为您的孩子提供国际水准的启蒙教育。

存在的问题:

盛世花园的居民们认为

(1) 该小区的物业管理的收费价格相对偏高与其服务水平不符

(2) 80%的居民认为该小区的物业管理的收费的用途不够透明,缺乏管理

(3) 90%的居民对小区对外来人员的管理过于松散,缺乏责任

(4) 60%对管理区域内小区绿化存在不满

(5) 对小区损坏的公共设施的维修太不负责

(6) 80%的居民认为房屋及设备维修, 安全保卫的服务很不到位

(7) 70%居民认为目前物业管理存在的问题的主要根源是物业管理法律、法规

不健全,其次是业主自身维权意识淡薄和缺乏有效地纠纷解决途径

(8) 需改进的物业服务依次是设置专门服务机构、服务态度、服务人员培训、

服务态度

(9)其次在调查中发现还存在的问题有公用部位的侵权纠纷问题小区公用部位的出租营利问题与小区内停车收费纠纷。

产生以上这种现象的主要原因主要有以下几个方面:

一是物业管理公司和房地产开发公司有密切的联系。

二是对于小区的公共空间和公共设施的产权界定不清楚,这往往是物业管理公司或者说房地产开发商和业主扯皮的根源之所在,而且,从目前的许多报道来看,凡是牵扯到双方矛盾时,这些产权界定不清楚的物业往往成为双方争论的焦点和摩擦的根源。

三是同一小区的业主虽然有共同的利益,但是并没有形成有效的利益共同体,充其量只不过是一个非常松散的利益集团。他们往往在火烧眉毛的时候才知道救火的重要性,但这时又错过了最好的补救时机。

四是业主法制意识淡薄,加之法规不完善,业主只一味强调权利而忽视相应的义务。

改进方法:

1、业主应当合法地进行维权,同时要教育引导为主转变观念,提高素质,遵纪守法,依规办事。

2、社区居委会是小区和谐氛围形成的建设者。当前社区居委会必须转变观念,提高自身业务素质,特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求,从他们最关心的问题出发,积极帮助业主组建业主委员会,配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动,积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。

3、物业公司也应充分考虑业主的利益,积极协调与业主指之间的冲突。 对完善物业管理的几点建议

(一) 要逐步提高物业管理从业人员的素质,多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理持续发展提供人才资源。

(二)依法成立业主委员会并且物业管理协会应积极有效的发挥作用。

(三)业主要增强法律意识,依法维护自己的合法权益。

(四) 广大业主应更新观念,顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势,增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。

关于济南盛世花城物业管理的调查问卷的统计

1、性别:

A男 50%B女50%

2、年龄:

A 20岁以下 0B 21-29岁20% C 30-39岁50% D 40-49岁20% E 50岁及以上10%

3、个人月平均收入:

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您现在居住的小区每月交纳多少物业费?

A、元~元/月㎡0B、元~元/月㎡ 100%C、元/月㎡以上0

5、您认为目前你们小区物业管理的收费价格是否合理?

A 过高,与服务水平不相符 20%B.有点高,但与服务水平相符 40%

C合理,比较满意30%D很便宜0E无所谓,不在乎 10%

6、物业公司有对物业管理费的用途对你们业主进行公开吗?

A 不了解,没公开过 30% B 不了解,但公开了20% C 通过其他途径了解但没公开50% D 了解也公开了0

7、你们小区对外来人员的管理是否严格?

A 管理非常严格、仅容许业主通行0B比较严格,非业主必须登记才能进入10%

C 虽然检查,却流于形式 50%D 小区出入管理相当松懈,甚至常有外人随意穿梭40%

8、你们小区的保安都做什么?(多选题)

A检查进出车辆和人员 50% B 负责小区安全50% C 经常在小区巡逻30% D 值班站岗90% E 协调业主纠纷0 F 收停车费50%

10、您在小区是否有自己的停车位?

A 有60%B没有(跳过11题)40%

11、您的停车位是哪种?

A 露天车位20%B 地下车位40%C 单独车库0D其他0

12、对管理区域内小区绿化评价?

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你们小区物业有对小区损坏的公共设施进行维修吗?

A有,很及时0 B 有,但总要托好长时间才修 50% C 一定有人反映了,才过来修50% D 没有,不管0

14、在现有的物业管理过程中,您认为服务最不到位的是?

A、安全保卫 30% B、房屋及设备维修50%C、小区绿化 0 D、卫生清扫10%E、交通管理10%

15、您认为目前物业管理存在的问题的主要根源是?

A、物业人员素质偏低 0B、物业管理法律、法规不健全70%C、业主自身维权意识淡薄30%

D、物业管理费使用不够透明 20%E、缺乏有效地纠纷解决途径30%

16、您认为现在应继续改进的物业服务有哪些?

A、服务范围种类40%B、服务态度60%C、服务设施30%D、服务人员培训40%

E、专门服务机构设置80%

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最新房地产调查报告(必备6篇)


在我们日常生活中,我们都难免要面对报告。报告在某个阶段的工作和学习复盘中起着重要的作用。如果我们第一次写报告不知道怎么办呢?为了更好地满足您的需求,我们特意编辑了“房地产调查报告”,相信您阅读网页内容后会有所收获!

房地产调查报告 篇1

今年以来,国家采取了一系列优惠政策,扩大内需,促进房地产市场健康发展,特别是我市“房地产新政;在影响和带动下,我市房地产市场明显活跃,开发投资逐渐好转,商品房销售不断上升,政策效果进一步显现。

一、我市房地产开发的现状

(1)房地产开发投资处于低调整状态。1-11月,全市房地产开发投资94.9亿元,与20xx年同期持平比例下降9.0%,比今年最低点上升近6个百分点,比第三季度上升1.1个百分点(如图1),占全社会固定资产投资总额的10.0%,比第三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月1月至11月市、县(市、区)房地产开发投资结构表

投资额(亿元)

发展投资比例(%)

同比增减比例(%)

房地产开发投资

94.9

包括:商品房

78.4

82.6

0.2

办公楼

1.2

1.3

-0.1

商业经营场所

10.5

11.0

-2.1

其他房屋

4.8

5.1

1.9

(2)房地产建设规模及现状;两升一滴。随着我市六个部门推进新建设措施的出台和销售市场的持续升温,市场供应发生了积极变化。建筑面积和竣工面积保持了一定的增长规模,而新建筑面积逐年减少,但下降幅度逐渐缩小。竣工面积276.7万平方米,同比增长43.9%;其中,居住面积241.7万平方米,同比增长40.0%;办公楼5万平方米,同比增长143.2%;商业经营场所25.5万平方米,同比增长111.1%。

新开工面积293万平方米,同比下降22.7%;居住面积224.7万平方米,同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米,同比增长117.3%;商业和商业用房39.7万平方米,同比下降8.6%。

二、新房地产政策对市场的影响分析

1.新住房政策的累积效应得到了进一步的揭示。自去年第四季度以来,我市已发布有效的“房地产新政;今年以来,各部门在原有基础上不断完善和细化各项政策措施,出台了《关于调整城镇房地产交易的税收政策》、《关于进一步减轻居民购买和转让住房税收负担的政策》、《关于促进我

《关于促进城市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《促进新项目发展的政策措施》,同时增加金融支持服务,降低公积金贷款首付比例,将首付比例从30%调整为20%,将最高贷款额度从25万元调整为35万元,将最高贷款期限从20年调整为30年,缩短二手房贷款和二手房交易营业税免税期限,将全额征收改为差额征收等。这些政策措施的效果有效降低了购房者的成本,缓解了开发商的资金压力,对房地产开发企业和消费者都有好处,增强了信心,获得了利益。从目前的情况来看,经过几个月的运作,已经产生了积极的效果,对促进房地产市场的快速复苏起到了积极的作用。

2.房地产开发企业采取积极有效的措施应对市场变化。去年下半年后,针对房地产市场房地产投资和商品房销售持续下滑的新形势,全市房地产开发企业主动调整发展战略和营销策略,采取各种优惠促销措施,极大地激发了居民的购房欲望和消费热情,交易量大幅增加。

三、目前值得注意的两个问题

其次,高房价可能会对商品房销售施加新的限制。随着商品房销售的快速增长,市场复苏的迹象趋于明显,一些开发企业和新建筑出现了价格上涨。据报道,在成交量略有改善后,一些房地产从3月份开始涨价,8月份出现了一些房地产“坐在地上涨价”现象。从城市商品房平均成交价格看,今年1-11月城市商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡,同比增长12.3%,其中商品房平均合同成交价格为5254.95元/㎡,同比增长17.62%。在市区,有价格在7000-8000元/㎡的高档楼盘,如地景蓝湾、童渊、运河一号大厦、江南一品、公园一号等,商品房的涨价幅度大大超过人民收入的增长,势必对销售形成新的约束。

四、促进我市房地产健康发展的几点建议

1.加快政策调整,给行业宽松的发展空间。目前我市发布的《关于促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税、住房贷款等内容。该政策具有放宽行业发展环境的性质。因此,政府在引导舆论和制定政策时,应更加坚定地运用市场导向的标准,为行业和企业的发展提供宽松稳定的环境,为房地产行业未来的繁荣稳定奠定基础。

2.政府应规范土地市场,引导房地产企业合理、科学地利用现有可开发土地。从规划、土地使用、税收优惠等方面引导和鼓励社会投资,发展中小户型(面积120平方米以下)房地产项目,增加廉租房、保障房建设,满足广大公民住房需求。过高的房价仍然是有效扩大市场交易的直接障碍,也是消费者观望的根本原因。普通消费者还是买不起现在的房价,但实际上现在的房价还是蕴含着很大的利润。一方面,如果开发商愿意让消费者受益,两者之间的需求可以达到合理的平衡,可以有效消除房地产矛盾的长期积累;另一方面,开发商需要对土地储备和住房开发进行合理规划,防止资金链断裂,以促进房地产市场稳定健康发展。

3.稳定就业,增加居民收入。房地产市场发展的关键在于市场成交量,而市场成交量取决于市场消费能力。因此,居民的收入和就业状况对房地产行业的消费至关重要。

4.创造更好的房地产开发环境。政府应不断加大投入,重点改善道路、交通等城市基础设施,加强教育、卫生、文化等民生工程建设,营造良好的人文居住环境,吸引更多有实力的房地产企业入驻发展。

房地产调查报告 篇2

班级:电商0731

姓名:xxx

学号:xxx

目录

一、调查说明

二、房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

(二)房地产市场需求状况

三、当前我县房地产市场存在的主要问题

四、房地产市场发展趋势

(一)行业趋于整合,结构面临调整,价格相对稳定

(二)发展动力十足,发展前景广阔

五、政策建议

(一)建立预警预报制度,加强行业调查分析,引导行业健康发展。

(二)加强政府宏观调控,努力解决供需矛盾,实现供需平衡。

(三)完善市场监管制度,加大违规查处力度,规范市场秩序。

(四)坚持市场化导向,创造公平竞争环境,规范市场化运作。

(五)加强住房政策性保障,引导商品房结构调整,完善住房供给体系。

(六)加快发展房地产服务业,培育市场潜在消费群体,促进房地产市场进一步发展。

(七)促进产业集聚,加快市场建设,增强发展后劲。

房地产调查报告 篇3

为了培养大学生的实践能力,结合本专业的情况,在设计适合的调查问卷的基础上对村级财务核算会计电算化的情况进行问卷调查,指出如何在农村的财务核算中普及会计电算化,对实行村级核算会计电算化的应用的重要性、必要性以及可行性进行分析,来推动农村财务核算会计电算化的进程,以此来促进新农村的建设。

一、调查对象说明

课题组对扬州地区村级财务人员进行了问卷调查,同时与当地农村财会人员进行业务交流,运用在大学中学到的财务会计和会计电算化知识帮助农村财会人员推进会计电算化的工作。此次调查问卷共有18个题目,四部分内容:被调查人员基本信息、对会计电算化的认识和看法、影响会计电算化实施的原因、财务管理是否规范。调查共发放问卷600份,回收562份,回收率93、66%。调查对象为扬州地区村级和镇一级的财务人员和相关工作人员。

在收集扬州市所有村镇资料的基础上,我们设计调查表,选择了部分农村和镇一级的财务核算作为调研的对象进行了调研工作。广陵区靠近市区,经济较发达,交通方便,我们主要选择了渡江、文峰、施井、沙口等村级核算作为调研对象。邗江在扬州的外围一圈,地域范围较广,我们仅就公道镇和方巷镇两个镇作为调研的对象。由于我院的地址是在开发区,开发区的部分农村就在学校的周边,所以我们有条件对周边的农村财务核算工作展开具体的调研,主要对横东、六圩、普照、汪家、耿管营、施桥、扬子等农村进行了相关的调研工作。江都和仪征是扬州的两翼,地域宽广,交通不是很发达,受条件限制,我们仅就其中的几个邻近的镇一级的会计核算开展了部分调研工作。

二、调查结果分析

(一)根据调查问卷统计分析

1、被调查人员基本信息

被调查的村级财务人员中有62%年龄在40至50岁、30%年龄在30至40岁、8%年龄在20至30岁。村级财务人员的年龄整体偏大,会对会计电算化的实施产生一定的影响。

2、对会计电算化的认识和看法

首先在本村是否实施会计电算化?的选项中回答是有66%,回答否的有32%,还有2%的则回答了用简单的办公系统进行会计的辅助核算,而非会计专业软件。我们所调研的对象有的经济发展较好,有的则较差,但相对于全国的情况而言,总体情况良好,在这种情况下应用率也仅如此,全国的情况就可以想象了,所以在农村普及会计电算化很有必要。

在对对电脑熟练程度?的回答中,选择一般掌握office、windows及一两个应用软件的村级财务人员占18%,选择只会操作财务软件完成日常业务的村级财务人员占51%,选择熟练操作系统及常用应用软件的村级财务人员占24%,选择精通的村级财务人员占7%。由此可见在目前的村级财务核算中会计人员对计算机的运用水平整体不是很高,这对会计电算化的实施和应用将会产生较大的阻碍作用。

在对您认为实施会计电算化过程中有哪些问题?的回答中,有63%的村级财务人员选择了缺乏电算化人才,选项位居第一位,其后依次为缺乏相应的管理制度(35%),会计软件不好(1%),产生信息质量和性价比不高(1%)。

回答与手工帐相比,会计电算化内部控制的特点时,选择内部控制发生了变化的占49、3%,内部控制制度有了新的内容的占18、3%,没变化的占16、3%,其他的占16、1%。

3、影响会计电算化实施的原因

在您认为影响实施会计电算化的主要原因中,选择领导重视程度38%,企业规范化管理的占7、3%,会计行业制度规范化占7、3%,会计软件统一性占14、4%,会计人员素质占33%。

4、财务管理是否规范

在现金结算能否做到日清月结中,是的占56%,否的占44%。

在本单位采用的会计核算组织程序:记账凭证核算组织程序51%,科目汇总表核算组织程序44%,汇总记账凭证核算组织程序4%,日记总账核算组织程序1%。

通过对以上调查数据的分析,农村财务核算、管理以及会计电算化的使用中还存在着以下问题:

①领导重视不够。尽管上级的规定和要求都很明白,但办事处的个别领导和部份村两委主要干部不把村(社)会计委托代理工作当作一回事,因而造成各种制度不能完全落实,致使执行不是很好。

②财务管理不规范。由于制定出的制度在一些地方执行不好,形成了财务管理的诸多漏洞。

③财务公开不够完善。有的地方民主理财组织还未健全,财务监督缺位;有的地方对财务公开还是流于形式,没有真正做到财务公开,而是事实上的假公开。

④财务人员的素质和业务能力有待进一步提高。有些农村财务人员对业务工作不熟悉,甚至不知道财务工作应该怎么做才好,使得农村财务工作很难规范化。

⑤思想认识不够。对会计电算化的认识方面很多农村的干部和会计还存在着一些误解。

(二)对比各调研对象统计分析

通过调研,我们发现会计电算化的使用与经济发展程度有很大的关系,经济发展的较快,较好的地区,会计电算化的使用情况较好,比如广陵区有95%的农村都已经实行了会计电算化,其中,扬州市城南新区农经站经过多方努力,已经成功为全区四村一社区安装网络版财务软件,在全市率先实现全村会计电算化。这主要是由于经济的发展需要会计电算化,同时经济的发展给会计电算化的发展提供了有力的资金保障,另外也能吸引较好的专业人才,这些都很好地促进了会计电算化的应用。而江都和仪征我们仅选择了镇一级财务核算进行调研,有的镇一级还尚未使用电算化,所以村一级能够使用电算化的就更少了,尤其是一些经济欠发达的农村地区。邗江区镇一级的几乎都实行了会计电算化的核算系统,但村一级并没有完全普及。此次调研由于种种限制没有做更深入的调研,但从镇一级的会计那里了解到了一些相关的信息,普及率估计在70%左右。主要还是由于经济发展的限制,经费和人才是两个重要的瓶颈。开发区地处我院周边,是扬州重点发展的一个区,经济条件较好,通过调研,我们发现镇一级已经都实行了会计电算化的核算,村一级只有75%的实行率,关键的问题在于人员结构的问题,有很多的老会计还不能适应会计电算化的发展。在开发区有许多农村已经成为了我院会计专业的学生实践基地,通过此次调研,我们和这些农村的合作又更紧了一步,将来在软件的应用、系统的维护、理论的培训等方面都可以进行和做,这样也可以为大学生的进一步实践做好铺垫工作。

三、解决问题的办法

1、加大推行农村财务委托代理制的工作力度。由于目前农村财务管理工作的实际情况,推行农村财务管理委托代理制可以解决农村财务管理中出现的各种问题。

2、加强培训。每年针对农村财务人员、村(居)委主要领导、民主理财小组人员举办专门的培训班,以提高他们管理和监督农村财务的素质和能力。推行会计电算化要求会计人员除了懂会计方面的知识还需要掌握计算机等现代的信息技术,所以需要对所有的会计人员加强培训。

3、加大政府扶持力度,分层次解决资金投入问题。中央政府应通盘考虑,加大对村级会计电算化的资金投入,各级政府也应按比例进行资金匹配,帮助乡村购买会计电算化所需的财务软件和硬件设施。

4、提高认识,加强领导。政府首先从思想去加以正确地引导,可以充分利用各种媒介让大家知道推行电算化的意义,从思想上对会计电算化提高认识,增强使命感和责任感,从而促进村级财务核算中会计电算化的发展。

5、做好农村财务审计工作。要按照会计和审计业务要求,做好相关的审计工作,并将情况向群众公布,对查出的问题要给予以及时、严肃的处理,绝不姑息迁就,做到发现一起查处一起,从而起到查处一件教育一片的效果,因此来实现农村财务管理规范化、制度化、标准化。

房地产调查报告 篇4

关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照__年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下:

一、基本情况

近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。

__年至__年10月份,全市共建成商品房面积210.6万㎡,完成销售面积136.8万㎡,空置面积74.0万㎡,空置率为35.2%,其中__年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡,销售27.2万㎡。

__年榆林市区商品房均价1646元/㎡,__年涨至2300元/㎡,__年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,__年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管__年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。__年特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。__年--__年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中__年完成22万㎡;__年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;__年完成45万㎡,同比增加了148.6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套),总投资1.17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大,楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚,撤地改市特别是__年以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2),充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来,榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响,__年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑。__年全市房地产上市交易面积67.6万㎡,交易额17.9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到__年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7县区__年第一季度较去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力:一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩,保持经济增长,稳定宏观经济形势,国家出台了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极性。同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了__年三季度楼市的大爆发。同时,银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增加206亿元,较年初增加137亿元,增长29.35%,同比多增76亿元,增量已相当于__年全年的181.75%,增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融服务品种,增加了对居民消费的信贷投入,有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡,南北差异较大。由于我市经济南北差异较大,作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场,绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时,房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县__年-__年全县共建成商品房面积60万㎡,房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上,南部县区的房价则普遍较低,基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少,消费者趋于理性。__年以来,受诸多因素的影响,特别是房价的过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨。但从__年第三季度以来,受金融危机影响,榆林的房地产市场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性,房地产市场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步减少,榆林的房地产市场正在逐步走向规范,走向成熟。

4、土地价格大幅上升,土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从__年起实施,随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步抬高,开发成本大幅上升(见表4):

__年以前,榆林城区土地价格亩均价为57.43万元,而__—__每亩均价为207.4万元,__年亩均价94.1万元,基本与__年以前持平,土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查,__年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动,现在建和销售的商品房,是以前的储备土地。__年金融危机以来,房地产企业均未冒然购地,他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断,土地购买热情不高,对土地价格的心理预期不是很乐观,导致土地需求锐减,土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨,土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用,从__到__年呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落。__年至__年,榆林市房地产市场持续火爆,土地购置费用快速增长,增速达到1.7倍;之后受市场影响,房地产投资热情减弱,使得__年至__年土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从__年的2050元/㎡上升到__年的2394元/㎡,上涨了344元/㎡,涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。

总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素:一是随着居民生活质量的不断提升,居民住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尚。与此同时,__年股市持续低迷,存款利率较低,房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此,经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施,增加了土地出让的透明度,增大了土地获取价格,从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响,增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善,也增加了商品房建设成本,促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备,是将“生地”变为“熟地”资金的投入,进行土地平整等“七通一平”的过程。从__年—__年,每平方米土地开发成本由263元上升到794元,增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重减少。__年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中,国内贷款占到17%,到__年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到__年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。__年国内贷款达到48%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响,、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到__年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速度。1998年到__年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到__年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大:

3、房地产业对消费增长的`贡献。__年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择。

房地产调查报告 篇5

关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照XX年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下:

一、基本情况

近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。

XX年至XX年10月份,全市共建成商品房面积210.6万㎡,完成销售面积136.8万㎡,空置面积74.0万㎡,空置率为35.2%,其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡,销售27.2万㎡。

XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡,XX年涨至2300元/㎡,XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,XX年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡,同比增加了148.6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套),总投资1.17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大,楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚,撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2),充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来,榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响,XX年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积67.6万㎡,交易额17.9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到XX年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力:一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显现。上半年为防范通货紧缩,保持经济增长,稳定宏观经济形势,国家出台了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极性。同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时,银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增加206亿元,较年初增加137亿元,增长29.35%,同比多增76亿元,增量已相当于XX年全年的181.75%,增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融服务品种,增加了对居民消费的信贷投入,有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中,国内贷款占到17%,到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响,市委、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到XX年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大:

3、房地产业对消费增长的贡献。XX年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7):

房地产调查报告 篇6

随着一系列调控政策的逐渐深入,在限购、限价的大背景下,越来越多的人正在面临购房难题,买还是不买?过渡性购房还是一步到位?在购房资质考验、换房成本增加,以及未来政策走向扑朔迷离的背景下,有人在等待,有人在观望,有人在犹豫,受调控政策影响,购房者的心态发生了较大变化。为何置业?青睐怎样的户型产品?受政策的影响有多大?带着这种种疑问,我们借助中国长沙第31届房地产交易展示会召开的机会,通过问卷调查的方式,探究购房者的这些心理变化。本次调查共发放问卷2000份,回收率为93%,有效率为88%。

一、潜在置业需求状况

(一)居住现状

从图1的居住现状可知,自购住房合计占62.05%,相比去年上升19.70%,去年以来楼市持续升温,房屋成交达到历史最高值,不少需求者购置了住房。其中自购商品房占34.38%,上升7.78%,自购房改房和自购经适房占27.68%,上升11.93%,保障房和商品房齐头并进,长沙房地产市场将迎来“保障房+商品房”的双轨制发展模式。租房比例为27.53%,与去年相当,这也是最迫切的住房需求群体。总的来说,市场的潜在需求还是比较旺盛,还有相当一部分群体有基本的居住需求和改善型需求,当然,也有部分投资、投机性需求。

(二)置业动机

1、置业计划

从图2可知,被调查者中有50.15%的人群今年有购房的计划,较去年下降了4.10个百分点,同时处于观望状态的比例有所上升。在去年的调查中,受访人群的购房意愿较前一年也有所下降,但最终市场的销售形势非常乐观,由于房价越调越高,对调控开始失去信心,因担心房价的继续上涨纷纷选择出手。今年楼市调控继续发力,长沙楼市初显降温迹象,尽管房价没有明显松动,但成交萎缩,观望情绪重新积聚。

2、置业目的

从图3可知,市场的潜在需求主要是自住性需求和改善性需求,分别占45.17%、39.08%,刚性需求依旧旺盛。投资性需求占13.52%,较去年增加5.98%,系列新政仍难抑制投资性购房需求,房产投资回报率的期望值较高仍是众多投资客不愿从楼市撤离的主要原因,随着住宅被限购、被限贷,部分投资客将目光转向商业地产,投资者并没有因此离场。

(三)潜在置业行为

1、房源选择

从图4可知,绝大多数(82.71%)被调查者偏好购买商品房,选择购买二手房的仅占17.29%,两者之比为4.78:1.受传统观念的影响,二手房没有新房受欢迎,但因其价位相对偏低、周边配套设施齐全、即买即住等优势,逐渐成为众多市民的选择。

2、置业区域

从图5可知,南城区域仍然是购房者的首选,占比40.83%,随着长株潭两型社会试点的获批,近年长株潭融城的进程日渐加快,可以预见的是,南城正在成长为长株潭城市群的城区中心,势头迅猛。河西楼市也随着先导区的建设一路高歌,相对适中的价位成为新一轮的楼市热点,选择河西置业者占到31.74%,从河东到河西的迁徙局面已经形成。可以看出,城区中心不是购房者的首选目标,好地段、次中心、交通、价格等因素成为影响购房者的关键所在。

3、住房面积与户型偏好

从图6、图7可知,倾向中小户型的潜在置业者仍然占多数,住房面积偏好主要集中在90-120O面积段,占比46.17%,其次是60-90O面积段,占比27.76%。户型偏好主要还是三居室、二居室,分别占比50.46%、34.36%。从住房面积和户型偏好的交叉统计结果可知,偏好90-120O的三居室最多,占34.05%,其次是60-90O的二居室,占21.93%。今年延续了近几年的偏好趋势,这种偏好正好反映了当前市场还是以自住性需求和改善性需求为主,市场的实际需求与国六条要求的90O以下户型供应量应占总供应量的70%以上仍然存在较大的矛盾。

4、住房价格承受能

从图8可知,大多数被调查者的住房单价承受能力在6500以下,占81.17%,其中一半(50.07%)的人能承受5500-6500这个区间的房价,31.09%的承受力在5500以下。从统计局公布的收入水平与房屋单价的比较分析看,居民可以承受的房屋单价是其家庭月人均收入的2~3倍。今年1-5月长沙商品住宅的网签均价为5889元/O,以上调查数据表明,当前长沙房价仍处在大多数人的承受范围之内。从图9可知,对住房总价的承受区间主要集中在35-50万元,占53.09%,其次有25.64%的人能接受总价为50-75万元的住房。相比去年,居民的住房价格承受能力又有一定的增强,面对居高不下的房价,不得不提高对房价的接受水平。

5、购房方式

限购限贷令的实施,打乱了部分家庭的购房计划,在购房心态和选择上有所变化,“先小后大”的递进式居住法则正面临挑战,“一步到位”的置业形态则备受关注。27.96%的受访者购房时选择一步到位,这部分人相对而言有较强的购买力,二是担心经济能力提升后被限制在限购限贷门外,以后想改善住房条件怕得不到满足。当然,还是有72.04%的受访者接受传统的“先小后大”的购房方式,根据自己的经济实力量力而为。随着调控政策更加细化和深入,一步到位的购房计划是否可行,需因人而异,在不影响生活质量的前提下选择最适合最划算的购房方式。

(四)付款方式及月供能力

1、付款方式

从图11可知,购房时大部分会选择银行按揭贷款,占54.26%,特别是20-30岁的年青人,因原始资金积累不会很多,这种方式大大降低了购房难度,但银行按揭获得的折扣较低,累计付款总额因供款年限长利息负担多而比一次性付款可多至50%。相比去年,分期付款的比例有所上升,占20.63%,这些购房者大都是手头上的资金不足以一次性付款,但又不愿意支付大量的利息费用,所以在连续加息的影响下,这种付款方式开始受到更多的关注。

2、月供能力

从图12可知,对于采取按揭方式购房的潜在群体,其月供承受能力基本在1500元以上,3500元以下,主要集中在1500-2500元的范围,占53.17%,还有25.68%能承受2500-3500元间的月还款。我们一般认为家庭月收入的1/3用于供楼比较合理,最多不超过五成。

(五)影响置业的外部因素

1、置业关注因素

从图13可知,购房者关注的前三项因素仍然是地理位置、价格、交通,分别占22.99%、20.92%、16.83%,三项合计较去年减少5.26%,同时周边配套设施是否完善也是一个重要的考衡标准,占10.53%。数据或许可以说明,购房者选房时较过去更为理智,通过对各种因素综合对比最终做出选房决策,突破以往只考虑某个或者某几个因素的行为,更加明白什么样的房子更适合自己。

2、置业信息来源

从图14可知,置业者获取置业信息的来源渠道中,这几年排在第一位的始终是0731房产网等网络媒体,该比例在逐年上升,今年占到48.25%,因其方便快捷、信息全面、传播速度快等特点已被广泛认同;其次是《长沙楼市》等专业刊物,占17.00%,主要在公共场合发放,目标针对性强,近年来其影响力也显而易见。可以看出,平面报纸的影响力减弱的趋势明显。

3、政策因

从图15可知,影响市民购房计划的主要政策因素是二套房首付提高及限购令,受影响的比例分别为30.60%、24.78%。那些有改善住房或投资需求的二次置业者受到了较大的影响,第二套房贷款提高首付,无形中提高了消费者的购买成本,限购令也将一部分有置业需求的对象拒之门外。这些政策会抑制购买需求,短期内对平抑房价起到一个阶段性的作用,但是对于改善性住房和投资投机性购房没有区分。还有22.84%的受访对象表示购房计划不受政策影响,这些基本都是首次置业者,而且没有受到籍的限制。

二、房价判断及预测

(一)当前房价判断

从图16可知,调查结果与去年差不多,认为长沙当前房价偏高的占多数(63.20%),消费者普遍面临房价上涨的压力。今年以来,新国八条、限购令、价格控制等政策连续出击,但对房价的抑制作用有限。从今年长沙的房地产市场来看,楼市成交经历过低位徘徊,但房价始终居高不下,未出现明显松动迹象,市场一直处于胶着状态。

(二)下半年房价走势

从图17可知,市民对长沙出台的房价控制目标信心不足,对下半年长沙房价有上涨预期的占多数,合计57.86%,其中39.02%的被调查对象认为房价有可能上涨10%以上。相比去年对房价持平或下跌预期的看好,一路上扬的房价让消费者的期待落空,对市场的发展变得不再那么确定和肯定,反而更加消极悲观,虽然对政策还会有期待但不再坚信政策能够控制住今年房价的涨势。

(三)新政对房价的影响

从图18可知,一系列新政对稳定房价的效果还没有完全显露出来,51.34%的被调查者认为新政对控制房价继续过快上涨起到了一定的作用,但当前房价上涨的速度还是处于较快的状态,并没有明显降下来,市场处于量跌价升的僵持状态,房价需要得到进一步的控制。

三、20XX年长沙房地产市场需求趋势基本判断

本次问卷调查,能够帮助我们更好的了解市场需求的真实状态,了解购房者背后各不相同的置业目的以及新政下的购房行为表现。在这次问卷调查中,市场主要呈现出以下几方面发展趋势:

(一)买卖双方正上演博奕战。市场的潜在需求依然比较旺盛,50.15%的受访者表示今年有购房的计划,同时置业者的观望情绪加重,楼市量跌价高,买卖双方重新进入博奕阶段。

(二)楼市投资热情不减。限购、限贷等一系列抑制投资与投机型购房需求政策的连续出台,并没能打击楼市投资者的热情,一时半会还不愿意丢弃房产投资这块香饽饽。一些还可以购买住宅物业的市民,投资热情依然不减,部分资金因为投资住宅受限,也会通过转战商业等其他渠道投资房产。

(三)置业者仍然将倾向于购买90-120O的三居室。今年延续了近几年的偏好趋势,90-120O的三居室和60-90O的二居室依然是市场的宠儿,在自住和改善型需求的主导下,这两种产品具有较强的市场竞争力。

(四)当前房价在购房者能承受的范围之内。大部分置业者能承受6500元/O以下的住房单价,总价的承受区间主要集中在35-50万元,由此可见,长沙当前的房价还是在能够承受的范围之内。

(五)楼市需求力求一步到位。买房先小后大,这一曾经被许多人视为人生既定的“购房轨道”,如今随着多项楼市新政的出台,似乎面临着被颠覆之势。二套房首付五成以上,贷款利率的上调,契税的上涨等等带来换房成本的提高,已经影响到购房者心理,置业“一步到位”渐成为越来越多购房者的选择。

(六)多次置业者受政策影响较大。楼市调控政策最主要的目的是打击投资投机类购房者,打击多次置业者,抑制不合理的购房需求。调查显示,限贷、限购政策对多次置业者的影响较大,对抑制住房消费起到了一定的作用。首次置业者几乎不受政策影响,但改善型住房需求亦受限,被政策误伤。

(七)下半年房价普遍看涨。房地产市场成交量萎缩,房价依旧坚挺,提高首付、限制房贷的调控做法实际效果比较有限,对下半年房价有上涨预期的居多。

房地产介绍信热门十一篇


俗话说,不打无准备之仗。幼儿园教师在平时的学习工作中,都会提前准备很多资料。资料的定义范围较大,可指代生产资料。资料可以帮助我们更高效地完成各项工作。只不过,你是否知道有哪些幼师资料种类呢?为此,小编从网络上精心整理了《房地产介绍信热门十一篇》,请阅读后分享你的朋友!

房地产介绍信 篇1

尊敬的各位领导:

您们好!

在递上我的个人的同时请允许我做一个简单的自我介绍。我是来自XXX大学市场营销专业的XXX。我喜欢读书看报,因为它能丰富我的知识;我喜欢跑步,因为它可以磨砺我的意志,我到底是个什么样的人呢?

我是一个活泼开朗、热情、执着、有坚强意志的人。既然今天竞聘的是营销经理一职,我想谈谈自己对营销的理解。营销不等同于推销,但推销是营销的重要组成部分。要想做好营销工作,首先就要做好自我推销。让一个陌生人信任自己是有一定难度的,但只有客户相信可以,才会相信自己的产品,才能更好的将产品推入市场。我想“做人,做事,做生意”大概就是这个意思吧!我个人认为作为一名合作的营销经理,除了应该具备一定的营销知识外,还应具有良好的'沟通、协调能力,能够吃苦耐劳,具有良好的团队合作精神,讲究职业道德。身为班长的我,在三年的时间里,组织了班级各种各样的活动。通过组织这些活动,提高了自己的组织协调能力,加强了团队合作意识。同时也让我充分认识到,个人的能力毕竟很有限,只有通过团队合作,集思广益,取长补短,才能更好的完成工作。如果这次我有幸竞聘上营销经理,我想打造一个平台,让自己的同事在一种轻松却不失严谨的氛围中工作,大家相互合作,具有良好的团队精神。

同时我认为,营销也是一种服务。既然是一种服务,就应该做到让大家满意,用热情和真心去做。激情,工作中不可或缺的要素,是推动我们在工作中不断创新,全身心投入工作的动力。激情加上挑战自我的意识,我相信我能胜任这份工作。“诚信是我们合作的基础,双赢是我们共同的目标!”我愿与XX文化一起发展,一起创造辉煌的历史!

我的自我介绍完毕,谢谢!

房地产介绍信 篇2

xx公司:

我公司委派下列xx________人参加你公司_____________(地点)培训:

姓 名:______________职务:______________电话:______________

姓 名:______________职务:______________电话:______________

姓 名:______________职务:______________电话:______________

姓 名:______________职务:______________电话:______________

请予以接待。(持此介绍信可以享受免费培训优惠)

(公章)

_____年_____月____日

房地产介绍信 篇3

尊敬的xxx:

您好!我的名字叫xx,我是某学院房地产经营与估价专业x届毕业生。贵公司雄厚的实力和蒸蒸日上的发展前景,深深地吸引着我,特此呈上自荐信,希望这是我施展才华、实现自我价值的良好开端。

xx年的求学经历,造就了我自强自立、勇于进取的品质,培养出了很强的自学能力和能迅速地领悟并快速地掌握新事物要领的能力。我的生活准则是:认认真真做人,踏踏实实工作。我的特点是:勇于拼搏,吃苦耐劳,不怕困难。现在的我已为走向社会做好了充分的准备。

我今天充满自信向贵公司推荐自己。我相信您在给一个年轻人锻炼、升华、质变的机会同时,也一定会无悔自己的选择!此时此刻,摆在您面前的不仅仅是薄薄的几张纸,而是一个学子十六年寒窗苦读的艰辛和收获,它涵纳着我对您及贵公司的默默守望与期待。

希望凭借我的实力和努力加盟贵公司。

介绍人:

日期:

房地产介绍信 篇4

尊敬的xxx:

您好!

感谢你在百忙之中审阅我的自荐书,今毛遂自荐!

我叫××,来自于××,正因生活在的环境,磨练出我吃苦耐劳、学习刻苦的性格,培养了我自学能力和强进取心的习惯。

四年里,我了的基础和专业的知识,了优异的成绩,了两次三等奖学金和该专业应证书,我有对房地产销售、策划的能力,有对房地产投资分析与管理、价格评估、物业管理和工程预算的理论基础,有对、天正建筑,和语言的应用能力,有对计算机软硬件的操作能力,我还在自学。工作汇报怀着对计算机的忠爱和为社会的需要,我拥属于的计算机,现能熟练地操作系统,维修软件故障。跟上时代的步伐我很注重与人交往和沟通面的能力,我选修了公共关系学、演讲与口才、现代礼仪并考取了公关员证书。我有的团队精神和组织能力,在宿舍里,因有强的团体意识而宿舍多次获优;在迎新晚会上,也因好的团队精神而舞蹈荣获校二等奖!四年里我学习科学文化知识还节假日去锻炼的能力、磨练的意志,为融入社会,社会,的一技之长打下夯实的基础,我曾××公司销售洗衣机、××公司销售手机,今年我又××房地产代理公司的楼盘销售。我知道这远远还,但我不气馁!因我拥有年轻、勇于拼搏,敢于挑战的资本!

在所有都以,曾经拥已历史,最的是珍惜现在,把握未来。迎接挑战,竞争,把握机遇才能立于不败之地。“问渠哪得清如许,为有源头活水来”,我一直朝着“无止境的开拓进取,不停为而奋斗”

愿与贵公司共创辉煌,期待您的佳音!

祝贵公司事业蒸蒸日上!

此致

敬礼!

求职人:xxx

20XX年xx月xx日

房地产介绍信 篇5

尊敬的xx:

您好!

感谢你在百忙之中审阅我的自荐书,今毛遂自荐,诚待您的!

我叫xx,来自于xx,正因生活在的环境,磨练出我吃苦耐劳、学习刻苦的性格,培养了我自学能力和强进取心的习惯。

四年里,我了的基础和专业的知识,了优异的成绩,了两次三等奖学金和该专业应证书,我有对房地产销售、策划的能力,有对房地产投资分析与管理、价格评估、物业管理和工程预算的理论基础,有对、天正建筑,和语言的应用能力,有对计算机软硬件的操作能力,我还在自学。怀着对计算机的忠爱和为社会的需要,我拥属于的计算机,现能熟练地操作系统,维修软件故障。跟上时代的步伐我很注重与人交往和沟通面的能力,我选修了公共关系学、演讲与口才、现代礼仪并考取了公关员证书。我有的团队精神和组织能力,在宿舍里,因有强的团体意识而宿舍多次获优;在迎新晚会上,也因好的团队精神而舞蹈荣获校二等奖!四年里我学习科学文化知识还节假日去锻炼的能力、磨练的意志,为融入社会,社会,的一技之长打下夯实的基础,我曾xx公司销售洗衣机、xx公司销售手机,今年我又xx房地产代理公司的楼盘销售。我知道这远远还,但我不气馁!因我拥有年轻、勇于拼搏,敢于挑战的资本!

在所有都以,曾经拥已历史,最的是珍惜现在,把握未来。迎接挑战,竞争,把握机遇才能立于不败之地。“问渠哪得清如许,为有源头活水来”,我一直朝着“无止境的开拓进取,不停为而奋斗”

愿与贵公司共创辉煌,期待您的佳音!

祝贵公司事业蒸蒸日上!

此致

敬礼!

房地产介绍信 篇6

大家下午好!我是来自上海XXX大学市场营销专业的XXX。我喜欢读书看报,因为它能丰富我的知识;我喜欢跑步,因为它可以磨砺我的意志,我到底是个什么样的人呢?我是一个活泼开朗、热情、执着、有坚强意志的人。既然今天竞聘的是营销经理一职,我想谈谈自己对营销的理解。营销不等同于推销,但推销是营销的重要组成部分。要想做好营销工作,首先就要做好自我推销。让一个陌生人信任自己是有一定难度的,但只有客户相信可以,才会相信自己的产品,才能更好的将产品推入市场。我想做人,做事,做生意大概就是这个意思吧!

我觉得作为一名XX,除了应该具备一定的营销知识外,还应具有良好的沟通、协调能力,能够吃苦耐劳,具有良好的团队合作精神,讲究职业道德。身为班长的我,在三年的时间里,组织了班级各种各样的活动。通过组织这些活动,提高了自己的组织协调能力,加强了团队合作意识。同时也让我充分认识到,个人的能力毕竟很有限,只有通过团队合作,集思广益,取长补短,才能更好的完成工作。如果这次我有幸竞聘上营销经理,我想打造一个平台,让自己的同事在一种轻松却不失严谨的氛围中工作,大家相互合作,具有良好的团队精神。

同时我认为,营销也是一种服务。既然是一种服务,就应该做到让大家满意,用热情和真心去做。激情,工作中不可或缺的要素,是推动我们在工作中不断创新,全身心投入工作的动力。激情加上挑战自我的意识,我相信我能胜任这份工作。

诚信是我们合作的基础,双赢是我们共同的目标!我愿与XX文化一起发展,一起创造辉煌的历史!

房地产介绍信 篇7

尊敬的xxx:

您好!我的名字叫xx,我是某学院房地产经营与估价专业xxxx届毕业生。贵公司雄厚的实力和蒸蒸日上的发展前景,深深地吸引着我,特此呈上自荐信,希望这是我施展才华、实现自我价值的良好开端。

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xxx

20xx年xx月xx日

房地产调研报告(合集11篇)


你是否正在寻找报告文案的模板呢?在当今社会中,我们常常需要撰写报告。报告常常具有单向传递信息的特点,以陈述事实为主,而且通常是在事件发生后撰写的。幼儿教师教育网小编认为文章标题为“房地产调研报告”的这篇文章很值得一读,特别向您推荐。请注意,本篇文章所提供的信息仅供参考,请根据实际情况进行权衡。

房地产调研报告(篇1)

可行性研究是通过对项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等, 下面是编辑老师为大家准备的可行性研究开题报告。

从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见,为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法,可行性研究开题报告。

可行性研究是建设前期工作的重要步骤,是编制建设项目设计任务书的依据。

对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作,是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法,可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。

工程项目的可行性研究是确定项目是否进行投资决策的依据。

社会主义市场经济投资体制的改革,把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局,打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。

因此投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果,确定对此项目是否进行投资和如何进行投资,是项目建设单位决策性的文件。

可行性研究工作是在本世纪前叶随着经济和管理科学的发展而产生的,至今己有七十多年的历史。

早在20世纪30年代,美国在开发田纳西河流域时,就开始把可行性研究列入开发程序,成为工程项目规划的重要阶段,使工程建设稳步发展,取得了明显的经济效益。

二次世界大战后,可行性研究随着科学技术突飞猛进的发展而得到了不断充实和完善,逐步形成一门保证实现工程建设最佳经济效果的综合性科学。

目前,不但西方国家把可行性研究作为工程项目投资决策的重要手段,中东地区、亚洲一些发展中国家也都开展了可行性研究。

世界银行等国际金融组织,已把可行性研究作为申请工程项目贷款的依据。

其发展过程中主要著作包括:经济合作与发展组织(OECD)《发展中国家工业项目分析手册》,经济学家林恩•斯奎尔(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《项目经济分析——影子价格的推导和估算》,约翰•汉森撰写的《项目评价使用指南》等;其中,1978 年联合国工业发展组织(UNIDO)编写了《工业可行性研究手册》,1980年又编写了《工业项目评价手册》,这就为世界各国特别是发展中国家开展工程建设可行性研究提供了较为完备的参考资料,同时也为在国际上推行可行性研究工作创造了条件。

房地产开发可行性研究是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上的具体运用,最早也是出现在20世纪30年代的美国。

现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用,将它视为房地产项目投资决策前必须认真完成的工作。

在房地产项目可行性研究中,吸收了遥控遥测技术、计算机软件技术等科学技术的最新成果,运用了经济计量学、数量经济学、技术经济学、市场预测学、系统论等方面的最新经济理论成果,用于科学预测房地产项目的经济效益;同时,还吸收了企业管理理论、房地产营销理论和施工组织管理等现代管理科学理论,用以降低投资成本提高投资收益率。

国外一些专家和学者分别从房地产的区位选择、资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面阐述和论证房地产项目投资的可行性。

例如:①W.Behrens 和P.M.Hawranek认为可行性研究是房地产投资决策的重要依据,是投资分析中的重要环节,可行性研究是一个繁杂的系统工程,因此可行性研究是一个反复优化过程。

②Gaglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)认为在房地产可行性研究中要对风险有足够的认识,以免出现决策失误。

并把风险分成财务风险(financial risk)、可保风险(insurable risk)和经营风险(business risk)三类,要求在可行性研究中要加以重点考虑。

③Arthur J.Keowr(1993)认为在房地产项目可行性研究中对不确定性因素分析时,可以采用概率分析法来测算风险的大小以及对项目的影响程度。

④一些学者在可行性研究中,对房地产项目进行经济评价时,采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。

此外,联合国工业发展组织(UNIDO )、国际复兴开发银行等世界性组织,经济合作与发展组织(OECD),亚洲开发银行等区域性经济组织,分别编写了包括房地产项目在内的投资项目可行性研究教材。

经过几十年的发展,可行性研究的理论与实践在国外己经比较成熟。

在我国,房地产项目可行性研究起步于20世纪70年代末,主要是由政府倡导发起、加以推广的。

1981年国务院《技术引进和设备进口工作暂行条例》中明确规定:所有新建、扩建大中型项目,都要在经过反复周密的论证和比较后,提出项目可行性研究报告;国家计委正式发文,明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段,纳入基本建设程序”。

1983年国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》,进一步明确了可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法,把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。

1987年,为了推进建设项目经济评价工作的开展,实现项目决策科学化、民主化,减少和避免投资决策失误,提高投资经济效益,国家计委又颁发了《建设项目经济评价方法与参数》,要求在大中型基本建设项目和限额以上技术改造项目中贯彻实行,又进一步提高了我国可行性分析工作的科学化、程序化水平。

进入20世纪90年代,随着国民经济的迅速发展,国家宏观投资环境发生了巨大的变化,投资建设领域出现了许多新情况、新问题。

为此,国家计委及时收集全国各地在进行建设项目经济评价中的经验以及暴露的问题,于1993 年4月,国家计委和建设部联合颁发了《关于建设项目经济评价工作的若干规定》。

为规范和指导项目前期可行性研究工作,209月,建设部颁发了《房地产开发项目经济评价方法》,国家发展计划委员会于2002年颁发了《投资项目可行性研究指南》,这都是指导我国房地产开发项目可行性分析工作的主要文献。

目前可行性研究己列入我国基本建设程序。

除了由政府倡导发起外,国内一些学者对房地产项目可行性分析也进行了研究:

①安力在《房地产开发可行性分析售价预测方法浅析》(1995.4)中,认为正确、合理的预测房地产的售价是房地产可行性分析的重要环节,提出采用市场比较法和收益还原法来确定房地产的销售价格是比较合理的、可行的。

②阎小燕在《房地产投资可行性研究中的区位分析》(.5)中,认为区位分析是房地产投资可行性分析中至关重要的因素,并建议要根据上风口发展理论、高走理论、近水发展理论和沿边发展理论,从整个城市布局、城市规划的角度来考虑地块投资的利弊。

③陈传钊在《房地产项目可行性研究中信息系统的应用探讨》(.3)中,认为在进行房地产项目可行性研究时需要运用很多的信息数据,建议采用计算机等高科技手段,并提出了可行性分析计算机软件程序的设计思路。

④梁爽在《房地产投资可行性分析中的成本及投资估算》(.9)中,分析了房地产开发成本的构成,并提出了行业平均水平估算法、近似估算法等房地产投资成本的估算原理和方法。

⑤张先玲在《论加强房地产项目可行性分析特殊性的研究》(2001.12)中,从可行性分析的一般性问题和房地产项目可行性分析的特殊性角度阐述了房地产项目开发的风险性,认为科学性分析、合理预测、及时采取措施积极应对是规避房地产开发风险的有效方法。

虽然在我国房地产项目可行性研究取得了长足的进展,也获得了较明显的经济、社会效益,许多国内学者也进行了理论方面的研究尝试,但是同西方研究成熟国家相比,我国的房地产项目可行性研究还处在起步的初级阶段。

可行性分析理论概述→房地产项目可行性分析的步骤流程和内容→潍坊九龙居房地产开发项目的基本情况→该项目可行性分析(包括市场可行性、技术可行性、经济可行性等方面)→项目可行性分析结论→项目开发方案存在的问题及建议。

主要交代本论文研究的背景、目的'和意义,系统地回顾房地产项目可行性分析研究的发展轨迹、国内外相关研究的现状。

第二部分,相关理论概述。

主要交代房地产项目可行性分析的概念、作用、规范的可行性分析所应采取的步骤与内容,分析房地产项目可行性分析的一些较为成熟的理论和方法,剖析其核心环节的关键行为。

第三部分,介绍潍坊九龙居房地产开发项目的基本情况,包括项目概况、开发企业基本情况、建筑规划设计方案、项目开发计划等。

第四部分,结合当前世界金融危机影响下的房地产市场发展面临的严峻态势,以及中央及地方政府出台的各项拉动内需举措所带来的机遇,应用本文的相关原理及理论,对潍坊九龙居房地产开发项目进行可行性分析,得出项目可行性分析的结论及开发的建议。

这是论文的重点部分。

(1)项目市场分析是根据拟开发项目的设想,在对相关市场的现状及发展变化的过程进行充分的调查研究的基础上,就相关市场及产品的未来以发展趋势做出合理的预测估计,并分析项目建成后可能的市场表现。

主要包括市场调查和市场预测两个方面的工作。

这是可行性研究的先决条件和前提,它决定了项目开发的必要性,是项目能否成立的最重要的依据。

本文遵循从宏观到微观的顺序,在进行充分的房地产形势及市场情况调查的基础上,对本项目的市场进行深入分析,通过对项目目标产品的市场容量、价格、竞争力以及市场风险进行分析预测,主要从产品定位、价格定位和目标客户群定位三个方面论证本项目市场定位的可行性。

(2)技术方案和建设条件是可行性研究的技术基础,它决定了项目技术上的可行性。

本文分析该项目建筑工程技术设计方案,根据先进性、适应性、安全可靠性和法规适应性原则,着重从规划设计方案(包括项目总体布局、交通组织、建筑结构、水电配置)、工程进度计划安排、环境评价、营销方式等方面,论证本项目的技术可行性。

(3)经济评价是根据国家经济和社会发展战略以及行业地区发展规划要求,计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证,做出全面的评价,为项目科学决策提供依据。

根据评价的目的和范围的不同,项目经济评价分为财务评价和国民经济评价两部分。

对经济效果的分析和评价,是决定项目应否投资的关键,也是项目可行性研究的核心部分。

本文将采取定性和定量分析相结合、动态分析和静态分析相结合的方法,测算项目的基本财务经济数据,考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况,并对项目投资的经济效益进行评估,得出本项目在经济方面是否可行的结论。

同时,从敏感性分析、盈亏平衡分析等方面对项目进行不确定性分析。

第五部分,研究结论和展望。

对项目开发的可行性进行总结性分析,形成潍坊九龙居房地产开发项目可行性研究报告,并提出论文研究的意义。

特别是针对目前银行紧缩信贷规模、房地产市场整体下滑、政府宏观调控政策加大的情况,为相关企业的阶段性发展提供一定的理论支持。

房地产调研报告(篇2)

目标:

客观全面认识区域社会、经济、城市建设和规划、近中期城市的发展与项目地块的关系,认识项目发展的宏观经济背景和区位条件,客观全面的认识该地块在城市中的地位和发展潜力。

原则:

客观系统的态度进行调查和分析。

研究方法:

以事实和数据进行分析说明和提炼,以科学的方法预测。

研究内容:

1.域社会经济发展现状和前景概述

2.总体规划对项目发展的影响(分析项目与城市发展的关系)

3.位条件及其对项目发展的影响(分析项目与现状城市各功能区的关系)

4.大型设施现状和建设对项目发展的影响(分析项目与机场、高速路、交通枢纽、体育中心等近中期建设的城市设施的关系)

5. 现状及周围环境分析评价(分析地块的现状、城市建设、自然条件对项目发展的影响) 调查方法:

一、资料收集:要求对方提供或需收集的资料

1.年鉴

2.统计年鉴

3.建设年鉴

4.房地产年鉴

5.市志

6.《区域十五计划及社会经济发展战略》

7.新近报批国务院的总体规划

8.项目所在区分区规划

9.项目周边城市建设项目的文件和规划

二、与权威人士访谈

1.政府部门

2.规划局、规划设计院规划设计师

3.建委、国土局部门干部

4.管局、房地产交易信息管理中心干部

5.要报社城市建设、房地产专栏记者

6.房地产行业协会或学术机构专业人士

7.司主要楼盘的开发领导

8.他值得推荐的专业人士、机构

资料分析提纲及需解决问题

一、城市社会经济发展概况

1.经济状况

用地及人口规模

经济发展水平、增长速度

产业结构及各产业发展水平

经济发展政策、计划和规划

从历史发展过程,从区内区际比较反映出区域经济特征,以了解项目开发的宏观经济环境背景。

2.城市建设

基础设施建设情况

建筑业与房地产业

通过横竖向比较分析,了解城市房地产业发展水平和趋势。

3.金融业发展状况

居民存款总额及人均指标

银行用于房地产开发贷款

居民购房贷款情况

目的:了解金融业发展水平和对项目开发的影响。

4.居民生活水平

社会商品零售额

人均年可支配收入

居民消费恩格尔系数

人均居民居住水平

了解居民生活水平,以支持项目定位和把握项目发展空间。

二、城市规划建设对项目发展的影响

1.城市总体规划

2.项目所在地分区规划

3.重大市政建设项目

目的:分析项目地块的区位价值和发展潜力。

4.土地市场发展状况

土地供应及使用情况

用于房地产开发的土地供应与使用状况

土地供应方式及制度

未来几年内土地供应量预测

现行有关房屋土地管理政策法规、房地产市场规范概述

目的:评估土地市场的供求及管理情况,以把握房地产项目开发环境。

房地产市场分析

一、房地产市场发展历程、现状和趋势

1. 历史及现状各类物业供求总量和分布

2. 供应产品特征

3. 成交特征

4. 市场发展特征

目的:把握当地房地产市场发展水平、阶段以及趋势,了解市场主要特征。

二、相关市场及典型案例详细分析

1.确定相关项目和相关区域

2.目前供应量及后续供应情况

3.价格及趋势

4.产品特征:价格、户型、规划设计、装修风格、配套设施、环境等要素

5.成交特征分析:成交比例、价格、成交产品分析、付款方式等要素

6.买家分析:自身特征及购买动机

7.营销卖点、推广概念及策略

8.成功或失败案例分析:区位、规划、设计市场定位、营销策略、成功或失败经验分析 目的:把握竞争环境,了解区域市场容量、价格、买家特征,并透过现状供应和成交情况找到项目机会。了解竞争者产品和开发策略以寻求差异化和更优的市场定位。

三、消费者行为和特征分析

1. 消费者特征和需求细分

2. 消费者特征分析:年龄、家庭结构、收入、职业、来源等要素

3. 消费者需求调查研究

4. 消费者社会文化生活形态分析和研究

目的:了解消费者经济承受能力,在户型、面积、环境、物业管理和配套设施等方面的需求,细分市场,以求准确的市场定位。

对项目前期市场调研的研讨

房地产市场调查研究方法

目标:客观全面认识区域房地产行业特征及走势、产品特征、竞争特性、需求特性及走势,进行产品差异化分析,为项目的定位提供市场依据。

原则:客观系统的态度进行调查和分析,加感性地认识分析和评价。

研究方法:资料查询,实地考察,资料分析相结合,在事实和数据的基础上进行分析、总结和提炼。

调查研究内容:

1.房地产市场总体供应及吸纳情况

2.房地产发展市场特征

3.相关物业供求状况

4.产品特征

5.市场活跃区域特点

6.可比项目个案研究

7.消费者特征及生活形态分析

8.现状房地产市场营销和推广方式及特征

(一) 房地产市场调查方法

目的:从市场供应的量、质分析产品特征,了解市场开发水平和竞争态势,从供应产品中分析需求特征,为项目产品定位、消费者定位提供依据和支撑系统。

——找出近期供应产品中代表最高开发水平的要素和突破点

——掌握主流消费者来源、特征、消费需求、习惯和心理

供应楼盘现场调查

方法:

1. 现场观察和拍照:楼盘规模、小区规划、社区形态、建筑外立面、建筑内户型设计和公共空间设计、园林环境、会所和配套设施、装修标准、销售卖场组织;

2.

成长总会碰到各种限制与瓶颈。

询问售楼人员:价格、供应量、户型配比、销售率、买家特征、管理费;

3. 拿资料:楼书和宣传资料;

4. 填写楼盘调查表,整理分析信息;

目的和结论:得出对楼盘整体开发水平的综合评估,点评和对比分析代表当地较高开发水平的项目和细节,了解可比性楼盘户型配比、畅销户型。

供应楼盘成交情况

方法:现场询问售楼人员、成交数据收集分析和相关人士访谈三种方式结合分析:

1. 代表性楼盘成交率;

2. 各面积段户型成交率;

3. 买家特征和购买特征;

目的:细分出某类产品的单价、总价、户型、产品特征市场接受情况。

(二) 消费者调查

方法:

1. 研究项目几个辐射圈产业分布、类型,居住人群的消费水平、职业、学历、收入等特征。通过相关人士访谈、企业数量和类型、行业类型调查了解

2. 可比性楼盘购买者调查,通过对可对比楼盘客户资料的收集、访谈获得相关楼盘客户特征;

3. 问卷调查,通过以下一种或几种方式了解消费者消费需求。

1) 当地房管部门、媒体曾做过的消费者需求调查资料;

2) 如甲方有相关资源,通过问卷形式了解消费者需求;

3) 如甲方有客户资源,对已购房者进行调查或访谈;

目的和结论:各档次和类型物业的主流消费群来源、职业、收入情况、消费特征和消费关注点。

对项目前期市场调研的研讨

项目资源分析

1. 地盘现状分析

基本情况:规模、形状、地形地貌、水文

地下情况:文物、光纤电缆等

2. 项目规划指标分析

用地性质:面积、开发净用地面积

指标控制:容积率、总建筑面积及各类性质面积控制

规划设计要求:退缩、预留等要求

配套建设要求:如车库、学校、幼儿园等

3. 周边环境分析

自然环境:功能性质、自然景观

人文环境:人口、文化、旅游、历史等价值

4. 地块开发条件分析

用地条件:绿化、植被、平整情况

市政设施配套状况(包括交通、水、电、煤气、排污、通讯)

5. 城市功能分布及项目区位分析

城市发展现状及功能区分布:主要功能区及交通布局

城市规划发展方向

项目所在地区区位价值分析

6.项目市场资源分析(周边资源、幅射圈)

项目可达性及预期影响范围

房地产调研报告(篇3)

当前,随着我国经济的高速增长,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点,尤其是住宅消费更为民众首选,房地产调研报告。近年来,以住宅为主的房地产业,在住宅商品化新体制基本确立,房地产市场体系逐步建立,群众消费热情高涨的环境下,保持了持续快速的发展势头,已经成为国民经济的支柱产业。XX年,全国房地产开发投资7736.4亿元,占固定资产投资的17.9%,占gdp的7.6%。房地产业关联度高,对几十个相关产业都有带动作用,与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆,在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

我县的房地产业从1998年开始,受住房体制改革的刺激,市场消费得到实质性的启动。XX年以来,房地产开发投资保持旺盛的势头,XX年全县房地产投资2.0376亿元,比上年增长162.7%,占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展,现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下:

一、房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展,民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚,发展较慢,加之房地产行业的平均利润较其它行业高,因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年,全县只有6家房地产开发企业,其中国有企业2家,民营企业4家。到了XX年底已发展成有17家开发企业,其中拥有三级开发资质企业2家,三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家,民营企业16家。XX年,民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速,成为我县房地产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长,成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业,我县的房地产业发展十分迅速,投资规模日益扩大,尤其从XX年开始,受城建规模扩大,基础设施投资加快,旧城改造力度加大及房改房政策的刺激,市场容量大幅增长,房地产业取得了跳跃式发展。XX年完成房地产开发投资额7757万元,是上年投资额的5倍,比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额20376万元,同比增长1.6倍,高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大,XX年为3.32%,XX猛增至13.25%,XX年再创新高达为24.71%,成为拉动投资增长的主要力量。应该说,这几年的投资扩张是市场释放性的增长,不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大,商品住宅建设投资主体地位突出。

“xx”末期,在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下,我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度,并获得了长足的发展。据统计部门数据显示,XX年---XX年,住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看,商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势,住宅建设投资呈下降趋势,但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升,开发规模越来越大。

近三年来,我县的房地产市场发展势头迅猛,房地产交易异常火爆,房地产开发项目用地投放量逐年上升。XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩,是上年的6倍;XX年总投放达236亩,同比增长2.2倍。同时,土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。XX年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩,XX年为10.59亩,XX年为21.83亩,房地产开发规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异,住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响,一直以来,房地产开发投资主要以县城为主,县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。XX年,县城房地产开发投资额约占总投资额的72%,华埠镇约占总开发投资额的22%,其他乡镇约占6%。

因受近几年规划控制的影响,城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。XX年比XX下降69.06%,XX年比XX年下降22.55%。私人建房投资的减少,有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想,定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年,一方面由于房地产销售市场状况比较理想,房地产资金回笼较快,另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想,在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中,自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源,居于绝对主导地位,调查报告《房地产调研报告》。从各类资金的动态情况看,国内贷 款资金和定额预付金的增速较快,定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。XX年至XX年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。

(二)房地产市场需求状况

1、房地产市场需求趋旺,呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

近年来,我县房地产市场有了很大发展,商品房销售态势良好,销售面积逐年增长,预售面积大幅攀升,市场需求趋旺。XX年-XX年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2,同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,从XX年开始,预售面积超过了销售面积。XX年底,空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中,90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%,110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%,90m2以下户型占12%,130平方米以上户型占11.74%,明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体,县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进,福利分房制度已退出了历史舞台,个人购房比重大幅上升。XX年,全县个人购房面积达29672.2m2,占销售面积的83.9%;XX年个人购房面积达80628m2,占总销售面积的99.77%,个人已成为市场消费的主体,是房地产市场发展的主导因素。目前,个人购买房屋的类型以住宅为主,XX年个人购买住宅面积达70941m2,占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看,购房的全部是县内居民,基本以自用为主,因而,我县尚不存在房地产“泡沫”。

3、商品住宅价格上升较快,相对升幅较大。

因近年来商品房市场需求旺盛,商品房价格放开,市场处于卖方市场,经济适用房启动较晚,土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快,升幅较大。据最新调查资料统计,XX年商品住宅平均售价约987元/m2,比上年度上升14.76%,XX年平均售价约1140元/m2,同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

4、存量房交易活跃,房改房成为“生力军”。

自1999年房改房上市政策出台后,存量房交易活跃,交易面积逐年“放大”,XX年共成交184起,面积16396.17m2,XX年共成交243起,面积20405.54m2,XX年共成交225起,面积21300m2。近三年的交易量中,住宅占总交易起数的96.62%,房改房约占住宅交易起数的62.2%,因而成为存量房交易市场的"生力军"。

房改房的上市,不仅增加了住房市场的供给量,给买房人更多的选择,而且创造了更大的住房需求,让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我县房地产市场存在的主要问题。

(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导,没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制,房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

(二)市场化运作不规范,政策性的土地协议出让,拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”,开发企业数量多,规模普遍偏小,行业集中度低。部分企业资金实力不足,主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发,加大了投资风险。

(四)房地产开发企业行为不规范,如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

(五)城镇规划区范围内商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地产市场的高消费群体,给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在,清一色的商住楼布局不利于提高城市品位,不利于改善居住环境。

(六)市场配套体系不完善,物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

(七)住宅体系不完善,经济适用房投放少,廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快,价格偏高。

(八)房地产开发结构不合理,住宅品种单一,难以满足不同的消费需求,刺激消费的增长,商业营业用房比重偏高,出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

(一)行业趋于整合,结构面临调整,价格相对稳定。

1、房地产开发企业将趋于整合,行业集中度将明显提高。

随着城市建设规模的不断扩大,按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要,商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展,这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调,要加强房地产货款监管和市场监管,这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强,我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合,集中度将明显提高,并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出,而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出

房地产调研报告(篇4)

近年来,随着国民经济的快速发展,城镇居民生活水平的不断提高,人们对住房条件改善的需求越来越高,房地产业日渐成为地区经济发展的支柱产业,随之而来的是一些大中城市出现的房价“爆涨”现象,针对这一情况,国家出台了一系列宏观调控措施对房地产市场进行调整,本文就__市房地产市场的发展状况及趋势进行分析预测。

__市位于__中部,地处经济欠发达地区,是__自治区最大的工业城市,房地产业发展起步较晚,但近年来随着投资环境改善及城市改造建设步伐的加快,房地产业得以迅速发展。

(一)房地产开发企业情况

目前,__市共有各类房地产开发企业231家,其中有资质等级企业85家,暂定资质企业146家,有资质等级企业中二级企业10家,三级企业23家,四级企业52家。开发企业以内资和民营为主,国有企业数量逐年减少。外阜开发商加快进入__市场步伐,这加剧了市场竞争,同时也抬高了本地企业参与竞争的准入门槛。开发企业注册资金总额达到22。51亿元,从业人员达到4808人,人均占用资金量达到46。83万元。

(二)房地产开发投资情况

房地产开发投资持续增长。20__年,房地产开发投资首次突破50亿元,达到59。29亿元,与20__年全年相比同比增长91。3%,是“十五”期间房地产开发累计投资的1/3。

在房地产开发总投资中住宅建设完成的投资为47。8亿元,同比增长136。6%。其它用途房屋的投资共11。49亿元。房地产开发项目投资增幅明显。

(三)20__年新开工项目情况

在全部施工面积中,20__年新开工面积为404。4万平方米,同比增长125%;其中住宅新开工面积约为354。4万平方米,同比增长151。2%;房屋竣工面积194。8万平方米,其中住宅竣工面积151万平方米。

(四)房地产交易市场情况

1、新建商品房交易情况

20__年,新建商品房成交14413套,同比增长17。97%,成交面积125。91万平方米,同比增长18。38%,其中住宅9995套,同比增长11。40%,成交面积104。04万平方米,同比增长17。67%;非住宅4418套,同比增长36。15%,成交面积21。87万平方米,同比增长21。91%,其中商业营业用房成交3748套,成交面积20。11万平方米。20__年__市新建商品住宅平均价格为1526。5元/平方米,较20__年上涨7。5%。

2、新建商品房供求情况

20__—20__年,__市房屋竣工面积分别为91。5万平方米、78。64万平方米、133。6万平方米、139。01万平方米、204。15万平方米、194。8万平方米,6年间商品房竣工面积840。7万平方米。而同期房屋销售面积分别是67。95万平方米、75。21万平方米、__。04万平方米、137。52万平方米、217。49万平方米、262。03万平方米,6年间销售面积904。27万平方米。

3、存量房交易情况

20__年,__市存量房成交套数11692套,成交面积104。37万平方米,同比增长2。01%、9。08%。其中:住宅成交10688套,成交面积88。83万平方米,成交金额7。67亿元,平均成交价格863。1元/平方米;商业营业用房成交877套,成交面积11。67万平方米,成交金额1。76亿元,平均成交价格1508元/平方米。

房地产调研报告(篇5)

随着城市化进程的不断加快,泗洪县房地产业得以蓬勃发展,投资规模逐渐增大,市场交易日益活跃,居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩大就业,带动相关产业发展,提升城市形象,繁荣地方经济作出了明显的贡献。

一、基本概况:

20xx年新开工面积112.5平方米,其中住宅项目15个,面积75.2万平方米;专业市场6个,面积37.3万平方米。批准预售面积80万平方米,其中商业26万平方米;网上销售备案商品房2599套,面积29.7万平方米,均价2168元/平方米;网上销售备案普通住房20xx套,面积23.86万平方米,均价1924元/平方米;网上销售备案商业用房505户,面积6.87万平方米,均价3248元/平方米。

20xx年元月至4月,网上销售备案商品房2700余套,面积25.4万平方米,均价2804元/平方米,房地产市场整体销售比较稳定,去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响,但该县房地产市场整体波动不大,房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今,泗洪县商品房销售量明显增长,尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰,这说明该县房地产市场的需求空间仍然较大。

二、存在问题:

1、供电方面:一些小区存在供电不完善问题,为临时用电。究其原因:供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线,费用昂贵,给企业增加较大的经济负担,许多开发企业迫于资金压力,无法解决,部分小区已多次出现停电现象,群众意见较大。

2、开发企业内部管理有待完善,在泗洪注册的房地产企业现有40余家,大部分为本地企业,规模小,资金缺乏,管理人才不足,在开发管理过程中,重效益轻管理,导致楼盘建设配套设施不完善,出现一些遗留问题,甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象,影响群众的消费心理。

3、开发企业资金短缺。20xx年上半年受宏观调控政策影响,各金融机构收缩银根,下半年,全球性金融危机爆发,年底,政府出台了放宽金融政策,但到目前为止收效尚不明显,主要原因:各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻,使得开发企业从银行取得资金难度大,目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款,大部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高,参与融资主体对目前市场信心不足,融资难度大,导致开发项目资金短缺,以至引发部分开发企业到周边市、县投资,大量资金外流,项目多的企业资金缺口巨大,举步维艰,直接影响项目的推进速度,更影响楼盘的正常销售。

4、近年来,泗洪县四房建设稳中推进,受到省市表彰,每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低,与商品住宅价格差距较大,大部分拆迁户购买了安置房,一定程度上影响商品住宅的销售。

5、受20xx年整体经济形式和一线城市降价销售影响,虽然住房刚性需求仍然存在,但是群众持币观望的情绪较浓,使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策,一定程度上影响了商品房销售市场。

对于上述存在的问题,其原因是多方面的:房地产市场管理涉及多个部门,政出多门,各自为阵,相互协同的工作机制尚未建立;有关法律法规不够完善,对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定,导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥;出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行,加之工商部门手段有限,调查取证困难,后续监管难以实施。

作为履行市场监管的职能部门,工商部门要充分发挥自身职能作用,积极主动介入房地产市场监管,当好监管房地产市场的主力军。笔者认为,要解决好房地产市场存在的问题,应从以下几个方面入手。

(一)以拍卖监管为切入点,全面介入房地产市场监管

土地使用权的取得,是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定,工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责,建立健全拍卖备案登记制度,加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管,全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料,对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的,不予登记备案,并及时通知建设、国土资源等部门,取消其竞拍资格,将违法开发行为拒之于门外。

(二)以经济户口管理为基础,规范房地产市场主体行为

一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐,逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目,对照房地产企业经济户口台帐,对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目,要通过加强企业财务的检查,对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查,及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题,应从开发项目的资产管理入手,由开发企业出具在建项目投资情况,注明投资方、投资额等,经公证处公证后,报工商部门备案。对拒不办理备案手续的`,列为重点对象,严格审查。

二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定,一级资质企业,其注册资本最低限额为5000万元,二级资质企业为20xx万元,三级资质为800万元,四级资质为100万元。通过企业年检,对照其资质等级,检查其出资情况,严厉查处"两虚一逃"违法行为,并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级,对情节严重的,吊销营业执照,构成犯罪的,移交司法机构处理。

三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部,实行限期备案登记制度,要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核,重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的,予以备案后,方可从事项目开发。

(三)以执法办案为手段,强化重点违法行为的查处

一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为;查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为;规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容,严厉查处虚假广告和其他违法广告。

二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户,重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为;利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。

三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记,擅自举办房地产展销会的,严格依法查处。

(四)以长效监管为目标,探索创新房地产市场监管机制

一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理,并登记造册,录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况,建立健全房地产企业"经济户口"。同时,建立"黑名单"和"黄牌警告"制度,定期对信用良好和不良企业进行公示,促进房地产企业诚实信用,守法经营。

二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本;修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本,必须报工商部门审核、备案。

三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络,及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件,进一步提高市场监管效率,确保消费者的合法权益得到维护。

四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业,在依法予以查处的同时,要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光,充分发挥社会的监督作用,提高其违法经营的成本,增强对违法经营者的震慑作用。

五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管,涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系,互通信息,及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况,明确房地产市场监管重点。同时,要建立部门联席会议制度,对重点违法行为,组织联合执法整治行动,增强工作合力。

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用,房地产业直接税收占到总税收的15%左右,相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入,则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快,房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

房地产调研报告(篇6)

全区计划开工的各类商务楼宇共计18座,建筑面积约165.7万平方米。其中,商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)8座,建筑面积82.1万平方米,占49.5%;企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)7座,建筑面积39.8万平方米,占24.1%;营利性科、教、文、卫办公楼宇1座,建筑面积10万平方米,占6.0%;城市综合体和其它商务楼宇2座,建筑面积33.8万平方米,占20.4%。

调查表明,温江作为一个快速城市化并正在萌芽成为中心城区的重要区域,处于成都西向城市群的重要节点,是名副其实的“成都西向交通枢纽”,发展楼宇经济的区位优势十分明显。近年来,随着我区加快构建以现代服务业为主导的现代经济体系、大力“兴三优二、一三联动”产业发展战略的实施,全区教育、医疗、体育、金融、保险、商务服务、旅游等高端服务业发展开始起步,资本、科技、人才、信息等生产要素逐渐汇聚,楼宇经济也呈现快速发展的好势头,展示了巨大的空间和潜力。目前全区已建成和在建、计划开工的各类商务楼宇共达97座344万平方米。而且从其空间分布上看,主要集中在光华片区,之后是科技园片区、医学城片区和体育城片区,4个片区楼宇面积占全区总数的98.7%。不仅从总量上足以承载和支撑起我区楼宇经济发展,而且从空间上主要分布在配套较为成熟、产业规划较为商端的区域版块内,这对我区楼宇经济的发展和现代服务业的培育,无疑是十分有利的。尤其是随着西部新城建设的快速推进,其积极作用将更加凸现。

但是,如果进一步作深入分析比较,我们也会发现,我区商务楼宇虽已初具规模,但自发配臵的特征比较明显,与其它中心城区和先进城市的楼宇经济发展水平相比,在发展规模、功能配套、发展层次等方面还有较大差距。突出表现在三个方面:

一、特色化和专业化程度不高。综合楼宇多而特色和专业楼宇少。

我区现有楼宇大部分都是综合性的,商务、商业、住宅混建混杂现象突出,商业楼宇占比较大,商务楼宇占比较小,对于发展总部、医疗、体育、金融、信息、商务服务、创意等高端服务业的带动作用不强,现有楼宇的结构远远不能适应区委选择的健康产业、文化产业、信息服务业、现代商贸业四大产业主攻方向。而经济较发达地区的楼宇已经呈现出产业集聚和专业分工的态势。如福州鼓楼区的力宝天马大厦已有省国旅等10多家旅行社入驻,五四路和湖东路一带楼宇集中了全省约1/3的律师事务所,形成了一定规模的中介机构汇聚地;武侯区拥有纯写字楼宇11座,面积86.3万平方米。楼宇特色不鲜明,专业化不强,就必然导致入驻企业关联度低,难以形成品牌效应和集群效应。

二、综合配套不完善。

从外部环境来看,交通、停车、市容卫生等问题影响着楼宇的发展。老城区虽然商业、生活配套比较完善,但楼宇建造时间较早,硬件设施老化,普遍存在电力供应紧张、停车泊位不足、物业管理不规范等问题。新城区楼宇主要沿光华大道两侧开发,在硬件条件上有了很大改善,但也存在着功能定位不明确、生活配套不完善等问题。从内部环境看,商务楼宇的智能化、自动化、信息化水平及物业管理水平不高,影响了整个商务楼宇的档次。目前,按照市商务局牵头制定的《成都商务写字楼等级指导标准》,我区还没有一座甲级写字楼,甚至没有一座乙级写字楼。而锦江区现有甲级写字楼7座,占全市13座甲级写字楼的53.8%。楼宇档次低,就难以吸引国内外大型企业、龙头企业入驻温江。

成都商务写字楼评定标准

三、温江楼宇经济发展不够理想的原因分析。

通过分析梳理,我们认为,温江楼宇经济发展不够理想,主要基于以下几个方面的原因:

一是重视不到位。通过调研,我们看到成华、锦江、武侯区都先后制定了楼宇经济发展实施意见,出台了完整的楼宇经济配套政策,成立了楼宇经济办公室,专门负责楼宇经济的管理和招商工作,有力推进了楼宇经济的发展。与之相比,我区楼宇经济发展工作尚未“破题”,全区上下对充分挖掘楼宇资源、加快发展楼宇经济的重要性、紧迫性的认识还不够,对楼宇经济在推进产业转型升级、构建以现代服务业为主导的现代经济体系中的作用认识模糊,对楼宇经济的研究还处于起步阶段。

二是机制不健全。发展楼宇经济是一项系统工程,需要政府、企业和社会的联动。而我区尚未建立系统的楼宇经济工作机制。目前,我区楼宇经济的建设管理职能分散在发改、建设、商务、工商等多个部门,难以形成工作合力,部门、片区、业主、入驻企业、物业公司等各方面的关系也未完全理顺。同时,在考核激励方面,目前我区尚未制定楼宇经济考核办法,没有形成层层抓落实的工作机制,基层发展楼宇经济的积极性尚未充分调动。由于上述问题的存在,我区目前对楼宇经济的“家底”尚未有全面具体的掌握,特别是对楼宇资源的界定、楼宇企业入驻状况、楼宇税收情况等不清,对楼宇经济发展中的问题也不能及时予以协调化解。

三是政策不配套。楼宇经济的发展壮大离不开针对性和操作性强的政策体系。杭州市政府出台了《加快楼宇经济发展的若干政策意见》,明确提出到20xx年力争全市新投入使用商务写字楼220座,其中高档写字楼70座,实现“亿元楼”30座等一系列目标,并制定了“五个一批”的具体工作安排,有力地促进了杭州市楼宇经济的健康可持续发展。我区虽然也已出台了促进现代服务业、现代工业、现代农业等相关扶持政策,但专门针对楼宇经济的政策措施还是空白,特别是引导楼宇经济有序集聚发展、推进楼宇招商、调动各方发展楼宇经济积极性方面的政策欠缺,这将不利于楼宇经济的快速科学发展。

四是宣传推介力度不够。成华区在建设龙潭总部经济城的过程中,加强商务楼宇的整体包装策划,大力宣传推介重点楼宇,创新楼宇招商方式,探索建立了政府、业主、物业公司、中介合力招商的联动机制,加大对品牌集团公司的引进,以吸引更多的产业链企业入驻,取得了明显的成效。而我区宣传工作做得少,缺乏针对性的重点推介,造成楼宇品牌不响,知名度不高,聚集效益不明显。

四、温江楼宇经济发展的对策思考

分析温江楼宇经济发展存在的问题,学习借鉴先进地区的发展经验,我们认为,要加快温江楼宇经济的发展,在总体工作部署上,必须注意从以下四个方面进一步强化相应保障。

1、加强组织领导。成立温江区楼宇经济领导小组,定期分析全区楼宇经济发展状况,对重大楼宇招商项目、楼宇经济发展中出现的问题及时提出处理意见,并督促各单位层层落实责任,及时掌握楼宇发展状况,以全面促进楼宇经济的发展。领导小组下设办公室,主要负责全区楼宇经济发展情况的收集、整理、统计、分析工作和重点项目、重点楼宇的服务、协调工作,处理领导小组的日常工作。

2、合理规划布局。根据城市总体规划、土地利用规划和相关产业规划,加快编制温江区楼宇经济发展规划,细化各功能片区发展规划。在空间布局上坚持“点块结合、以块为主”,合理布局全区楼宇经济的基本版图和发展内容,形成以光华片区、科技园片区、医学城片区、体育城片区等为核心,以光华大道为主轴的楼宇经济集群。大力发展特色楼宇,聚集一批健康产业、文化产业、信息服务业、现代商贸业等现代服务企业,逐步形成一批区域性的特色主题楼宇,如在医学城片区大力发展医学产业楼宇,在科技园片区大力发展信息产业楼宇。

3、制定配套政策。借鉴上海、杭州等发达地区以优惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法,进一步完善和实施鼓励楼宇经济发展的政策措施。鼓励楼宇开发,对示范性和带动性强的楼宇项目,在符合土地、城市等相关规划的前提下,优先安排用地指标;对新开发高档商务楼宇的,通过设臵相关前臵条件并实行保证金制度,在土地招拍挂时给予限地价等政策倾斜;对改造现有旧楼、配建停车设施、提升物业水平的,按开发面积或投入情况给予奖励补助。对提高楼宇出租出售率、企业注册率、本地纳税额,或者单幢楼宇年税收贡献上一定规模的,对有关工作主体予以相应奖励。

4、提升功能配套。从提升物业品质入手,狠抓硬件改造着力改善商务楼宇的交通、停车、电梯、电力、内部装修等方面的问题,大力提升楼宇内部智能化、信息化和便捷化程度,完善配套服务和设施,形成各种楼宇特色鲜明、功能完善、结构合理的格局。针对部分楼宇物业管理不到位,附加功能、个性化服务不够等问题,积极引入在社会上具有良好口碑和市场品牌、有成熟管理经验的物业管理公司对写字楼进行管理,形成区域性特色商务楼产业链,做优楼宇外部环境。同时,加快完善餐饮、购物、休闲、娱乐等配套服务设施,改善楼宇配套状况。

至于具体的推进途径和工作措施,当前应着重抓好以下六个方面。

1、加大在建项目的促建力度。健全项目推进责任机制,加快推进重点楼宇项目建设,对成勘院总部项目、香港巨龙国际酒店等已经完成主体工程的楼宇项目,促使尽快投入使用;对省水电集团、成都新城西商业中心等在建项目及时跟踪了解项目进度,帮助协调解决建设过程中存在的问题和矛盾;对天来酒店、海科信息产业园二期等计划开工项目,促进其尽快开工建设。

2、强化现有资源的盘活、挖潜。要实现我区楼宇经济的新突破,盘活用好存量楼宇是最现实、最快捷、最经济、最有效的

3、快产业升级转型步伐,实现由普通制造业向高端制造业和生产性服务业的双重升级,打造集工业生产、总部经济和生产性服务业于一体的科技产业新城。这一过程将释放出大量的楼宇需求,建议进一步挖掘海科信息产业园、SBI创业街等项目的潜力,同步实施闲臵标准厂房的清理、改造,积极引进和新上一批工业总部经济项目和服务于园区工业生产和销售的产品研发、工艺设计、中介服务、配送服务、销售服务等公司、项目、行业,促进工业楼宇经济和生产性服务业楼宇经济的发展。

4、加大新建商务楼宇的力度。围绕健康产业、文化产业、信息服务业、现代商贸业等产业聚集发展的需要,整合楼宇地块资源,积极引入管理水平高、设计理念超前的房地产开发公司,高起点、高标准新建一批智能化程度高、设施齐全的特色、精品商务楼宇。尤其要按照全市的标准,尽快设计建设一批甲级写字楼,实现温江楼宇档次的大幅提升。并且可以考虑选择新城区中心位臵和黄金地段,按照“政府引导、社会投资、长期租赁”的模式,由国有公司引导建设一座城市标志性大楼,作为温江楼宇经济的样板工程,并以此为突破口,带动全区楼宇经济的发展。

5、加大招商营销力度。“一流的商家建造一流的楼宇”。只有投资方财力雄厚、建设方经验丰富、管理方运作规范,才能确保楼宇定位准确、设计科学、施工规范、功能完善。因此,招商营销工作是发展楼宇经济的重中之重。坚持政府主导、业主主体、市场配臵,创新楼宇招商机制,建立专业招商队伍,强化企业总部引进力度。全面掌握楼宇资源状况,加强整体包装策划,编印楼宇经济招商手册、建立对外推介网络平台,利用各种媒体及时发布信息,提高商务楼宇对外知名度。加强与外商联系,积极与各类知名中介机构合作,适时在香港、上海、北京等城市组织温江宇经济专场推介招商活动,努力引进高层次企业入驻。

房地产调研报告(篇7)

(1)政治法律环境方面

① 国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。如房地产价格政策、房地产税收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

② 有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《房地产管理法》、《土地管理法》。

③ 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

(2)经济环境方面

① 国家、地区或城市的经济特性,包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

② 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

③ 一般利率水平,获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

④ 国民经济产业结构和主导产业。

⑤ 居民收入水平、消费结构和消费水平。

⑥ 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况,对外贸易和外商投资的发展情况。

⑦ 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

⑧ 财政收支。对于不同的物业类型,所需调查的经济环境内容有很大的不同,须结合具体项目情况展开有针对性的调查。

(3) 社区环境方面

社区环境直接影响着房地产产品的价格,这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境,对发挥房地产商品的效能,提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境内容包括:社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。

(4) 房地产市场需求和消费行为方面

① 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

② 房地产市场需求影响因素:如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况;消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向。

③ 需求动机:如消费者的购买意向,影响消费者购买动机的因素,消费者购买动机的类型等。

④ 购买行为:如不同消费者的不同购买行为,消费者的购买模式,影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

(5) 房地产产品方面

① 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。

② 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。

③ 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有关房地产产品上应用的情况。

④ 本企业产品的销售潜力及市场占有率。

⑤ 建筑设计及施工企业的有关情况。

(6) 房地产价格调查。

① 影响房地产价格变化的因素:特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

② 房地产市场供求情况的变化趋势。

③ 房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。

④ 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

⑤ 国际、国内相关房地产市场的价格。

⑥ 价格变动后消费者和开发商的反应。

(7) 房地产营销渠道

① 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

② 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

③ 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

④ 房地产租售客户对租售代理商的评价。

(9) 房地产市场竞争情况。

市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此,企业在制定各种重要的市场营销决策之前,必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应,并时刻注意竞争者的各种动向。

希望可以帮到你!

我是来看评论的

房地产调研报告(篇8)

房地产开发项目是一项极其复杂的工程,它涉及立项、方案设计、施工、销售等一系列复杂的程序。可行性研究是房地产项目决策前必要的手段,可行性研究通过深入的调查研究最终形成可行性研究报告,作为交投集团、成渝公司内部立项审批以及最终投资方案的主要依据。

通过可行性研究,能够在很大程度上提升房地产项目决策的正确性,提高项目的经济效益。其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化,从而提高决策的可靠性,为房地产开发项目的实施和控制提供参考。

1.在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度等条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如图例,对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如:治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如:道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如:市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。

房地产调研报告(篇9)

县级(尤其是我们中西部不发达地区的县)房地产业具有规模小销价低购买力不能持久的“短平快”特点:一般都是是挂靠在大开发商下的小规模企业,运作模式是购买一块地兴建一个小区或几栋商住楼,销售得差不多了也就撤走了另找商机,开发期一般是一二年至三五年间短期行为,开发商多是前几年富起来的追逐丰厚行业利润一拥而上的暴富者,素质参差不齐。财务人员多是临时骋请一些有背景或身分的当地富余人员,税务财务不精通、不熟悉,核算不能达到规范要求。给税收征管工作增大难度:

税收征管现状:工作被动,征管质量不高

一、地区观念短期效益驱动形成干扰:近年来经济欠发达地区加大对招商引资力度,招商引资工作作为政绩的一个主要方面,房地产业作为一个见效快、政绩显现行业得到各级政府的青睐,各地各级产生重发展重引资轻管理思想,为了引进“凤凰”纷纷出台一些五花八门地方土政策,因人因地因情况具体一个单位一个政策,在税收上开一些口子,给依法征税人为设置了障碍,对税务部门日常征管工作也时有干扰。

二、行业要求不高资金密集财务核算质量低增加税收征管难度:县级房地产开发技术要求低门槛不高:找个挂靠单位,租个办公场所,几个相关行业人员拼凑一起手中有地就可以开张。笔者所在的武宁县城是一个人口不足十万的小县城,投资数千万元的房地产企业有十几家,形为企业实为个体的开发商近百,良莠不一。房地产业相对又是资金密集运作行业,密集资金运作、生产周期较一般行业长、成本费用项目多、会计核算复杂的特点要求房地产企业建立规范财务核算,目前稍具规模的开发商也只是几个股东、三两个财务人员,几个工程人员组成,个体开发商更是股东打包来,事事自己动手心里一盘账根本谈不上财务核算。成本、费用不实、隐瞒收入现象不同程度普遍存在,给税收征管工作带来被动。

三、税收征管手段简单化,所得税、土地增值税偷漏严重:由于成本费用核算不实,建筑业目前执行的20__年工程预算指标体系与实际出入较大,税务部门一般以房地产销售收入为基础,对所得税实行定率征收,对土地增值税按预征率征收,收入比例与现状不相符,以武宁县为例今年上半年实际征收入库房地产业营业税509万元、所得税170万元、土地增值税68万元。房地产成为一个暴利行业已是一个不争的事实,所得税、土地增值税少缴由此可风一斑。

解决方法探讨

一、思想上客观分析房地产业的现状,研究其发展形势改变收入倚重思想:1、从宏观、微观上向地方党政领导客观分析房地产业对地方经济长远影响,房地产业对经济发展来讲是一把双刃剑,它的产品是不动产属于消费行业,它创造的是短期繁荣和短期财政收入,不能像工商业那样给地方带来长期的持续经济发展,过度繁荣吸引过多资金挤占了其它方面的投资,土地是有限的逐步增值的资源,过快开发是得不失,对房地产业不应有倚重和依赖心理,国际惯例也都不会予以行业优惠。2、教育地税干部克服畏难思想,采取紧盯战术,多调查研究、多实地观察、及时掌握工程进度和销售情况,实行动态跟踪管理,不给偷漏税者可行之机。

二、加大宣传力度,强制规范行业财务核算,提高纳税人自行申报率和申报准确率:税收管理单位有针对性地逐户进行纳税辅导,明确税收政策并将政策出台的背景、宗旨、目的和违反政策的后果讲清楚,敦促纳税人重视财务核算工作自觉及时进行准确的纳税申报。为稽查部门的处理处罚设置一个强有力的前提条件。

三、加强培训、提高技能、加强检查、强化税务稽查工作职能:税务稽查作为打击偷漏税的职能部门,认真钻研房地产业生产、核算业务,提高自身人员政治、业务素质,检查时注意与相关部门联系协作,积极搜集资料,夯实证据链,重点检查所得税、土地增值税,处理时依法办事,用足用好法律赋予的职能,严厉打击偷漏税不法行为,加大偷逃税成本,让心存侥幸者不敢也不能偷逃国家税收

房地产调研报告(篇10)

今年以来,在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策,特别是在我市“房产新政”影响和带动下,我市房地产市场明显活跃,开发投资逐渐向好,商品房销售持续上升,政策效应进一步显现。

一、当前我市房地产发展现状

(一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月,我市房地产开发投资94.9亿元,同比下降9.0%,较今年最低点回升近6个百分点,比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示),占全社会固定资产投资的比重为10.0%,比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况1-11月房地产开发投资结构表

投资额(亿元)

占开发投资比重(%)

比重同比增减(%)

房地产开发投资

94.9

其中:商品住宅

78.4

82.6

0.2

办公楼

1.2

1.3

-0.1

商业营业用房

10.5

11.0

-2.1

其他用房

4.8

5.1

1.9

(二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温,市场供应已经发生积极变化,施工面积、竣工面积保持一定规模的增长,新开工面积同比下降,但下降幅度逐渐收窄。竣工面积276.7万平方米,同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米,同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米,同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米,同比增长111.1%。

新开工面积293.0万平方米,同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米,同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米,同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米,同比下降8.6%。

二、房地产新政对市场影响的分析

1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来,我市及时出台了有效的“房产新政”,今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施,共出台四项楼市新政,其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我

市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》,同时加大金融支持服务力度,降低公积金贷款首付比例,首付房款比例由30%调整为20%,贷款最高额度由25万元调整为35万元,贷款最长期限由20年调整为30年,缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限,并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现,有效降低了购房者的购房成本,缓解了开发商的资金压力,无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好,增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看,在经过几个月的运行后已产生了积极的效果,为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。

2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。去年下半年以后,针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况,全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略,采取了各种优惠促销措施,极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情,使得成交量大幅增长。

三、当前值得关注的两个问题

其次,房价高位运行,可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长,市场回暖迹象趋于明显,部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映,在成交量稍有起色之后,从3月份开始,有部分楼盘开始提价,到了8月份,一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从市区商品房平均成交价格来看,今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡,同比增长12.3%,其中商品住房平均合同成交价格为5254.95元/㎡,同比上涨17.62%。在市区,出现了诸如:帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长,势必对销售形成新的制约。

四、促进我市房地产健康发展的几点建议

1、加快政策调整,给予行业宽松发展空间。目前××市出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容,政策带有放松行业发展环境的性质。因此,政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准,给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境,为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。

2、政府应规范土地市场,引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资,发展以中小户型(户型面积在120平方米以下)为主的房地产项目,加大廉租房和政府保障性住房建设,以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍,也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价,而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润,一方面如果开发商愿意让利于消费者,二者之间的诉求达到一个合理的平衡,房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划,防范资金链断裂,以促进房地产市场的平稳健康发展。

3、稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键在市场成交量,而市场成交则有赖于市场消费能力。因此,居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。

4、创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入,着力改善道路、交通等城市基础设施,加强教育卫生、文化等民生工程建设,创造良好的人文居住环境,以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。

房地产调研报告(篇11)

当前,国家正值全面建设小康社会新的历史时期,各行各业都在迅猛发展,房地产作为社会发展的基础产业,必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言,如何抢抓机遇,立足自身特点,加快推进房地产业的快速健康发展,笔者结合十余年从事房地产工作的经验,以宣恩县城为例,提出以下一些思考。

一、以住宅建设为主体,大力开发城市小区、新区,不断推进城市化进程

住宅业是房地产业的主体,这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快,城市功能多元化和城市布局区域化的特点更加显现,住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言,城市的规范性建设才刚刚起步,房地产业的发展仍然要以住宅业为主体,并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划,新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机,着力搞好兴隆小区和五把车小区建设。在小区开发中,要坚持“一主体两突出”,即以建住房为主体,突出山城特色,突出文化内涵,切不可盲目标新立异,更不可以商务为主体,而要立足县情,以满足人们的居住生活为首要目标,建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人,按平均每户人计算,需新增万套房子,其面积相当于现有成套住房面积的倍。由此可见,在西部地区县级城镇发展中,在相当长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体,这是由客观现实所决定的。

二、以危旧房屋改造为重点,全面实施旧城改造工程,不断优化城市结构,提升城市功能

西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代,形式单一,结构简单,功能低下,基本上呈火柴盒式紧密排列,且道路狭窄,环境欠优。现在,随着城市发展建设步伐加快,人们生活水平日益提高,旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此,全面实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口,在××年大力推进旧城改造。在旧城改造中,要充分考虑现有居民的意愿和居住习惯,讲究新建房的布局,突出特色,完善功能,美化环境,提升档次,让新建房既有现代气息,又具传统内涵,寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法,直接解决拆迁矛盾,让更多的城区居民享受到旧城改造给他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场,因为它是一个城市文明的窗口。最大程度地发挥广场的整体功能,以广场的建设来进一步推动旧城改造,从而不断优化城市结构,提升城市功能。

三、以培育房地产开发企业为支撑,着力整合房地产业市场要素,全面促进县域经济发展

房地产开发企业是房地产业发展的必然产物,是城镇化建设的主力军,它能广泛地吸纳社会资金,整合市场要素,推进住房商品化进程,促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步,开发还很不够,面临的突出问题就是有市无场,市场发育不健全,市场运作不规范,从而导致城镇化建设缓慢。要解决这个问题,当务之急是积极培育房地产开发企业,因为企业是市场主体,只有充分发挥房地产开发企业的主体作用,优化资源,不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素,才能加快推进房地产业的健康发展。要给西部地区县城房地产开发企业以政策方面的倾斜:

一是降低准入“门槛”,以四级房地产开发企业为例,其注册资本金应降低到万元;

二是加大政策支持力度,要对新设立的房地产开发企业,从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等;

三是建立规范化的房地产开发经营市场,严禁任何单位以集资、合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。

四、以拉动消费、扩大需求为目标,逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策,切实提高居民生活水平

据调查,西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差,属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的,但居民的购买力不够是直接主因。因此,在发展房地产业的过程中,要充分考虑这一阶层的利益,尽可能提高他们的购买力。要提高居民的购买力,除了加速经济发展以外,一个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度和发展住房信贷,让他们通过这一形式获得购房资金,实现购房愿望,以此拉动住房消费,扩大社会需求,不断提高居民生活水平。

在住房公积金制度方面重点抓好:

一是建章立制,规范管理,目前就公积金制度而言,仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的,还要颁布实施细则及相关的管理制度;

二是理顺机构,统一号令,要严格按照国务院的有关精神,以市(地州盟)设立住房公积金管理中心,县(市)设立分中心,实行垂直“一条边”管理,统一核算,整合实力,规避风险。

三是强化归集、发展个贷,提高住房公积金缴存比例,单位及职工个人各为以上,扩大覆盖面,住房公积金制度要推广到乡镇。

建立和完善政策性住房贷款和商业性住房相结合的住房信贷体制:

一是要发展政策性住房贷款,大力发展住房公积金个人贷款业务,降低职工购房成本;

二是要积极发展商业性住房贷款。各商业银行要加大对西部县城房地产信贷支持的力度,要根据当地住房发展规划,合理核定个人住房贷款规模,规范担保行为,简化办事程序,方便个人贷款,增强购房能力。

房地产报告十四篇


幼儿教师教育网编辑整理了一些与“房地产报告”相关的重要信息,希望这些建议能够为您提供新的思考方式和视角。事实上,大多数成功的人都是通过不断努力和实践才取得成就的,无论是在普通的工作中还是其他领域。在完成工作时,通常都需要编写一份报告,报告的主要目的是回顾和总结工作,并具有一定的借鉴作用。

房地产报告 篇1

迈进大学生活的最后一个年头,站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会,我们的心已经开始飞进那里。我们高兴、我们兴奋,因为我们最后能够在这个巨大的舞台上展现自我,但我们还需要时间去了解这个社会。学校为了把我们平稳的送上社会的大舞台,为适应今后的社会工作奠定基础,同时完成大学教育的最后一个重要环节,专门安排了我们毕业实践。

由于对房地产销售十分感兴趣,所以20xx年7月我到了某营销代理公司实践。实践是以独立业务作业方式完成的。实践的资料只有两个:一个是户外广告的招商,另一个是房产销售——置业顾问。此刻实践已经结束,回头总结我的实践报告,感到十分的欣慰。它使我在实践中了解了社会,让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识,也打开了视野、增长了见识,为我即将走向社会打下坚实的基础。基本上到达了学校要求的实践目的。为了表达我收获的喜悦,我将主要以房产销售工作来谈我的实践体会。

某营销代理公司是20xx年6月经国家批准,是具有专业资质的房地产企业,公司的主要业务是专业从事房地产开发项目的全程策划、楼盘整合营销、推广等,是市纳税先进单位。公司成功策划销售了多个楼盘,电视、报纸进行过多次全方位报道,公司现拥有优秀的房地产和市场营销精英及管理人员。我实践工作分为两个阶段,前一个阶段是在销售部做户外广告的招商工作,工作资料是主动寻找客户,给客户讲商铺的地理位置和价格等,如果客户有意就和约谈判。后一阶段就是在售房部做置业顾问,工作的主要资料是接待客户,给顾客介绍楼盘的信息,并帮忙客户计算房屋的总价。帮忙他们更好的了解整个楼盘的状况。同时给顾客提出一些我们自己的见解。有时配合办公室人员处理日常工作。

下面是我画出的'两个工作的业务流程图和楼盘销售基本流程图:

户外商铺招商的业务流程:

寻找顾客——合约访谈——谈判——客户追踪——签约——售后服务。

房地产销售的业务流程:

寻找顾客——现场接待——谈判——客户追踪——签约——入转—售后服务。

透过近两个月的实践,基本上掌握了公司的工作流程,并且能够独立的完成工作。并能独立的计算房屋总价、签定商品房买卖合同。如:维修金=总房款x2%、产证费=300、契税=总房款x3%、保险费=贷款额x0.05%x年限、交易印花税=总房款x0.03%等等。还有了解到在一个公司上班工作态度是十分重要的,一般老板都喜欢工作努力的员工。与同事的相处也是十分重要,因为一个公司就是一个团队,一个项目的完成是需要一个好的团队共同完成的,如果没有一个和睦、团结的团队,项目是不能顺利完成的。透过这两个月实践发现公司在营销过程中也存在一些问题,下面我主要以在房产销售过程中发现的问题来谈谈我的看法。

一、由于销售人员对产品不熟悉、对竞争楼盘不了解、迷信自己的个人魅力等原因导致产品介绍不详实。解决的办法是:楼盘公开销售以前的销售讲习,要认真学习,确实了解及熟读所有资料。进入销售场时,应针对周围环境,对具体产品再做详细了解。多讲多练,不断修正自己的促词。随时请教老员工和部门主管。端正销售观念,明确让客户认可自己应有尺度,房屋买卖才是最终目的。

二、由于现场繁忙,没有空闲、自以为客户追踪效果不大、销售员之间协调不够,同一客户,害怕重复追踪原因未做客户追踪的解决办法:每日设立规定时间,建立客户档案,并按成交的可能性分门别类。依照列出的客户名单,大家协调主动追踪。电话追踪或人员拜访,都应事先想好理由和措词,以避免客户生厌。每日追踪,记录在案,分析客户思考的因素,并且及时回报现场经理,相互研讨说服的办法。尽量避免电话游说,能邀请来现场,能够充分借用各种道具,以提高成交概率。

三、由于客户对产品不了解,想再作比较、同时选中几套商铺犹豫不决、想付定金,但身边钱很少或没带,喜欢却迟迟不作决定的解决办法:针对客户的问题点,再作尽可能的详细解释。若客户来访两次或两次以上,对产品已很了解,则应力促使其早早下决心。缩小客户选取范围,肯定他的某项选取,以便及早下定签约。定金无论多少,能付则定;客户方便的话,就应上门收取定金。暗示其他客户也看中同一套商铺或商铺即将调价,早下决定则早定心。

本次实践活动令我收获甚多。

房地产报告 篇2

,受国际金融危机及国内经济回调的影响,住房销售低迷,房价涨势逐步回落,房地产市场进入调整阶段,调整程度逐步加深。下半年,作为扩大内需、促进经济增长的重点,中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业,并连续出台一系列鼓励住房消费的政策,从政策层面上给予消费者信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施,力争经济增长保持在 8%以上,在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。随着经济适用房和限价房大量入市,上半年,市场迅速回暖,信贷政策转向宽松,开发商迎来了又一春,房地产市场重新上演“地王争霸”、“房价攀升”。

统计局公布的`最新统计数据表明,全国房地产开发本年完成投资亿元,比去年同期增长:;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元,比去年同期增长:;统计数据表明20,全国商品房销售面积达到万平方米;销售面积增速为%。

统计局公布的最新统计数据表明:习水县房地产开发本年完成投资亿元,比去年同期下降;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元,比去年同期下降%;统计数据表明:习水县商品房销售面积达到(万平方米),销售面积增速为53.7%。

国家发改委数据显示,从有关数据来看,房地产在经过了前一段时期调整后,已经率先进入到了回升的阶段。从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看,已经份开始环比上升。全国房价已连续五个月上升,房地产开发投资的增速也逐月上升,说明我行信贷投资的信心正在增强。商品房销售的火爆,使得房地产开发的国内贷款和个人按揭贷款大幅增长。

从去年1月份开始,习水县房地产市场就已走进了回暖的轨道,新房销量逐月攀升。五月份新政出台又助推了房市的反弹,据统计,1至4月份习水县城区销售数据分别为、、、套,接连刷新了单月销量纪录。5月份,习水县城区销售量达到了套,到6月份时,这个数据是套,其中120-144平方米的户型占了三分之一,100-120平方米的户型占了近四分之一。除网上签约销量猛增之外,各楼盘销售点的看房客户大量增加,市民对房地产市场的关注度大为上升。

随着房市的火爆,各品牌开发商现有楼盘基本销售完毕。多家开发商表示,将加快现有项目的开发力度,新盘开发将尽快上马。业内人士认为,随着市场销售的回暖,特别是优质楼盘的住房销量稳步上升,同时,政府给予开发商的一系列优惠政策,减小了后续项目开发的压力。2014年下半年,新开发投资项目面积约平米,有实力的开发商都会加快施工进度,尽快启动后续项目开发。在2014年12月以前,将有约80万平米的销售面积。

14年,市政府出台了《关于进一步促进房地产业加快发展的意见》(以下简称《意见》)。一、实行购房优惠政策

(一)对个人购房实施补贴。(二)实行住房转让契税、印花税和土地增值税减免。(三)实行房地产交易相关费用优惠。(四)调整住房公积金贷款政策。 (五)实行银行贷款利率优惠。(六)支持自住型和改善型住房消费。因地震灾害住房损毁而重新购房的,可视为首次购房。(七)实行购房入户鼓励。凡在习水县城区购买商品住宅的,购房人及其直系亲属可按有关规定申请迁入办理习水县城区户籍,相应可办理子女入学等手续。

(八)减少城市基础设施配套费。(九)对行政事业性收费实行“一费制”。(十)降低水电气有线数字电视安装费。(十一)盘活存量建设用地。(十二)鼓励房地产信贷投入。鼓励商业银行在国家适度宽松的货币政策指导下增加有效信贷投入,支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求,对资信好但短期资金周转出现困难的企业和项目贷款给予重点倾斜。(十三)加大税收支持力度。

(十四)提高服务效能。为开发企业和购房者提供优质服务。(十五)强化市场监管。(十六)加强宣传营销。紧紧围绕“东坡老家,快乐习水”形象主题词和 “生态习水”、“宜居习水”、“安全习水”等优势特征,优化市场交易环境。(十七)加大督查力度。加强房地产政策执行情况的督查督办。

这个被称为“习水县房市新政”的《意见》从一出台便受到了世人的关注,大家对这个房市的“起动机”给予了厚望。购房者希望“新政”能给自己带来更多的购房实惠;开发商希望“新政”能启动楼市,销售出现有房源,减轻自己的资金压力;政府希望“新政”启动楼市,让楼市带动整个地域经济的发展。

目前,我国“大城市化”仍在进行,大城市服务业定位和城市吸引力使其每年常住人口增长仍较快,从而带来新增住房需求。从短期看,地产专家认为,累计需求使得今年的潜在需求量巨大。而近期市场成交回落,除了涨价因素以外,开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支,可能造成交量大大低于均衡状态;同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费,这依然值得警惕。

房地产报告 篇3

一、公司简介

(一)__发展史

__是以地产中介业务为核心全国化发展的房地产综合服务体,体系内囊括地产、金融和商业三个部分,业务范围涉及房屋全程代理、房屋租赁、房屋买卖、豪宅租售、"央产房"上市交易、权证办理、按揭贷款、房地产投资咨询、商铺租售、写字楼租售及商品房、空置房、企业债权房销售代理等。公司立志成为国内在住宅地产经纪、金融按揭服务和商业地产服务方面的领跑者。

(二)__的企业文化

1、我们的企业愿景

“行业的”:让不动产服务业走进殿堂

2、我们的使命

对社会:__建立一个有远大抱负,操守自律,勇于创新,智慧管理的现代服务品牌。

对房地产交易客户:__有潜力并且渴望具备潜力去给客户带给愉悦的不动产服务。

对房地产经纪行业:__将带给海量、准确、标准、有深度、使用便捷的不动产资讯。

对房地产经纪人:__帮忙和鼓励经纪人用完美人性(诚实\正直\友善)来共同创造和分享属于平凡人的尊严和非凡成绩。

3、我们的核心价值观

客户至上:我们明白__的存在对于有房地产需求的客户来讲,意味着是值得信赖和依靠的。

诚实可信:我们能够没有聪明的脑袋、漂亮的脸蛋、绚丽的背景,但是我们诚实,我们让人信任。

团队作战:我们正是因为自认在竞争中很弱小才走到一齐,我们只能彼此依靠、彼此关照才能强大。

拼搏进取:我们不掌控任何稀缺资源,唯有比别人更努力才能取得成功。

二、实习资料

(一)实习所做工作

作为一名房产经纪人,需要在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中,以第三者的独立身份,从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作,而且从事的该职业活动也随社会的经济发展而进一步拓展,从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划,全方位地融入房地产经营开发的全过程,对促进房地产业的正常发展,日益发挥着不可替代的巨大作用。

我的工作资料大致总结如下:

开发客户——了解客户需求——推荐房源——开发房源——约客户

看房——带客户看房——回访客户——回访业主——约双方见面签约——物业交割——入住

1.开发客户:客户来源主要分为店面接待、网络端口、社区开发、老资源翻打等。在这几个月的工作时间里,我的大多数成交客户来自于店面接待和网络端口,这两种客户的比较准而且需求明显,易把握,跟这种客户务必及时沟通,尽快成交。

2.了解客户需求:不同的客户需求也是不一样的,所以务必要去了解客户想要什么样的房子,例如几居室、房屋朝向、房主是否长租等等。而且客户的需求也不是一成不变的,我们务必随时掌握客户的心理,与客户沟通,发现客户所需,这样才能更好地为客户服务。

3.推荐房源:在了解到客户的需求的同时,我们务必在脑中牢记至少10套房源,以应对客户各种不同的需求,按客户的需求去介绍客户所需的房源,做到想客户所想,忧客户所忧。

4.开发房源:只负责向外出租房子还是远远不够的,我们对客户出租的同时还得寻找房主,理解房主的出租委托,从而才能进行带看。而房源的开发主要来源于店面接待、社区开发和老资源等。无疑店面接到的是肯定对外出租的,这样的房主心诚切急,务必好好把握和维护。

5.约客户看房:作为房产经纪人,没有带看肯定不会成交,而带看之前的约看则成为重中之重。每一天务必给自己的客户打电话,约出第二天或者之后几天的客户出来。而被打烦的客户比比皆是,我们务必从自己的有效资源中好好把握,挑选最准的客户,获得之后的带看。

6.带客户看房:带客户看房是成交之前最为重要的一步,每次带着客户看一套房是远远不够的,务必带着客户多看几套,使用BAC法则带看。而且带看途中不断的发现客户的需求,从而为客户匹配更为适宜的房源,促进成交!

这次实习,我磨练了坚强的意志;培养了用心向上、勇于进取的心态;拥有了永不服输、勇于担当的性格;得到了一生宝贵的工作经验。

房地产报告 篇4

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作,是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件,具有相当大的信息量和工作量,是项目决策的主要依据。

XX区XX乡,属于XX市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对XX区XX乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析,以及周边主要同类竞争物业的比较后,依据XX区XX乡当地的目前市场状况和对未来的预测,对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并结合项目的特点优势,对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析,以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案,项目总建筑面积11.72万平方米,项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元,项目财务内部收益率27.1%,因此项目在经济上具有较强的可行性。

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

1、XX市规划局规划方案;

2、亿房网站;

3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策;

4、XX市房地产年鉴;

5、现场勘察和实地调研所得资料。

该地块位于XX区XX乡石桥村,总面积约125.59亩,属于XX市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——XX乡居住组团,对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求,该地块已经基本平整通水通电,经市政府武政土字[]2号文批准同意,且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地,容积率不超过1.4,建筑密度22.5%,绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层,建筑限高一般在24米以下,,也允许建高层(40米以下),但比例不得超过20%。

根据调查分析及以上资料,项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式:多层60%,小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下:

(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的,该方案仅为初步方案,在很多方面还有待于进一步优化)

投资机会孕育于经营环境之中,作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此,对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2000年根据经济发展的要求,我国坚持扩大内需的方针,继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,大力推进经济结构调整,加强农业基础,加大国有企业改革和脱困的力度,实施西部大开发战略,采取多种措施扩大出口,这些重大措施的实施,使得我国国民经济保持了较快的发展势头,呈现出积极变化。投资,消费和出口增长加快,社会需求进一步回升,结构调整稳步推进,基础设施建设得到加强,经济体制改革取得新的进展,企业效益和财政收入大幅增加,经济运行质量进一步提高。(《新华文摘》2001’5)

同时全国房地产开工,竣工面积增势不减,据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示,2000年“国房景气指数”值达到104.06点,比上年增加2.6点,保持了快速上升的发展趋势,房地产开发呈现以下特点:房地产开发投资与到位资金持续快速增长;商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升;商品房施工总量不断扩大;新开工项目快速增加(如下表),各级政府消化空置面积的努力初见成效,商品房空置面积出现大幅度回落,房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台,投向房地产的资金明显增加,投资结构进一步改善,房地产业呈现强劲的增长势头,(《中国统计》China Statistics 2001’5),房地产市场也呈现出以下主要特征:

2000年实际 比上年同期+%

占总销售额的比重(%) 79.5 --

1. 开发投资量持续增长,投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元,与上年同比增长19.5%,占固定资产投资的20.2%。其中:商品住宅开发完成投资3318.74亿元,与上年同比增长25.8%。

2. 消费主题发生变化,销售总量逐年上升。2000年,个人购买商品住宅1.32亿平方米,占商品住宅销售面积的87.51% ,比上年提高7.9个百分点。

3. 销售价格稳中有升,消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元,较上年上涨5.98%,商品住宅平均售价1951.6元,上涨8.14%,办公写字用房平均售价4437元,下跌7.95%,商业营业用房平均售价3221.18元,上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元,占该行全部贷款余额的10.6%,当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4. 二级市场日趋活跃,租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面,带来了房地产市场的繁荣。

5. 需求状况发生变化,市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看,随着个人买房的兴起,面积不大,设计合理,功能齐全的中套型住房(90平方米左右)总体好销,环境,绿化,配套,物业管理的好坏越来越为购房者重视,住宅产品的创新加快,品牌意识得到加强,品牌楼盘受到青睐。(《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾)

以上资料表明,国家宏观经济形势是良好的,房地产市场也在稳步发展,加之相关政策法规的出台,进行住宅投资是适宜的,是和国家形势相一致的。

2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升,逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元,较增长11.07%;全市总开工面积1343万平方米,比19增长3.68%;总竣工面积为454.11万平方米,比年增长2%;其中住宅竣工面积达377.31万平方米,占全市总竣工面积的83.09%,比1999年增长8.6%;全市商品房销售总面积为303.76万平方米,其中住宅为244万平方米,占总面积的80.33%,销售额达60.2亿元;空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上,全市房屋租赁总户数为19481户,比1999年增长11%,租赁总面积为80.15万平方米,比1999年增长17%,年租金总额为3.36亿元,比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面,全市房地产抵押总户数为21647户,比1999年增长122.8%,说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明:XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖,房地产市场开始步入了成长期,正朝着新的繁荣上升期转变。

(1)个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标,2000年第四季度商品房销售额为8亿元,其中个人购买为6.91亿元,个人购买率为86.43%。从图中可以看出:2000年XX市商品房个人购买率是持续上升,至第四季度已经达到86.43%的水平,个人购买率的不断上升,也从一个侧面表明房地产市场发育良好,房地产消费已经启动并且持续增长,为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

(2)房地产投资进一步加大,投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元,在上季度的基础上进一步增长, 从左图看出:2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速,增幅很大,表明房地产业新的增长周期已经到来,同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。

房地产报告 篇5

唐山、秦皇岛两市中专生源调查情况报告

8月22日,学校召开专题会议,研究本年度招生问题。从各方面反馈的情况来看,今年我校招生形势严峻。今年我校计划招生900人(其中三加二400人、小中专500人),截止8月22日止,包括统招生在内,实际预录取313人,仅完成计划的1/3。为此,会议研究决定:由五位学校领导分别带队,深入全省十一个地市,调查了解情况,扩大影响,挖掘生源。按照会议分工,由XXX同志带队,XXX、XXX同志参加,组成一个小组,赴唐山、秦皇岛两市,与当地教育局、招办建立联系,为今年补录打好基础。

秦唐地区是我省较发达的地区之一。唐山市是我省的老工业基地,秦皇岛市是我省对外开放地区,两地经济发展状况都比较好,拉动教育产业发展较快。但我校在秦唐两地招生情况并不理想。今年唐山三加二计划招生32人,实际投档14人,小中专计划招生40人,实际投档13人;秦皇岛三加二计划招生32人,实际投档19人,小中专计划招生40人,实际投档5人。经调研我们认为主要原因有以下几点:

1、近年来,秦唐两地经济发展势头较好,对中等职业人才实际需求量均较大,中等职业学校毕业生就业情况较好,职业学校在当地也获得相当的认可,其生源规模也不小。但秦唐两地市、县两级中等专业学校、中等职业学校、职业高中数量较多,生源需求也非常大。在支持本地中职学校扩大规模、积极为本地学校组织生源,乃至把本地学校的发展当作一块很具有商业价值的产业来运作等方面,秦唐两地市、县两级各个部门都表现出较高的积极性。但对待省部属中专,则基本上采取消极态度。有些过激的行为甚至传达到各市、县中学,部分教师在中考学生填报志愿时,明令学生不得填报省部中专。而学生及家长对老师的建议一般都比较尊重,导致报考我校的学生数量锐减。

2、高职院校直接对初中毕业生招收五年一贯制大专对中专生源造成重大冲击。作为当前我校毕业生出路的一个重要组成部分,对口升学和三加二大专,一直是省部级中专吸引生源的优势所在。不少初中毕业生报考中专,实际上就是希望在较短的时间内,取得大层次的毕业文凭。省部属中专的师资力量,能够保证使愿意进一步求学、成绩较好的学生能够顺利地进入大专层次学校继续学习。这也是我校以往取得质量较好生源的重要途径。但对高职院校开放初中毕业生生源、允许他们招收初中毕业生,采取五年一贯制直接取得大专层次学历后,我校这一优势不复存在。我们认为,政策上的不利影响也是导致我校今年生源不好的重要因素。

3、生源基地建设问题。从我们调研的情况来看,学生报考某所学校,容易受周围环境影响。教师的指导意见固然重要,但如果在初中毕业生的周围有某个中专学校的学生,特别是该生所在学校在管理、就业出路等方面做比较好,那么毕业生极易受到影响而报考该校。我校在秦唐两地的生源基地建设方面有欠缺,在这一地区,我校知名度尚嫌不够。

在到秦唐两地调研之前,我们小组三人就此行的有关事项进行了讨论。初步确定了“以接触两地招办为主,适当扩大接触面,走一个县实地调研”的工作思路。根据这一思路,我们确定了以秦市招办主管中招的副主任张XX和唐市招办主管中招的副主任赵XX为主攻方向,尽可能广泛接触两地教育局人事,同时与两地以XX银行为主的金融系统适当接触,在过去已有关系的基础上,尽可能扩大生源。

1、在秦皇岛市的工作情况:

我们22日到达秦皇岛市,首先与我校79级毕业生、现任工行秦皇岛市分行办公室主任的XXX、我校84级毕业生、现任中行秦皇岛市分行风险投资管理处处长的XXX取得联系,详细了解了秦皇岛市的经济状况、中等职业教育状况以及秦皇岛市教育局、招办的有关情况。我们了解到秦皇岛市招办主管中招的副主任张XX的一些情况和他的社会关系。通过熟人关系,找到秦皇岛市XX学院副院长王XX,又由XXX出面,约见了张XX以及市教育局装备仪器站站长沈XX。事实证明,这种接触方式比我们直接找招办、教育局面谈来意效果要好。王XX在秦皇岛市工作多年,又是XX学院的副院长,与秦市教育局、招办有着很深的关系。由他介绍我们与张XX、沈XX见面,可以保持相对融洽的气氛,工作也可以谈的更深入一些。我们首先向他们介绍了来意,并诚恳地请他们对我校的招生工作、学校发展提出宝贵意见。张XX向我们介绍了秦皇岛市中等职业教育状况、中考以及招生情况,并就当地特点,谈了对我校招生工作的一些看法,使我们在思想上受到触动。与张XX见面的效果比我们预料的要好,张XX不仅答应在今年中专补录中,尽可能多地给予支持,还表示:他本人对我校包括招生、建立生源基地等在内的所有工作,会提供力所能及的帮助。我们邀请他在方便的时候,到我校来实地考察,他也愉快地接受了。

2、在唐山市的工作情况:

有了在秦皇岛市的工作经验,我们决定在唐山市也依此法而行。我们先通过熟人关系找到了唐山市教育局教研室主任田XX、唐山师范学院XX系主任王XX,通过他们找到了唐市招办主管中招的副主任赵XX,通过XX银行的关系找到了市教育局基教处的杨X。与在秦皇岛市的经历大体相同,赵XX、田XX和杨X给我们介绍了唐山市中等职业教育状况、中考以及招生情况,赵XX就唐山市中招生源特点,特别强调了中等职业学校出口――毕业生就业渠道――对生源的直接影响,也谈了他本人对我校招生宣传工作力度不够的看法,也使我们受到了一些启发。与赵XX见面的效果也比较好,赵XX答应在今年中专补录中,尽可能多地给予支持,对其他工作,也会提供力所能及的帮助。除此之外,赵XX提议我们到县里去走动走动,搞搞调研,看看县里的一些职业中学是如何来做“招生”这篇文章的。

按照赵XX的推荐,我们来到了唐山辖内各县市中经济发展、教育发展都比较突出的XX市,重点考察当地学校的招生情况。我们找到我校毕业生房XX,并通过他与XX银行王XX行长等人见了面,了解了XX市经济和教育等情况。我们实地感受到了一些学校在招生方面的工作力度。仅在我们住宿的工会招待处中,我们见到了华北煤炭医学院与当地学校联办高职学院的横幅,以及学院招生的大幅宣传材料。我们还见到了河北法商职业学院设在该地的招生点。招生点里,从学院介绍、招生简章,到学院学科设置、毕业去向等招生材料应有尽有。我们还重点了解了XX市职教中心招生情况,他们的招生口号是“学本领、拿文凭、保就业”,声称“只要学生不挑拣,毕业后全部推荐工作”。他们的招生点遍布全市,在全市有较大影响。比较而言,可以看出我校在招生工作方面的差距。

从我们调查了解的情况来看,政策影响和生源的地方保护主义,是导致我校今年招生不好的.主要原因。对这种情况,仅靠我们自身的力量,恐怕不足以改变。除此之外,我们认为尚有以下问题需要引起我们注意。

1、宣传力度不够。我校社会知名度尚嫌不高。据我们在XX市调研了解的情况,学校在当地名气不大。在金融行业内部,学校有一些名气,但出了系统,别人甚至不知道有这么个学校,有的即使表示知道,但听说已停止招生多年了。还有的问:你们是不是第一年招生?由此可见,我校的宣传力度一定要跟上。

2、生源基地问题。我们学校建校时间不短,在学校管理、专业设置等方面,已经形成自己的风格和优势。但在生源基地建设方面,始终是一块“软肋”。我们没有固定的、较大规模的生源基地,招生一般都是“撒胡椒面”,没有重点。我们认为,这是导致我校生源没有后劲的重要原因。

针对上述问题,我们提出建议如下:

1、加在宣传力度,利用报纸、广告等多种宣传媒体,广泛宣传学校的办学条件、办学规模等,以在社会上树立良好形象为主攻方向,达到扩大影响的目的。同时强化学校管理,利用学生及其家长,做好“口碑宣传”这块文章。

2、尽快建立自已的生源基地。采取分步走战略,首先与全省各地市招办、教育局建立良好而持久的关系,争取他们对学校的支持。其次,在全省挑选一部分生源大县,建立自己的招生点,同时给予招生点招生优惠政策,激发招生点招生人员的积极性。待积累经验、形成规模后,再注意辐射全省。

3、下大力气,广开毕业生就业渠道。“出口”畅通,是保证“进口”规模、生源质量的有力措施。经过调查了解,我们发现,有许多农村的生源,因为家庭经济状况等原因,迫切希望能缩短孩子的受教育时间,尽快给孩子找到一份工作,使他们能尽早自食其力。而且,这部分学生质量一般都比较好,如何争取到这部分生源,是摆在我们面前的一个重要问题。

房地产报告 篇6

前期现状调查就显得尤为重要。靖江市人民法院在结合执行工作实际,总结实践的基础上,对此展开了调研。

一、涉房地产案件的总体状况

1、数据现状

20xx年1月至20xx年12月,靖江市人民法院受理的执行案件中,需对房地产进行处置的案件分别为96、108、121件,增幅达10%左右,呈逐年上升的趋势。其中,经拍卖程序由买受人竞买的分别为93、103、115件,交申请执行人以物抵债的分别为2、3、5件。

2、案件特点

(1)执行中房屋腾空迁出难度大。法院依法对被执行人名下房产进行腾空迁出房内居住人时,遭遇阻力的情况屡见不鲜,以违法行为或过激行为来阻挠执行,成为阻挠腾空迁出的常态。据我院相关统计数据,近年来我院腾空房屋迁出居住人的案件,其中遭遇各种阻挠的占到70%。被执行人和占有人规避执行手法多,且违法行为隐蔽,客观上造成了腾空迁出工作的困难。一些不明真相的旁观者也容易将"强制迁出""混为一谈,被执行人借机煽动,抗拒执行。同时,不动产的性质客观上造成了腾空迁出难。部分案件,法院虽及时完成了强制迁出的法律手续,但被执行人重新非法占有、控制的情况时有发生。

(2)"弃房断供"逐年增长。近年来,我院受理的金融借款合同纠纷、商品房买卖合同纠纷案件同比增长迅速。目前经济下行压力大,涉案房产大多为高房价时买入,如今变成了"负资产",债务人无力还款而"弃房断供"。对于购房者抵押房产的首付款、月供、契税、维修基金、物业管理费等付诸东流,房产被强制拍卖,且拍卖的价格低于房产的市场价格。同时,随着我国推行诚信体系的建设,对信用缺失的"弃房断供"债务人的惩戒力度必将加大,不良纪录将记入债务人的诚信档案。

(3)适用房地产执行的法律法规之间矛盾多。究竟哪些房地产可以作为强制执行对象?我国法律、行政法规、司法解释、规范性文件之间矛盾甚多,经常给执行工作带来困惑。对农村集体土地上建的房产、无证房产、违章建筑的执行,唯一一套房产的认定等问题,现行法律法规之间对上述问题的规定冲突不断,操作性不强,司法实践中认定与否的随意性大、执行的标准不一致,容易引发不稳定因素。

(4)房地产处置后衍生纠纷增多。当前我国正处于经济转型期和矛盾突发期,房屋已并非仅具备传统意义的居住功能,而是被赋予了其他附加功能,如求学片区、签落户籍以房屋的坐落位置来认定。因此,在司法实践中,因上述附属权利未随所有权转移,在房地产处置后又发生了新的纠纷。另外,因在评估拍卖程序中未充分调查房地产的规划和用途,致买受人竞买后不满而引起纠纷也正在增多。

二、执行程序中建立房地产处置前现状调查制度的意义

房地产现状调查制度,是指人民法院在处置房地产前依职权对房地产的状况信息进行全面客观调查,并将所调查的状况信息在处置过程中向相关权利人、利害关系人公示公开的制度。房地产处置前的现状调查作为一项制度来建立有以下五方面的意义:

1、维护司法拍卖的公信力。在房地产处置前,法院必须依职权对房地产的信息全面客观地进行调查,并将所调查的信息在处置过程中予以公开,解决处置过程中信息不对称的问题。避免个别了解房地产现状的竞买人占有优势,也避免不了解现状的竞买人的竞买风险,营造司法拍卖的公平、公正的环境,维护了司法拍卖的公信力。

2、保护执行当事人及相关权利人的合法权益。通过公开房地产处置前信息,有利于参与竞买人全面了解拍卖标的现状、减少顾虑,处置价格也就自然而然地体现市场价格,避免了评估价格和成效价格的过度悬殊。

3、减缩受托拍卖机构暗箱操作、操纵拍卖的空间。法院全面调查拟处置的房地产现状,并要求拍卖机构在处置过程中全面公开,向社会公众全面展示拍卖标的现状,暗箱操作、操纵拍卖的空间将大大缩减。

4、防止执行人员徇私枉法。房地产现状调查作为一项制度建立,执行人员就必须对房地产的现状作全面客观的调查,能够有效避免执行人员隐瞒房地产的真实价值和瑕疵,而进行权钱交易的情况。

5、避免处置后的衍生纠纷。通常情况下,房地产的处置按现状拍卖,免除了执行人员大部分的现状调查责任,但拍卖后给买受人带来的纠纷不断,给执行工作留下了后遗症。如房产分割过户纠纷,户口迁出纠纷,查封抵押登记未解除的问题,以及相邻的纠纷。通过全面展示房地产的现状,能够使竞买人充分了解标的物,同时有效化解司法拍卖后的衍生问题。

三、房地产现状调查的原则

执行程序中房地产现状调查要遵循以下原则:

1、主动、全面调查原则。在执行房地产过程中,应依职权主动调查房地产的现状,防止因责任心不强、怠于履行调查义务而出现意外情况。充分认识到现状调查不主动就被动。房地产现状调查的全面性,主要体现在调查工作的"广度"和"深度"上,"广度",就是对调查进行全面考虑,采取各种调查形式统筹调查。"深度",就是要对某一职能部门或单位、个人的调查,预设更多的可能性,尽可能一次性全面调查,加强调查的质量和效率。

2、及时性原则。只有及时调查房地产的现状,才能尽快将所调查到的现状情况提供给评估公司,才能让相关权利人及时完整地参与财产的评估、拍卖过程,避免评估、拍卖过程中的程序性瑕疵。及时调查并固定原状,能有效防止被执行人与他人恶意串通,虚设伪造房地产的权利负担。

3、中立性原则。执行法官在执行程序中应保持中立身份,有责任全面彻底地调查现状情况,并依法保护包括被执行人在内的各方权利人的合法权益,对权利人的权利平等地审查保护。

4、依靠行政职能部门协助调查的原则。房地产管理部门是房地产的主管业务部门,掌握着房地产较为详尽的信息,该职能部门对解决房地产的问题更为专业,了解的房地产的法律、法规及政策也更全面。通过征询房地产管理部门的意见,可减轻或避免执行程序处置的风险。

5、现场调查的原则。要深入全面了解房地产的现状,就必须坚持现场调查的原则。否则就无从知晓房地产是否存在、何人占有、使用瑕疵、权利负担和利害关系人情况。

四、房地产处置前现状调查的主要内容

1、调查房地产是否实际存在

房地产的存在现状是调查其他现状及进行评估、拍卖、变卖、抵债、交付的前提和基础。存在现状是指房地产是否客观存在,是否与登记信息存在区别和差异。执行人员应前往现场调查房地产是否与登记事项有出入,是否存在毁损拆除和征收征用等情况。

(1)调查核实实际现状与登记的面积、规划、结构、地址等事项相吻合。

(2)如房地产已被毁损、拆除、征收、征用,还应注意物上代位的调查,如有无替代的房地产以及赔偿款、补偿款。如有应该及时查封、冻结、扣划。

(3)如因历史遗留因素或房地产登记部门原因,登记房地产自始不存在的,应由相关部门出具证明材料。

(4)执行人员还须认真核对产权薄未予登记的财产,如电梯、通风管道、消防设备等。上述财产是不可分割的附属财产,处置前应在查封清单中列明,在评估报告中反映,避免因核实情况不明确而被拆除转移,或因未释明买受人竞买后投诉。

2、调查房地产规划的现状

对房产的规划现状主要调查有无办理建设工程规划许可证(俗称报建手续),以及是否按建设工程规划许可证的内容进行建设。对土地使用权的规划现状主要调查用途规划(功能)和具体的规划设计要点。

(1)建筑物有无办理建设工程规划许可证或是否符合报建内容,是区分合法建筑与违法建筑的重要依据。在对房地产处置前,还应从房地产档案中调取报建材料特别是平面图、立面图、侧面图等图纸,与建筑物现场进行比对,确定是否存有添附违章建筑的情况。在处置乡镇、街道单家独院的房地产时要特别注意违章建筑的问题。一般来说,这些地方的房产,即使有报建,也经常存在违章加层加建以及违章建围墙等情况。对于违章建筑,要与合法建筑一并处置,否则容易引起拍卖后的纠纷,被执行人也可能利用其对违章建筑的实际占有、使用权,给买受人设置障碍。

(2)违章建筑是否拆除应视情况而定。部分违章建筑可以采取改正措施消除规划影响,故应征询规划部门的意见,确定违章建筑是否属于必须拆除的情形,并采取不同的处置方式。对于不用拆除的违章建筑,应及时委托测绘、评估,处置过程中告知买受人可补办相关手续;对于需要拆除的违章建筑,可评估、处置违章建筑拆除后的材料残值。

(3)有利于评估公司作出与规划现状相符的评估结论。执行实践中,土地使用权不同的功能规划价格相距甚大。如工业用地与商住用地的评估价相距很大;再比如,同样是一宗地,原来是工业用地,现在或将来的规划为商住用地,也会直接影响评估价格。司法实务中,容易忽视调查宗地的规划设计要点。所谓规划设计要点,就是对宗地上将来的地上建筑物规划建设的要求。宗地的规划设计要点对评估价及至以后的市场价影响也是很大的。比如,规划设计要点中的容积率,也就是单位面积的土地能建多少建筑,如果单位土地面积里允许多建,评估价及相应的市场价也会高,反之,就会降低。如果处置裸地,应先征求规划部门对该宗地的规划设计要点,以利于评估公司作出与规划现状相符的评估结论。

(4)建设工程规划许可证(报建手续)是确定无证建筑产权人的'重要依据。因为办理建设工程规划许可证的前提是享有用地的产权,所以,如果没有相反的证据,一般都可以凭建设工程规划许可证(报建手续)确定无证建筑的产权人。

(5)在分割共有房产、土地时,实物分割必须符合规划设计。在执行过程中经常涉及到共有房地产分割处置问题,分割也就意味着改变原来的规划设计,所以,能否分割应征询规划部门的意见,以规划部门的回复作为分割依据。

3、调查房地产权属状况

根据相关法律规定,法院只能对被执行人有权属的房地产进行处置。这里所指权属是广义的权属。不仅包括所有权,亦包括享有其他有交换价值的权利。在财产处置前应当对拍卖财产的权属进行必要的调查。

(1)虽登记在被执行人名下,但经人民法院的判决、裁定或仲裁机构的仲裁已裁决给他人,以及政府已作征用决定,但并未变更登记的情况

(2)房地产登记的历史遗留问题。如历史上有的土地开发了房地产(主要是商品房),这些开发的房地产都已出售,因当时未强调房产过户先要进行土地过户,所以,房产在土地未进行分割过户的情况下就直接登记在不同的权利人名下,但土地仍登记在开发商名下。

(3)登记在被执行人名下的房地产,在执行个人债务或刑事罚金、没收个人财产等案件时,应该核实有无法定的共同所有权人。

4、调查房地是否一致的现状

(1)有关房地产管理的法律及制度要求房、地产权一致,有"房随地走,地随房走"的规定。《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条,《土地管理法》第二十三条、第二十四条,《城市房地产管理法》第四十一条规定,建筑物、构筑物、附属设施转让的,其所占用的土地使用权一并转让;土地使用权转让的,土地使用权上的地上建筑物、构筑物、附属设施一并转让。也就是俗称的"房随地走,地随房走"的房地产管理原则。该原则要求房地的产权必须一致。

(2)实践中存在房、地产权不一致的情况。在执行实践中,房、地登记分属不同产权人存在两种情况:一是房、地分别是登记在不同的产权人名下(这种情况又存在两种情况:一种情况是在计划经济时代,同一主管单位的企业,经主管单位调剂,或企业合并、分拆,一企业在另一企业登记的地块上建房,房产、土地分别登记;再一种情况是租赁土地,承租人在地上建筑并办理了产权登记);二是房产有登记,其所占用的土地未作有效确权登记(对于房产所占用的土地情况,有一种情况是办理房产证明附有土地的政府批文;另一情况是办理房产证时,有土管部门向房管部门出具的正在办理土地使用权证的证明;还有一种情况是,没有任何占用土地的权属情况)。

(3)调查房、地登记的产权人是否一致的作用。以利于案件执行,方便不同的情形制定不同的处置方案。比如,对于房、地产权分别登记在不同的产权人名下的情况,如果有一产权人不是被执行人,应征询另一方在意见,其同意处置的,一并进行处置;如其不同意处置的,一般不宜一并处置,而应改用其他执行方式;又如,对于在租赁土地建房的情况,在处置房产时,应考虑平衡承租人的利益;再比如,对于房产有登记,土地无确权登记的,处置后只裁定确认房产的所有权转移。

(4)对于调查的房产所占用的土地无产权登记的,应及时向土地管理部门征询是否可以补办产权登记,以利于买受人及时办理过户。

(5)对于确无法房地一并处置的,可在拍卖过程中告知买受人存在无法办理过户登记的风险。

5、调查房地产占有的现状

(1)调查房地产的占有情况,有利于及时确定采取何种处置方式。不同的占有情况,根据相关法律规定有不同的处置方式。如因租赁而占有的,根据"买卖不破租赁"的原则,应区分不同的情况确定不同的处置方式。在设有租赁权时,可实行带租拍卖,也可剔除租赁权、排除占用后拍卖。此外,如采取带租约拍卖,对房地产的评估过程中要考虑附有租约的因素。又如,唯一住房问题,如被执行人一个人占有房屋且超出了生活所必需的面积,可以采取以大换小,以近换远的处置方案;如果被执行人及抚养、赡养对象等多人基于生活所必需而共同占有,则对房产只能查封而不能拍卖处置。

(2)对于无证建筑,调查占有现状有助于判断权利人。执行实践中,无证建筑的产权由于缺乏产权公示,因此,即使有材料证明指向归被执行人所有,仍不应直接认定该建筑属于被执行人,而应进行全面深入的调查。

(3)调查占有的形式。房地产的占有形式,主要有七种情形。

一、被执行人自己占有;

二、租赁给他人占有;

三、无偿由他人占有;

四、受被执行人委托保管而占有;

五、被其他人无理强行占有;

六、因与产权人存有买卖合同而实际占有;

七、是空置。

对于第一、三、四、五、七种占有形式没有复杂的情形区分,除了以后的买受人同意其继续占有,都应在执行程序中腾房迁出;而对于第二、第六种的占有形式,必须认真深入调查。因为对于租赁占有的情况,在房地产处置后租赁占有人是否需迁出还应区分不同的情形予以判断。

(3)因租赁合同而占有,应严格审查初始占有的时间,防止被执行人倒签租赁合同,损害权利人的利益。应详细调查查封前还是查封后租赁占有,以及抵押权设定后还是设定前租赁占有。

(4)被执行唯一住房应调查占有住房的被执行人赡养、抚养对象的人数,以及被抚养赡养人是否有住房。调查占有的人数针对的是被执行人使用占有的情形,而且被执行人的房地产是唯一住房,调查的目的是确定被执行人及其抚养、赡养对象必要的住房面积情况,以确定是否处置的问题。

6、调查权利负担的现状

(1)权利负担的调查范围。在房地产处置前调查的权利负担包括法定优先权、担保物权、物权化的债权即租赁权等。执行实践中,可能出现的法定优先权主要是建筑工程款优先权、购房者请求交付房地产的优先权、购房消费者优先权,担保物权主要是抵押权。

(2)调查权利负担现状的作用。

一、有利于及时保护相关权利人在房地产查封、评估、拍卖、变卖、抵债过程中的法定权益。各相关权利人可作为利害关系人,享有对评估报告的异议权,享有受法院通知于拍卖日到场的权利;法定优先权人、担保物权人如作为执行债权人有接受抵债、同意变卖及约定变卖价格的权利。

二、有利于及时解决拍卖前应解决的权利冲突。如担保物权或其他优先权与租赁权、用益物权的冲突;担保物权与购房消费者的优先权之间的冲突,消费者优先权与建筑工程款优先权之间的冲突。

三、有利于相关权利人及时主张权利。如承租权人享有优先购买权、继续承租权。另外,担保物权人、法定优先权人可直接在执行程序中或其通过他法律途径主张优先受偿权。

四、有利于及时确定是有益处置还是无益处置。只有在法院确切调查清楚了担保物权、法定优先权的情况后,才能判断如果处置房地产是有益处置还是无益处置。

五、有利于评估公司作出与权利负担相符的评估结论。比如,附租约拍卖的房地产,在评估阶段就要考虑到所附租约对价格的影响,特别是长期租约,以及被执行人已收齐多年租金的租约,对处置价格的影响是巨大的;流拍后由申请执行人或执行债权人抵债,抵债价格与抵偿的债务金额不具公平性。

7、调查权利限制(查封)的现状

根据法律规定,除征得查封法院同意,上级法院指定执行、提级执行,法院间委托执行外,一般来说,只有查封法院才有权处置查封的房地产。在执行实践中,出现无权处置的情况,一般旧案偏多。究其原因:一是查封、轮候查封的法院多,进行了长时间多轮的轮候查封、续封,多次更换案件承办人,根据现有材料判断,有些查封材料很容易理解错误;二是查封登记机关之前的查封登记管理混乱,在提供给法院的房地产登记信息或查封手续送达回证中未备注查封、轮候查封情况。

五、房地产现状调查的建议

1、进一步加大执行公开力度。执行的依据、标准、规范、程序以及执行全过程应当向社会和当事人公开,但涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私等法律禁止公开的信息除外。在房地产处置案件中,应向相关权利人公开查封、抵押、法定优先权等内容,房地产的评估、拍卖的程序和结果等重点环节和重点事项应当及时告知各方当事人,全面展示房地产的现状、释明瑕疵。

2、建立和完善的沟通协调机制。国土资源管理部门、住房和城乡建设管理部门等相关职能部门应协助法院全面及时查询有关房地产权属登记、变更、抵押情况,协助查询有关工程项目的规划审批情况,并提供必要的规划文件和规划图纸等资料。对于被执行人正在申请办理涉案项目规划审批手续的应按法院的协助执行要求,办理相关手续,并向社会批露有关信息。对法院因案件需要,发出的协助函件,应及时回复和协助采取相关措施。

3、法院执行机构继续规范对房地产现状调查的程序。针对房地产案件的特点,法院应结合实际,及时总结经验,统筹规划,列清房地产处置前应当调查的事项清单,统一调查步骤和标准,明确调查后的公示程序,最大限度地公开公示房地产的状况,使各方当事人全面了解拍卖标的,降低执行风险。

房地产报告 篇7

报告显示,中国房地产百强企业市场集中度加速提升,百强企业占市场份额首次超过40%。同时,规模效应开始显现,盈利能力加速分化,行业资源向大规模企业集聚,“强者恒强、快者愈快”的定律在行业中的作用更加显著。

同时,由于土地成本走高等原因,百强房企净利润率持续走低,净利润增长率仍明显低于企业营收增长率。

20房地产市场进入新一轮的休整期,将面临更加复杂的环境和严格的监管。报告认为,在调控作用下热点城市市场的量价将逐步回调,“分化”延续,行业洗牌加速;同时,特色小镇、长租公寓等新兴蓝海市场的发展机遇不断显现。在此背景下,房产企业同时面对可能被淘汰的窘境和新的投资机遇,特别是年房企销售将开启“5000亿”时代,行业集中度进一步提升,迈向寡头垄断竞争。另一方面,竞争加剧,“大鱼吃小鱼”成为常态,行业格局面临又一轮洗牌。

2017中国房产百强企业“前三甲为:恒大、万科、碧桂园,三家房企年销售额也同时突破3000亿。

”TOP10”的房企销售额均值达2185.7亿元,为百强企业均值的4.6倍,同比增长率均值达56.8%,市场份额提升至18.6%,行业集中度提升。另一方面,企业净利润率因规模差异呈现出递减趋势,前10企业、11-30企业、31-50企业、51-100企业的净利润率分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

百强企业销售规模也再度扩大,销售总额、销售面积分别达48027.1亿元、40251.7万平方米,同比增长52.5%和39.4%。受益于规模和品牌效应的扩大,百强企业销售额和销售面积增长率分别高于同期全国增幅17.7、16.9个百分点,行业领先优势进一步彰显。

房企开发的热点方面,一二线城市仍是百强企业拼杀的高地,20百强企业中前50位企业重点项目中来自一二线城市的销售额占比达83.9%;受重点二线城市市场成交热度上升的影响,来自二线城市的销售额占比最高,达56.9%,二线城市对百强企业的业绩贡献愈发凸显。从年新增土地储备的城市来看,百强企业在杭州、南京、上海、苏州、天津等销售成交额涨幅较高的城市明显加大了土地投资力度。

此外,越来越多的传统房地产企业开始探索多元发展,延伸产业链。“互联网+”逐渐渗透全产业链,大数据营销、社区O2O、房地产众筹等房地产各环节创新纷纷亮相,更新了客户的购买和居住体验。

百强企业第四的保利地产的负责人称,“保利地产开拓了房地产投资咨询、中介和互联网金融的综合服务模式,为高净值人群提供有效的资产管理服务。”可见,房产和金融、互联网的融合在新时期越来越普遍,房地产的金融属性或许越来越深刻,也反过来推动房价的剧烈变化。

展望2017,自去年7月中央严控资产泡沫后,房产业调控政策不断出台,对融资渠道的限制也扩大至私募资管,2017年房企将面临资金和销售方面的双方监管。部分大笔投融资扩张的企业,尤其对于在热点城市投资集中的部分房企,将面临较大流动性压力和债务风险。面临多方面的压力,或许百强房企将进一步“增收不增利”,徘徊中进入“薄利多销”的时代。

房地产报告 篇8

1月5日石家庄市住房保障和房产管理局召开新闻发布会,向社会公开石家庄房地产市场运行分析。官方数据显示,20石家庄房地产市场继续保持平稳发展的态势,商品房上市成交大幅增长,商品住房供求平衡量增价稳,商业办公用房库存继续增大,二手房成交降幅逐步收窄。预计石家庄房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。

去年商品房成交面积同比增41%

石市住房局官方统计数据显示,年全年石家庄市区共发放商品房预售许可证152个,涉及市区77个项目,上市面积806万平方米,同比增长36%。

去年市区全年商品房成交面积为672万平方米,同比增长41%;成交金额达到了482亿元,同比增长51%。

从房价统计数据看,2014年石家庄市区商品房成交均价为7173元/平方米,同比增长7%。

在上市量和成交量、房价同比齐涨的同时,市场也出现了库存增大的问题。住房局官方数据显示,截至2014年底市区商品房累计可售面积为1041万平方米,其中商品住房为522万平方米,商业办公类用房为472万平方米。

2014年石家庄市区新建商品住房上市面积566万平方米,同比增长58%;成交量为552万平方米,同比增长52%;市区新建商品住房成交均价为6410元/平方米,同比增长1%。

从新建商品住房供求比数据1、03:1来看,省会房地产市场供求基本平衡。按成交面积划分,90-144平方米的房产成交量占到总成交量的63%;按购买人群划分,本市居民购买量占总成交量87%。

“2014年市区新建商品住房成交量先抑后扬”,石市住房局相关负责人表示,这主要是因为大量楼盘年中集中上市,有效带动了成交量的增长。同时,受取消限购、央行发布新“首套房认定”等政策叠加效应影响,购买力得到进一步释放。

“石市购房者仍以刚性需求和改善性需求为主”,该负责人介绍,住房局官方统计显示,石市成交价在6000元至8000元左右、位置沿二环周边的项目、面积在90-130平方米的中小户型,仍是市场主体刚、改需型购房者的首选,销售占到全部成交楼盘将近53%;而中心城区主推大户型,均价甚至高达1、5万元左右的高端项目,销售形势不乐观。

昨日石市住房局还公开了最贴近市场的典型楼盘现实成交均价数据。根据住房局在石家庄城区选定的120个典型楼盘数据分析显示,自2014年5月以来,现实成交均价一直保持平稳。去年12月份市区商品住宅现实成交均价达到8500元/平方米,二手住房均价达到8600元/平方米。

按照住房局官方数据显示,2014年石市商业办公类用房上市量为177万平方米,同比下降1%;成交量87万平方米,同比增长13%;成交均价为1、298万元/平方米,同比增长34%;供求比为2、02:1,供大于求。

数据显示,截至2014年底市区商业办公类用房累计可售472万平方米,按照2014年月均成交7万平方米的速度计算,完全消化掉现有库存,需要67个月,已经超过正常库存消化周期。

2014年市区二手房共成交173万平方米,同比下降14%;成交金额92亿元,同比下降15%,成交均价5338元/平方米,同比下降1%。

从二手房成交结构看,成交集中在两室户型为主,面积多集中在90平方米以下。此类户型成交总面积达到77万平方米,占到二手房总成交量的45%,主要购房人群仍以首次置业为主;从成交价格看,学区房、周边交通配套成熟、小区成规模且在左右建成的小区,成交量与价格不断走高。

石市住房局相关人士预测,20石家庄房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。预计市场供给量将进一步增加。年将有大量楼盘集中上市,持续的签约备案将带动成交量的增长;伴随不动产登记制度和推出房产税等政策预期,将使前期过度投资的房产以及城中村改造产生的多余回迁房等存量房逐步释放出来,形成二手房房源供给。

随着石家庄行政区划的调整,更多的城市周边郊县人口吸纳至城市范围之内,刚性需求群体扩大,将会有效激发楼市整体活力;居住“房改房”和住房面积相对较小的群体,其购买力在取消限购后得到释放,改善性需求将有所增加;另外,金融政策的调整,将促使购买力进一步增强。

在政策基本稳定的情况下,房地产市场不具备大幅调整空间;开发企业、金融机构和购房人对房地产市场的预期已趋于理性,预计2015年房价应保持稳定且呈小幅上升态势。

由于商业用房价格较高,消费者投资逐渐趋于理性,以及经济形势下行、商业经营不景气及电商的快速发展等因素影响,商业办公用房的销售困难,今后一段时间仍将以消化库存为主。

随着房地产业的不断发展、改善性、舒适性及高端的需求越来越多样化,开发企业将注重楼盘品质化、风格化、差异化,满足消费者追求个性化的需求,同质化楼盘将逐步减少。

■2014年石家庄市区——

商品房上市面积806万平方米,同比增36%

成交面积672万平方米,同比增41%

成交金额482亿元,同比增51%

成交均价7173元/平方米,同比增7%

上市面积566万平方米,同比增58%

成交面积552万平方米,同比增52%

成交均价6410元/平方米,同比增1%

上市面积为177万平方米,同比降1%

成交面积87万平方米,同比增13%

成交均价1、298万元/平方米,同比增34%

成交面积173万平方米,同比降14%

成交金额92亿元,同比降15%

成交均价5338元/平方米,同比降1%

房地产报告 篇9

一谈起市调这个老生常谈的话题,似乎其中已没什么新意,然而在实际的工作过程中,还有很多地方还值得一谈,

对于跨国公司来讲,市调是决策前的必修课,每一步决策必须通过市调得到数据,根据各种工具或模型得出结论。而对于大多数国内企业而言,经验在决策的过程中经验的比重大于数据。于是乎,在市调行业就出现了2种不同的学说,一种以跨国公司和4A广告公司为代表,认为进行决策是必须进行各项市调的,市调的数据结论是决策的依据 ,这种方式暂时称之为数字化;而国内企业往往根据决策者自己以往的经验和自己在市场上走访的所见所闻进行决策,并且不乏成功的案例,这种方式暂时称之为模糊化。其实在电子领域,数字和模糊是并行存在的,是相互服务的,模糊运算是数字运算的高级阶段,但必须以数字运算为基础。市调也是这样,应以市调的数据为基础,但必须通过智慧理智的大脑加工方可运用。

笔者主观上反对一切数字化,数字客观上可以反映一定的事实,但数字也会和我们开玩笑的。我们都想知道自己的“上帝”想要什么,其实,“上帝”自己也不知道自己想要什么,“上帝”也会向我们说慌的,因为他们有虚荣心。他们大多情况下会把自己光彩的一面展现在你的面前,脆弱的一面深藏在心底,而决定其实际行动的因素,还是心底的东西。笔者最近作了一个药品的问卷调查,问受访者,除了疗效,您还对产品的哪方面感兴趣,结果有的对起效速度感兴趣,有的对是否有副作用感兴趣,有的对服用是否方便感兴趣……但对包装感兴趣的是少之又少,如果真的按照“上帝”的意思,那你就大错特错了,“上帝”这么回答,只是告诉你,包装是外部的东西,我对药品之外的花花绿绿的不感兴趣。实际上,在多年的实践中,同样的商品,“上帝”一定会选择他认为精美的那个包装的。还有一项,问题是,您治疗这种疾病,您会采取的方法是什么,60%的受访者会回答我要按疗程服用药品,从根本治疗,一小部分选择服用速效的药品顶一下就可以。如果这是真的,市场上口服中药的份额一定高于速效药品,而实际上,速效药品的销售额是口服中药的5倍!就连可口可乐当年也轻信了“上帝”的建议,改变了口味,导致市场份额的直线下滑……由此可见,数字化的市场调研要使用慎重!

笔者主观上也反对完全脱离数字化调研,靠主观臆断,俗称“拍脑门”,

国内靠“拍脑门”经营的企业比比皆是,每天都有大量因“拍错了脑门”而走上不归之路。虽然有很多的成功企业,常年不衰,但这些企业的核心力量不是科学的决策体系,而是靠杰出的领导人,这个(部分)人凭借其对市场的高度理解,对行业的前瞻性,制定出合乎市场潮流的决策,使企业走向成功。但这并不能使企业成为百年企业,永续经营。纵观世界500强,都是有理性的管理机制和科学的决策系统。因此,数字化调研的基础性作用不可忽略,决策前必须有调研实施。前几期一位老师曾发表文章,批驳有些公司市场调研一大圈后,终于得出结论:老虎吃肉,羊吃草,意为调研和主观观察的结果是一致的。但是,对于大多数企业经营者而言,虽知老虎吃肉,但不敢肯定是真吃肉还是假吃肉,爱吃什么肉,能吃多少肉,因此虽然在正确的方向上进行投资,心里还是有很大的危机感。一旦花费资金进行调研,知道老虎真的吃肉,爱吃马肉,一次能吃半匹马,这样一来投资者的心中就豁然开朗了,以前踌躇的东西被证实了,下一步该如何进行以至于整体如何操作也就有了谱。

笔者认为,调研的最高境界是数字化基础上的模糊化,即首先有了数字的调研信息,然后运用丰富的经验和实地的市场走访对数字进行甄别和消化。项目投资或重大决策之前,必须进行详实的市场调研,取得准确的数据。在数据取得的过程中,问卷设计要结合心理学,尽量使受访者的真实想法反映出来;在访问过程中,要仔细分析受访者的每一个反映,剥掉他虚荣的外衣,引导其说出心里话。即使有了相对准确的调研数据,也还要和宏观的市场环境对比,看这样的微观是否会产生这样的宏观,是否和现在的市场趋势相符,如果出现了差别,那就说明你的调研在某方面出现了偏差,或调研不全面,调研结果不能解释现有的市场情况。只有这样反复比对,反复分析,丰富的经验加上市场洞察力再加上准确的调研数据,调研的数字化与模糊化相结合,决策就会在大方向上不会偏离,还可根据目前的形势出一支奇兵,使企业在正确的道路上不断前进。

房地产报告 篇10

第一, 多微笑。

微笑反映了一个人的素质和道德风貌,微笑会使你在人群中大放异彩。微笑,是一束冬日温暖的阳光,可以化解久冻的心湖,让我们在充满爱意的世界里更容易做到心灵的沟通,一个简单的微笑可以使陷入僵局的事情豁然开朗。

俗话说“微笑是全世界的通行证” “笑容是办事的金钥匙”。每当客户一进门,你的一脸微笑可以使客户顿感亲切,也就为销售打开了方便之门。这是售楼部的团购主管韩姐和我说的。她和我们说话都是面带微笑的。尽管身为主管,但她一点也不严肃,亲和力很强,这就是她的优势。

第二, 会说话。

说话是一门艺术,掌握了说话的技巧就掌握了艺术的精髓。会说话就是会尊重别人,理解别人,懂得谦让,懂得什么话该说什么话不该说。我们给予别人愈多时,我们即变得愈理智,别人为我们考虑的也愈多;愈尊重别人,自然我们能赢得别人更多的敬重。做人是一门学问,你谦让他人,就会赢得他人的尊重,抬高你在他们心目中的地位,或许会换来另外的成功资本。这需要你彻悟其理。

在这方面我深感会说话的好处。那是两年前,一个学姐借我的小音箱给新生们放音乐教歌,我很高兴的将小音箱双手奉上。当时我们在大操场,学姐把音量放到最大声后面的同学还是听不见,说实话她当时如果把音箱还给我时说声音太小,用不上,我定会有些失望。可是我听到的却是:“谢谢你,你的音箱很精致很漂亮,在寝室是很实用的。”我听了挺高兴的,对她的印象也很好。

在我们售楼部,作为销售代表对客户的语气、语音、语调、怎样说、说什么是至关重要的。比如说客户看完房后我们都要求他各联系方式,以便在他还未订房的情况下争取客源。有些客户是不愿意留号码的,但是聪明的销售代表还是有办法的。她会对客户说:“您方便留个号码吗?以后我们有什么优惠活动打电话通知您。”这时客户都会留号码的。或者说:“您的电话是13……”一般客户都会把自己的号码接下去的。如果客户不愿意留号码的情况下销售代表对他说:“留吧,来我们这的客户都留了。”或者说:“留个吧,不然我们经理会骂的。”这时候,客户都会产生反感情绪,即便在你再三要求下留了号码也是十分不情愿的。

我们面对的客户性格多种多样,这就要求销售代表善于抓住对方心理。有些客户性格温和,你说什么他就比较认同什么,遇上这样的客户房子就比较好销售了,第一天看完房第二天就来交定金了。有些客户喜欢吹牛、喜欢炫耀,他在你面前总是说他家在哪有房,房子的地段装修建材怎么怎么样,他甚至比你还会销售。这时候你不能把你的想法强加给他,而是耐心听他讲完。如果他觉得他的虚荣心满足了,你的成交率也就高了。有些客户却是寡言少语,对什么都不发表意见,但是他心里什么都清楚,这时候你就要挑重点说了,否则就是白费口舌。如果他觉得某一点很在理符合他心意,他自然会附和你。还有些客户优柔寡断、犹豫不绝,虽然经常来售楼部,但是就是迟迟不订房。他一会儿觉得俊峰华庭的房比这便宜,一会儿觉得鸿城·欧洲假日的房子户型比这好。这时候就要使用些技巧了。那时正在销售代表犯难的时候,我们经理一句话就把问题解决了。她对那个客户说这个户型只剩一套房了,有好几个客户在等,再不定下来就卖给别人了。这话一说那就紧张了,立即要求我们把房子留住,然后取银行取钱定好了房。这就叫做激将法,对于销售很适用。

第三, 要有自己的人脉网,合理处理自己和同事的关系。

正所谓,一个篱笆三个桩,一个好汉三个帮。一个人如果太自命清高,孤芳自赏,不但交不到朋友,就连一件事也难以办成。因为任何人都不愿和他交往,这使他陷入了孤立无援的状态。想要寻求贵人的帮助,想要走成功的捷径,朋友的关系网应更广,基础更深才行。建立起人际关系网的成功与否,20%在于iq,80%在于eq。感情投资只挣不赔。销售代表的销售额不仅和她的销售技巧有关,还与她的人脉有关所以说公司要找有经验的员工,也是有它的道理的。长期销售,不仅经验丰富,而且积累的人际关系也广。从而老客户带动新客户,形成源源不断的客源,提成飙升自然指日可待。

销售,不仅是销售商品,而且要懂得销售自己。“每个人都会销售,而且都在不停的销售自己。”销售主管张姐对我说。是的。会销售自己才是会销售。得到老板得到同事的认可都是在销售自己,与同事产生怎样的关系就在于你是怎样销售自己的,懂得销售自己才会有良好的销售结果。

房地产报告 篇11

市位于省东北沿海,面积1880平方公里,海岸线长144公里,水陆交通便捷,沈海高速公路、建设中的温福铁路、将动工建设的宁武高速公路、规划中的福泰高速公路和宁衢铁路交叉贯全境,构成铁路、公路立体交通体系,并将成为沿海通向内陆省份的重要通道。产业特色明显,工业形成了以三个主导产业,即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业,电力、冶金铸造、建材、医药化工和包装印刷为特色的地方工业体系,20xx年生产总值147.39亿元,增长12.6%,跃居全省“县域经济发展十佳”第三位;工业总产值248.88亿元,增长11.3%,省20xx年县市国内生产总值前20名+人均GDP市位于省内第十二位。

政府发展思路:按照“强化中心社区,建设小城镇集群”的发展思路,“十五”期间,以建设中心市区为主体,中心集镇为骨干,加快了南部“金三角”城镇群的建设和以国道104线、省道小浦线、枫湖路为轴线的城镇带发展。初步建立起了有利于增强城市整体服务功能、有利于生产生活、城市市容美观、市政设施较完善的中心城区和布局合理、交通便捷、设施配套、环境优美的小城镇群。通过中心城区和小城镇群的功能互动和优势互补,为建成城市化水平较高、辐射能力较强、规模较大,集政治、经济文化为一体的港口工业城市打下了良好基础。

市人口60多万,城区20多万人口,人口占宁德市的1/5左右,GDP占宁德市的1/4左右,工业总量占宁德市的1/3左右,是宁德市的经济中心城市和闽东工业重镇。庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的居住消费、投资的市场。20xx年市政府工作报告中第五点:是建管力度不断加大,城市面貌得到改观。城市建设步伐加快,城镇化水平达47.2%,比上年提高1.2个百分点。完成富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区控制性详规以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇总体规划编制。该点突出表现了市为促进海西建设打造文明城市的合理规划,从中领悟到市合理规划中加快了房地产市场的迅速发展,在这人口密集居住的城市,房产做为可增值性固定资产的投资及有效的利用、合理的市场资本运作,促进市经济的快速发展。在市政府“十一五”规划草案中加快城市建设争取至20xx年,城市建设用地面积达30平方公里,城市规划区面积达180平方公里,市区人口达31万人。

1、房贷市场余额:

随着近几年房地产的迅速发展,房产抵押贷款额为万元,同比上年增长%;房产抵押贷款额为万元,同比上年增长%;20xx年1-5月份房产抵押贷款额为万元,同比上年增长%;随着市经济的快速发展,金融危机的远去,经济的快速回升,从以上数字可体现出房贷市场的活跃性。部分已经抵押按揭于各大银行的房产,随着房价的上升,资本的市场最大化合理利用,均可能提前还贷以该司100%抵押担保的形式有效的、最大程度的利用固定资产。

市以三个主导产业,即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业为主要经济产业。随着三大产业的快速发展,企业家的有效资本运作,08年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元,同比上年增长%;09年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元,同比上年增长%;20xx年1-5月个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元,同比上年增长%;该部分抵押贷款附于个人经营性贷款当中审批过程烦琐、手续复杂等问题,现可用于该司做为100%抵押担保贷款,使其资产最大化合理利用,企业得到充足的流动资金。

市现有工商注册备案在册担保公司20多家,如:恒实担保、诚信担保、信合担保、恒顺担保等,此20多家担保公司现担保对象全部以企业及企业法人经营性贷款进行扶持,截止20xx年5月的担保额余额为亿元,在宁德地区该司所经营的以房产抵押为前提,100%对其抵押物抵押担保的担保模式为闽东地区首家担保公司,在我市现有的担保背景条件下该司以“谨慎操作、严防风险、确保目标、有序扩展”为方针,以“积极探索、稳健经营”为准则,担保业务严格遵循公司《章程》和《实施细则》,形成“大小并举、助强扶弱、优质优先、劣者淘汰”的担保运行机制。是专业从事个人融资信用担保、抵押加成个人贷款、企业融资信用担保、风险投资担保及金融中介服务的智力型现代化企业。

信泰担保有限公司注册资本10068万元,该司位于市广电大厦第十二层。该司在目前正以市政府“十一五”规划草案相吻合,加快城市规划建设,促进经济发展为首要,打造海西文明城市。该司可在以下几点快速发展业务:

(1)、目前市房产抵押贷款余额为亿元,其中大部分已抵押按揭各大银行时间期限已久,随着近几年房价的上升房产的增值,从中大部分客户合理利用抵押物,以该司100%的抵押贷款方式,资本市场最大化;

(2)、现有市企业法人经营性贷款附加房产抵押于中国工商银行的贷款,由于办理程序烦琐、手续复杂等原因,抵押50%-60%的抵押物可转移部分到该司以100%抵押为企业及个体工商户提供有效的流动资金;

(3)、随着城市的有效规划,城市建设的加快发展,开拓新的市场空间大。

(1)、专业把控风险--公司股东来自电机、贸易、蓄电池等相关行业,出资人不依赖公司融资,能更客观把握公司对外担保风险;

(2)、专业人员--公司主要管理人员具有银行及担保公司多年行业经验;

(3)、专业服务—公司提供房产抵押加成及个人经营贷款服务,目标客户明确。

六、合作效益及风险分析:

风险分析:在贷款的风险控制方面,信泰担保有限公司可以通过优化贷中管理流程,形成对于小额贷后管理的个性化服务,分担银行的管理成本,免去中行后顾之忧。

其次,事后风险释放方面,信泰担保有限公司的优势更是无可替代的,中行直贷的`项目出现风险,处置抵押物往往周期长,诉讼成本高,变现性不佳。信泰担保有限公司的现金代偿,大大解决了中行处置难的问题,使得不良贷款及时得到消除,之后更加灵活的处理手段进行风险化解。

合作优势:信泰担保有限公司的时效性快。有时候一些贷款模式流程,造成中小企业主大量时间浪费;而信泰担保有限公司的恰恰表现出灵活多变的为不同企业设计专用的融资方案模式,大大节省了企业主的时间与精力,能迎合企业主急用资金的需求。

另外,信泰担保有限公司在抵押基础上的授信,额度大大超过抵押资产值。为中小企业提供更多的需求资金。目前,信泰担保有限公司在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营,获得了各家银行的充分信任,双方合作都取得比较好的合作效果。

担保公司与银行合作是长期发展的趋势,发达的民营企业、正规金融机构与民间担保机构之间存在的相互促进的关系,促使金融机构与投资担保公司加大合作,那么金融机构在为小企业提供贷款时存在的问题能在一定程度上得到解决,民间金融能更快更好地踏上阳光化的征途,更重要的是,中小企业融资难的问题能得到有效缓解,形成正规金融机构、投资担保公司、中小企业三方共赢的良好局面,为经济的发展注入活力。

房地产报告 篇12

4月蔡甸区有一个土地公告揭牌,共4宗土地成交。总供地面积145648�O,成交总建筑面积156351�O,成交总金额5792万元。平均楼面地价310元/�O。

德思勤观察:蔡甸土地市场日渐规范。蔡甸国土局的招拍挂程序、拿地程序日渐规范。以往个人非正规手段拿地已经少之又少,土地市场的日渐规范将促进房地产市场的成熟。

旅游区成交地价高于老城区地价3倍。蔡甸知音湖畔旅游区出让了全市面积最大的一宗地块,被和记黄埔地产公司以楼面地价939元/�O竞得,而今年成交的中心老城区土地价格约为310元/平米,远远低于知音湖畔。港资进入蔡甸,将提升当地的商品房开发品质,加快拉动全区的商品房成交价。

截至4月,武汉市中心城区有一宗土地交易公告,共10宗土地出让。挂牌总用地面积481042�O,总建筑面积1038645�O。出让土地中,汉阳有5宗。武昌2宗,汉口3宗。

德思勤观察:汉阳区土地大面积放量,本月汉阳区有5宗土地出让,其中墨水湖周边有3宗,四新区有2宗。总出让面积为749750�O,占本月出让面积的70%以上。如此大面积的政府出地行为,部分原因是政府重点规划汉阳新区的房地产建设。墨水湖周边由于政府改造力度的加大,自然环境和相关配套均好,较适合开发居住用地,加上政府对此区域的商务及政务配套的规划,预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极,即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。本月出让2宗四新地块,是继政府对四新地块规划后,首次以招拍挂方式出让土地。政府和业内人士非常关注此地。这两块地的出让面积为581780�O,占全市出让土地面积的56%,占汉阳区出让土地面积的78%。如此大面积的地块,对开发商的资金及开发势力要求较高,且今年的土地调控政策加剧,预示着开发商的品牌及实力都较高。

4月中心城区有15个项目开盘,比上月的6个增加了150%。

4月开盘项目呈现出以下几个特征:

武昌片区开盘量最大。本月开盘项目中,武昌片区有8个,其中武昌中心区有4个,光谷南湖片区有4个。位于光谷南湖片区的保利心语是本月销售最好的项目,开盘当天推出140套中小户型,当天销售约100套。由于其价格低于周边项目500元/�O左右,又是保利开发商的知名项目,所以销售情况火爆。汉口片有5个项目开盘,其中汉口中心区有4个,东西湖片有1个。值得关注的是位于金银湖片的泰跃金河,开盘均价4280元/�O,价格较低,当天推出140套左右,截至到目前的销售率约为50%。

盘龙城片区本月销售不佳。本月盘龙城有2个项目开盘,销售率在10-15%左右。由于国家对投资客户的限制政策,在盘龙城片区投资的客户有所减少,市场较冷。

入市新项目较少,4月开盘的15个项目中,2个新项目入市,13个加推项目。其中恒大华府和领袖城为本月新入市项目,但销售情况均不理想。

万元项目增多。本月有5个10000元/�O左右的项目开盘,销售最好的是位于汉阳片的锦绣长江,开盘均价10500元/�O,开盘销售110套,其余项目销售情况一般。高端项目依然是影响全市房价的一个增长极,从本月高端项目的开盘情况可以分析,高端客户需求较为稳定,而此类客户考虑最多的是项目自身品质及投资潜力,而对价格的敏感程度较低。

德思勤观察:目前的刚性需求市场非常理性,性价比较高的项目销售情况较好,而一般项目销售不容乐观。回暖信息还有待观察。而高端高品质项目的需求市场,由于其项目产品的稀缺性和品质感,销售一直较稳定,较少受宏观市场的波动。除了刚性需求和高端需求以外的市场,受寒冬影响较大,销售起伏较大。

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场市场信息网备案数据的显示:204月,成交量有所下降,4月成交量3850套,对比上月降幅20%,4月日均套数为128套/日,较上月157套/日下降了18个百分点。

本月商品房的成交套数降幅为21%,面积降幅为24%,面积降幅快于套数降幅,从市场成交量看,小户型的成交比重有所增加,变相说明大部分购房客户的置业面积逐渐趋小。

德思勤观察:成交量下跌20%。年3月的市场成交量为4872套,而4月只有3800套,少了约1000套,由于目前的市场成交套数基数较小,所以3月受经济适用房和品牌开发商的促销活动的影响,成交量大幅增加。而4月,虽然推盘量远远高于3月,但大部分是4月底开盘,依照武汉房地产市场信息网的备案特点,4月底的大量成交,有可能在5月才有所显现,整个市场是否回暖的判断尚待时日。

价格上涨幅度较小,有缓慢平稳上涨之势。4月成交价较3月有所上涨,但价格水平仍低于20。价格涨幅较小,对全市价格起影响作用的重点片区,如汉口中心片,价格及成交量没有明显回暖势头。

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示,2008年4月全市累计成交面积38.04万�O ,较3月下降了23.8%。累计成交金额20.08亿元,下降了21%。从成交分析,武汉市场尚处于进一步探底过程。

全市小结:

土地市场上,汉阳区本月大幅放量,政府规划力度加大。汉阳区土地大面积放量,占本月出让面积的70%以上。如此大面积的政府出地行为,墨水湖周边由于政府改造力度的加大,预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极,即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。是继政府对四新地块规划后,首次以招拍挂方式出让土地。这两块地的出让面积占全市出让土地面积的56%,占汉阳区出让土地面积的78%。如此大面积的地块,对开发商的资金及开发能力要求较高,且今年的土地调控政策加剧,预示着武汉市场对开发商的品牌及实力都抬高了门槛。

全市市场价涨量跌。本月价格持续春节以后的上涨趋势,涨幅为4%,较为平稳。而成交量持续年底的下跌之势,全市仍处于房地产的调整阶段。

市场理性回归,市民置业以性价比优先。从目前市场上开盘项目销售情况可以看出,销售较好的项目大部分性价比都较高或是知名开发商开发项目。说明客户日趋理性,如2007年的疯狂买房,担心不买还涨的冲动已经消失。武汉市场真正进入买方市场。

4月成交量最高的是武昌和关山片区,最少的是青山片区。成交量涨幅最大的是沌口片区,降幅最大的是东西湖片区。而该片区3-4月的成交量波动较大,较不稳定,分析得出该片区受宏观政策的影响较大,还在调整阶段。本月汉阳成交量涨幅较大,是由于该片区本月推盘量较大,而沌口片区的价格处于全市低谷区,受汉阳中心区房价挤压的客户可能选择该片区。

武昌中心区初现回暖之势。截至4月以来,武昌中心片的成交量处于稳定有缓慢上涨之势,而中心区的房价及成交量对全市的带动影响较大,是否预示着回暖尚待观察。

区域市场小结:

片区价格平稳。各片区价格没有出现大幅上涨及下跌,市场较为平稳。目前的房价处于稳定上涨之势。

汉阳成交量最大,本月该区是热点。汉阳片区的成交量涨幅最大,预计未来还将增大。由于政府改造力度和新区利好消息的不断放出,其片区价值日益凸显。

房地产报告 篇13

在这次将近三个月的实习后,不管是在做事还是在做人方面都收获了很多。现在很多行业都是要我们营销和行政人员的,随着时代的不断进步,经济的不断发展和知识的不断更新要求我们要不断的学习,学习,再学习!

21世纪的营销教育是素质教育。在知识经济时代,营销教育培养的是高素质的“通才”,教师不仅仅是传授专业知识,更重要的是给学生创造一个有利的学习、生活氛围,本着能构建完善的知识结构和能力结构,拓宽知识背景和能力基础的原则,让学生学会“做人、做事、做学问”。

21世纪的营销教育是终身教育。在知识经济时代,学校教育再也不是一次性为学生准备一切的教育,学习的社会化、社会化学习是教育更普遍的形式,终身教育是营销教育的主要目标,一个人只要有一、二个月不学习,就会落后,营销人员将不断回归教育,“活到老、学到老”正是为此需要做了很恰当的诠释。

我们在以后的做事上一定要有耐心不管做什么事都不能操之过急,刚刚做房产置业顾问一个对所售房源不了解,手上也没有很诚心的客户,约出来带看都是比较困难的所以说新人的话三个月不开单都是很正常的,但是不要因此而灰心,要相信自己一定会签单的,做事要一步一个脚印,踏踏实实的,不要想一口吃一个胖子,所以还是要有耐心。当然自学能力也是很重要的,在学校什么事都有老师教导的,但是在社会上有不懂的东西没有人会主动去指导你的,只能通过自己不断的学习去解决疑难问题。

不管做什么工作起先都是要给自己定一个目标,然后向自己制定的目标不断地努力,一个人只有有了目标才会更有激情。在工作上要不懂就问,多多学习。而做人上,一定要老实,不能太狡猾,在别人寻求帮助的时候能帮到的一定去帮,不能帮的也尽自己最大的努力去帮。

3年的大学生活帮助我构建了丰富知识体系及知识框架,社会是我终生需要不断学习并通过实践不断丰富自身生活技能的一所大学。毕业实习是学生大学学习完成全部课程后的最重要的实践环节。通过毕业实习可以使我们学生更直接接触企业,进一步了解企业实际,全面深刻地认识企业实际运营过程,熟悉和掌握市场经济条件下企业的运营规律,特别是企业市场营销工作的基本规律;了解企业运营、活动过程中存在的问题和改革的难点问题,并通过撰写实习报告,使学生学会综合应用所学知识,提高分析和解决企业市场营销问题的能力,并为撰写毕业(设计)论文做好准备。在这将进三个月的实习时间里,我在我的实习单位了解和研究了企业主要的一些基本情况和问题,了解到当今房地产事业仍然是很吃香的一门行业,在石家庄几乎每天都会有接近120套房子会在中介公司成交掉,即使是国家严重控制房产并且针对房产出台很多政策但是对房产是似乎影响不是很大的,因为毕竟买房子的还是要买的。其实,当今房产对中国的经济起到很大的推动作用,如果哪天一旦房产行业萧条了,相信对中国的经济是一个很大的打击的。所以我坚信房地产行业还是中国最大的发展行业的。

本次实习是我大学生活重要的里程碑,其收获和意义可见一斑。首先,我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中,理论和实际是不可分的,在实践中我的知识得到了巩固,工作能力也得到了锻炼;其次,本次实习开阔了我的视野,使我对现在的企业营销,工作生活有所了解,我对置业顾问的行程也有了进一步的掌握;此外,我还结交了许多朋友、学长学姐,我们在一起相互交流,相互促进。因为我知道只有和他们深入接触你才会更加了解会计工作的实质、经验、方法。为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础。

房地产报告 篇14

1、项目名称:居住小区(暂定名)2、可行性研究报告的编制依据:

1)地块位置:该基地东起,南至路,西至路、北至,围合区内土地面积约平方米,该地块属A市类地段。

土地价格:元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价)建筑面积(预计):总建筑面积:㎡

(1)步行约10分钟可至A市中心。

(2)西侧为市城市中心景点。

(3)东侧为城市绿化带,南侧为广场。

(4)西南靠近A市小学。

(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3)东侧的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6)该项目以毛地出让,起价元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。

(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区,我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。

(9)物业管理公司在A市的先行介入,为今后该项目的物业管理,具有一定的`优势互补的性。

(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

(11)拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12)A市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13)市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性,使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14)外来资金的介入,有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15)规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否通过,具有一定的不可确定性。

(16)小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运行和维护等,将给今后的销售带来一定的抗性。

(17)该地块的居民大多是二次拆迁,拆迁的难度较大。

(18)花园的日趋完善,又是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。

(19)拆迁的难度,使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。

A市位于河南岸,面积平方公里,人口万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%,和被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽,拥有国家对外开放口岸,年设计吞吐能力达500万吨,A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于江中下游南岸,与B市接壤,是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里,人口62万,辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

A市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1994年至为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后,城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。到目前为止,A市房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。

二OO三年,A市房地产业主要特征表现在以下几个方面:

表现之一:投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元,投资增幅达33.4,占全市建设系统投资65,占全市固定资产投资12.6。

表现之二:市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米,销售面积22.04万平方米,消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三:房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17,净增400元/m2左右。

表现之四:交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起,面积达89.62万m2,比上年度分别增长25和35,其中存量房买卖2305起,面积24.40万m2,成交金额8800万元。

表现之五:拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14,带动相关产业产值8.87亿元,带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,20xx年到20xx年,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。

由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持,大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42,年增幅达16。

随着房地产市场的发展,居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念,改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查,汇景花园一期95以上购房户均为房改房换房。

根据城市总体规划,城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里,城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下,单从住房需求分析,A市每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔的发展空间。

住宅小区详细情况如表:

银行调查报告(热门十五篇)


在平时的工作中,我们经常需要写报告。写报告时,我们应该根据实际情况进行撰写。那么,什么样的报告才算是正确的写法呢?下面是幼儿教师教育网小编为您整理的“银行调查报告”类的报告,希望能对您有所帮助。如果我提供的意见对您有用,请务必记下来,方便日后查看参考!

银行调查报告 篇1

电力市场形势下职工思想状况调查分析     随着我公司电力市场管理的实施,职工的思想发生了很大变化。了解电力市场新形势下广大职工的思想状况,对进一步加快企业改革,推动企业发展,具有重要的现实意义。为此,我局党委采取无记名问卷和召开座谈会的方式对全局职工的思想状况进行了一次调查。共发出问卷2720份,收回问卷2699份,为总数的99.6%。综合统计分析表明,全公司在走向电力市场的新形势下,职工观念已有所转变,并有意识地提高自身素质,以适应企业深化改革的需要。从调查中看出,职工的思想主流是积极向上的,但也存在着许多不容忽视的问题,亟需在工作中进行引导和教育,充分调动广大职工的积极性,为电力市场的顺利实施做贡献。    一、职工思想现状及分析    (一)在电力市场的新形势下,广大职工树立了坚定的自信心     实施电力市场是适应社会主义市场经济体制的要求,建立现代企业制度,实现科学化管理,形成全面开放的电力市场,是提高企业经济效益和社会效益的重大举措。为此,职工必须从原来传统的思想观念中解脱出来,适应电力市场管理的要求,用全新的思维方式解决电力市场中遇到的问题,推动改革的进一步深入。调查中,有68.3%的职工对实施电力市场管理的内容只是简单了解,有31.7%的职工很了解,为此,电力市场管理内容不能仅局限于用电专业职工范围,必须进一步加大对电力市场的宣传力度,使全局每个职工都深刻了解电力市场的管理方式、运作手段及实施结果。面对严峻的形势和任务,78.3%的职工增强了危机感、紧迫感和忧患意识,57.2%的职工能够更加积极努力工作,也有35%的职工担心企业效益下降。电力市场的运作给我们带来前所未有的挑战,在新的形势下,97.5%的职工认为实施电力市场管理,安全生产还是非常重要的,他们也有信心为电力市场的顺利实施做出应有的贡献。    (二)新体制模式下,职工的危机感和责任意识日愈增强,竞争上岗的用工制度对职工触动很大。我公司实行新体制模式后,企业改革已步入一个崭新的阶段,实行双向选择、竞争上岗的用工制度已收到明显效果,职工从竞争激励机制的大环境中找到了自己的'位置,更加积极投入到新岗位工作中。有74.2%的职工在改革中增强了危机意识,59.6%的职工认为引进竞争机制提高了工作效率,只有1.3%的职工认为目前企业效益不错没有必要实行改革。从江西丰城电厂女工郭玲向厂部递交申请,主动要求下岗“充电”现象中,79.5%的职工认为这非常有必要,8.2%的职工觉得是自讨苦吃,也有2%的职工表示在必要的情况下也要尝试下岗“充电”。     为了深化分配管理的体制改革,我公司实行了职工个人收入量化挂钩考核分配办法,在实施过程中,78.3%的职工认为自己的责任更大了,58.8%的职工认为不好好干就拿不到全额工资,但也有1.2%的职工认为应和原来一样拿工资,说明仍有个别职工因岗位原因,竞争激励机制是否实施对自己没有影响。     (三)电费回收问题依然是职工关注的热点     电费回收问题始终是供电部门的老大难问题,从调查中看出,不仅用电营业部门的职工对电费回收问题十分关心,生产、多经、后勤等部门的职工对这一难题也非常关注。他们普遍认为,加强管理、加强城网建设和改造、增强服务意识、提高服务质量和服务水平、整顿电力市场和营业人员队伍、积极向用户宣传用电好处、用电实行优惠政策等都是实现增供扩销的有效手段,而继续加强收费人员队伍建设,增强责任感;依据电力法,对长期欠费用户依法停电或起诉;采用承包、按线、按片分析等科学考核办法,积极做好用户工作,以求得支持才是促进电费回收的有效办法。全公司职工认为电费收缴工作靠维持现状是不能解决根本问题的,调查表明,广大职工对个别营业人员吃里扒外养黑户一直深恶痛绝,61.6%的职工认为这些人应坚决清除职工队伍,67.2%的职工认为应发现一个处理一个,绝不能姑息纵容,网开一面,只有这样,才能完成全年电费收缴任务。    (四)新形势下的职工思想政治工作亟需加强     企业的深入改革给思想政治工作带来很多新的问题和挑战,我们在探索思想政治工作新方法、新思路的同时,应不断完善和借鉴思想政治工作的好经验、好做法,指导企业实践。广大职工认为,加强新形势下的思想政治工作是非常有必要的,58.7%的职工认为召开典型事迹报告会、开展研讨活动、演讲赛、座谈会等活动能够增强思想政治工作的实效性,80.2%的职工认为非常有必要继续开展学雷锋、南泥湾、青年志愿者服务活动。我公司开展的“三个三”活动是思想政治工作的有效载体,33.9%的职工认为开展向社会奉献活动、大力培树典型,才能不断深化此项活动,74.5%的职工认为开展优质服务活动才能树立企业新形象。     (五)努力提高自身素质已成为广大职工投身企业改革的源动力     科学技术的进步,为企业的发展提供了广阔的空间,职工所掌握的科技知识以及技术水平必须满足企业发展的需要,才能推动企业改革的顺利实施。从调查中看出,有65.4%的职工迫切希望多学习一些专业技术知识,99.1%的职工对自己的学历和知识感到不满意,还要继续学习,只有1%的职工感到满意,不用深造,表明我公司高学历人员占有一定的比例。随着微机应用技术的普及,现代科学技术知识已成为广大职工学习的重点,有78.3%和42.6%的职工表示亟需掌握微机应用技术及外语,对使用微机管理达到应用自如程度的只占17.4%,78.2%的职工只能做到简单操作,还有2%的职工对微机应用技术和Internet网不太了解。在对团员青年中开展哪些活动能够提高青工素质的调查中,49.7%的青年认为还要继续开展青年文明号、青年志愿者和文体活动,84.5%的青工认为,还要继续开展练功比武争状元活动来提高技术业务水平。     在调查中发现,广大职工认为增强竞争意识,提高自身素质,才能在企业改革的大潮中站稳脚跟。但一些职工却不能充分利用业余时间,从自身出发弥补不足,提高自己的文化素质。调查表明,只有48.2%的职工在业余时间学习专业技术知识,大部分职工把业余时间用在看电视、看小说杂志、文体娱乐,甚至打麻将上,这说明,职工虽有危机感,但认为改革未落到自己头上,就不能更好地充实自己,完善自己。     二、思路与对策     1、从电力走向市场教育入手,进一步转变职工思想观念     随着企业管理体制改革进一步深入,实施电力市场管理面临更加严峻的挑战,为适应当前电力体制改革发展形势和任务的要求,广大干部职工必须进一步解放思想,转变观念,树立与市场经济和建立现代企业制度要求相适应的效益意识、竞争意识、节俭意识、服务意识和忧患意识,振奋精神,树立信心,充分认识企业改革所面临的困难和矛盾,增强紧迫感和责任感,为深化电力体制改革打下良好的思想基础。首先,开展电力市场的形势任务教育。利用一切宣传阵地,宣传实施电力市场管理的重大意义,编写《电力市场管理宣讲材料》和《增供扩销宣传手册》等,教育引导职工学习电力市场的具体内容和管理方式,认清形势,找准位置,明确责任感,培养适应企业改革发展需要的职工队伍。     其次,开展电力市场的理论教育。采取每周一个小专题的办法,帮助职工增强对市场经济的理论性认识,引导职工适应市场规律,逐步树立发展才有出路,竞争才有市场的危机感,变企业的压力为每个职工的压力,激发职工参与改革的积极性。再次,开展电力市场的目标教育。在职工中开展“想主人事、尽主人责、创主人业”的活动,引导职工树立职工与企业之间,企业与社会之间“共存共荣”的观念,为电力市场的正常运行提供思想保证。     2、加强内部管理,完善机制建设     开展职工思想状况调查,及时掌握职工的思想动态,不但能有针对性地解决职工思想存在的问题,也能够采纳职工对企业发展有指导作用、可操作性的建议,对企业的改革和发展起到积极推动作用。我们在征求职工对公司的经营管理和发展所提出的建议中,广大职工集思广益,各自提出了观点。经过综合分析,我们了解到广大职工迫切希望企业进一步加强内部管理,解决科学的管理手段和不适应改革的管理机制之间的矛盾,从机制建设入手,狠抓管理,在改革中求发展,向管理要效益。强化培训机制。要通过举办培训班、岗位轮训、练功比武争状元等形式,加强职工对专业技术知识和市场学、管理学等科学技术知识的学习,采取自学和集中培训相结合的方式,提高职工队伍素质。     强化监督机制。要建立健全检查监督机制,充分发挥监督部门的作用,对公司的经营战略、市场调查要进行充分论证,尤其对损害企业利益、对企业造成危害者要从重处罚,从严治局。     强化激励机制。要从切实解决职工住房、保险、医疗等生活方面的问题着手,建立健全各项规章制度,各级领导干部要以身作则,艰苦奋斗,勤政廉政,关心职工疾苦,密切联系群众,充分调动广大职工的积极性,把公司内部奖励机制真正落到实处,做到奖罚分明,解决责、权、利真正统一的问题。     3、进一步改进思想政治工作的方式和方法,增强思想政治工作的实效性     为确保电力市场稳步实施,要求企业思想政治工作必须在继承中创新,在创新中前进,我们将逐步抓好“四个创新”:一是抓好职能创新。我们认识到,电力市场实施以后,思想政治工作要充分发挥其职能作用,必须更直接地参与到生产、经营、管理、服务等各个环节,把企业的中心工作作为自己的“主战场”。发挥思想政治工作在团结鼓劲、化解矛盾、调整心态、理顺情绪上的作用,使广大干部职工积极投身改革、参与改革、支持改革;通过加强企业文化建设、市场调研、市场预测及分析、树立企业良好形象,为企业增强参与市场竞争能力提供服务;通过在职工中开展“我与企业共命运,争做最佳主人翁”活动,在广大党员中开展“做跨世纪先锋战士”活动,在团员青年中开展“世纪与责任,做跨世纪光明使者”等系列活动,直接为生产经营提供全过程服务。   二是抓好领域创新。电力走向市场,思想政治工作的研究领域就必须拓展和延伸。随着企业深化改革和转机建制,出现了许多重新组建的单位及群体,如再就业服务中心、营销人员、稽查人员等,思想政治工作必须深入到这些新的机构和人员进行引导和教育。如针对用电营销人员进行职业道德和法制教育,强化职工的服务意识;加强对咨询服务人员的教育和管理,认真接待和处理客户的咨询和投诉,使客户得到满意答复;增强电力抢修人员的责任意识,保证快捷、及时修理,把营业窗口建设成展示企业形象的窗口、增供扩销的窗口和为客户提供优质服务的窗口,不断开拓服务新途径,提高服务质量,用新领域的研究成果,推动企业改革的不断深入。     三是抓好载体创新。我局开展的“三知、三爱、三为”主旋律教育是做好思想政治工作的有效载体,随着电力市场管理的实施,思想政治工作就要向物质的、文化的、管理的和活动的多种载体拓展,才能收到明显效果。为此,要不断丰富和拓展主旋律教育的内涵,深入开展以“三增强、三开展、三面向”为主要内容的“三个三”活动,唱响三首歌,增强三种意识。即,唱响《国际歌》、《国歌》和《局歌》,增强忧患意识、竞争意识和责任意识,并大力总结、宣传在电力市场实施过程中涌现出的先进典型和事迹,进一步引导职工认清改革形势,转变价值观念、经营观念和就业观念,更好地服务于企业的中心工作,服务于电力体制改革,推动电力市场管理的顺利实施。     四是抓好方法和手段创新。新的形势下,我们不仅要继承和延续思想政治工作传统的方法和手段,还应在创新上下功夫。在具体的工作中,要做到三个转变,即由“声势型”向“实效型”转变,由“执行型”向“自主型”转变,由“灌输型”向“吸引型”转变;在手段上,重视现代科技成果,如对微电子技术和Internet 网的应用等,以拓宽思想教育途径,增强思想政治工作的实效性。     通过这次调查,我们不仅掌握了职工的思想动态,还收集到许多有价值的意见和建议。事实表明,只有通过强有力的思想政治工作和科学的管理手段,不断提高职工队伍素质,企业才能适应市场经济发展的需要,达到效益最大化,推动电力市场管理的顺利实施。

银行调查报告 篇2

近年来,工商银行违法犯罪尤其是职务犯罪案件频发,严厉打击工商银行违法犯罪活动、切实加强工商银行系统预防职务犯罪工作,已成为工商银行系统和检察机关必须认真研究和解决的一个重要问题。现就围绕预防工商银行系统职务犯罪问题谈些认识和思考。

一、当前工商银行系统职务犯罪的特点

1、挪用公款案件时有发生。在近几年立案查处的工商银行职务犯罪案件中,挪用公款案件所占比重一直较大,反映了工商银行系统职务犯罪案犯的贪婪性。

2、涉案金额巨大,社会危害性严重。随着涉案金额上百万、上千万案件增多,造成银行资金大量流失和被侵吞,不仅对正常的工商银行秩序造成影响和破坏,更为严重的损害了国家和人民的利益,给社会带来了不安定因素。

3、单位负责人涉案比例上升,并向高级管理人员蔓延。从近年情况看,呈现出上升并向以上的高级管理人员蔓延的趋势,应当引起有关部门的关注和重视。

4、内外勾结合伙作案增多,导致串窝案发生。随着工商银行内部管理制度的加强,工商银行系统职务犯罪的作案方式发生了变化,从过去的手段单一、一人一案一罪的情况转向以联手犯科的团伙特点,从而使内外串通勾结和内部合伙作案增多,导致一些串窝案的发生。

5、案犯年龄结构呈下降趋势,智能化作案倾向明显。在原先普遍采取收储不入帐、偷支储户存款、冒用他人名义贷款等传统犯罪手法的基础上不断翻新,智能化作案倾向明显。

6、基层操作岗位发案率高,携款潜逃者增多。工商银行系统的支行及分理处、储蓄所,是工商银行机构的基层单位,其中直接与资金货币打交道的操作岗位,往往是工商银行职务犯罪的诱因。

二、工商银行系统职务犯罪的成因

(一)经济体制、工商银行体制深层次矛盾,是工商银行职务犯罪的社会经济原因。工商银行职务犯罪是犯罪的重要组成部分,它既是一种经济现象,又是一种社会现象,是经济现象和社会现象在工商银行领域的综合反映。在经济转轨时期,经济体制和工商银行体制还不能适应社会主义市场经济的客观要求,存在经济效益不高、政企不分、政银不分、投资体制不合理等问题,尚未建立起符合市场经济的政府、企业、工商银行三者之间新型的关系,这是诱发工商银行职犯罪、产生工商银行金融风险的客观根源。

(二)有章不循,违章不究,管理混乱,给职务犯罪分子以可乘之机。严重违反工商银行法规的行为表现在储蓄、结算、会计、信贷、出纳、信用卡、联行等多种业务部位。尤其是案件高发的储蓄部位,某些管理人员和业务人员严重违犯“三分管制度”(印章、密押、凭证分人管理),甚至由一人身兼数职。存单等重要空白凭证保管不善,允许单人临柜和外出吸收存款,致使犯罪人趁机窃取存单、偷盖印章、伪(变)造印鉴,以高息为诱饵,四处揽存后不入账或少入账,大肆挪用公款。在出纳等部位,严重违反“四双制度”(双人管库、双人开库、双人守库、双人押钞)。在信贷部位,严重违反“三查制度”(贷前调查、贷中审查、贷后检查)。

(三)制度不严,制约失控,监督滞后,使职称犯罪分子乘虚而入。近年来,随着经济条件的改善和科学技术的发展,工商银行机构新开办了一些业务环节,如微机记帐、微机联网异地通存通兑、信用卡业务、大额提现服务、双休日值班业务等,但防范措施跟不上,监督滞后,制约失控,往往是职务犯罪侵袭的薄弱环节。

(四)用人不当,造成大量国有资产被侵吞。工商银行机构是就业的热门行业。有人说,前些年领导干部的亲属一是奔官场,二是进政法,三是入工商银行。一些工商银行机构在选人用人中,存在严重失误,使一些品行不良、有劣迹的人混入工商银行队伍,甚至被提拔重用,成为骨干,安排在重要岗位,授予大权,视为“能人”。这些“能人”却利用职权,疯狂作案,侵吞国有财产。特别突出的是在工商银行基层单位的负责人中,由于照顾关系和受某些领导的不正当干预而安排了一些素质低下、不懂业务的人担任重要职务而引发犯罪。

三、工商银行部门职务犯罪预防的措施

(一)增强防范意识,强化风险危机。实践使我们认识到,要遏制和减少工商银行职务犯罪,确保工商银行资产安全,必须走“打防并举、标本兼治”之路。把经常性的思想教育、严格的制度管理和打击犯罪有机地结合起来,从思想上、制度上、法律上筑起牢固防线。依靠和动员工商银行职工参与和做好预防职务犯罪工作,是贯彻执行“专门机关与群体路线相结合”的具体实践。要采取相应措施,大力宣传预防职务犯罪工作的重要性和必要性,激发工商银行职工的参与热情。在普法学习考试中,增加预防职务犯罪的知识;在法制宣传教育中,增设“职务犯罪和职务犯罪预防”专题;在举办反腐倡廉成果展时,让每个工商银行职工都能观看……形成“人人接受教育、人人参与预防”的良好氛围。

(二)坚持依法治理工商银行,一要深化工商银行体制改革,建立与市场经济发展相适应的工商银行机构体系、工商银行市场体系和工商银行调控监察体系。二要建立健全符合市场经济要求的工商银行法制制度,进一步推进工商银行法制化进程。三要提高工商银行从业人员和全社会的工商银行法律意识,树立正确的工商银行信用观念,增强工商银行风险意识。依法治理工商银行是深化工商银行改革的重要组成部分,也是保证其他各项工商银行改革顺利进行和各项整改措施得以落实的必要条件,是防范工商银行职务犯罪和工商银行金融风险的重要保障。

(三)建立防范体系,健全内控制度,增强控制犯罪能力。预防工商银行职务犯罪是社会系统工程,需要各方面共同努力。工商银行系统积累了丰富的业务管理经验,检察机关了解工商银行职务犯罪特点、趋势和规律,双方形成合力,优势互补,有利于防范。实践证明,检察与工商银行联手预防职务犯罪,效果明显。建立健全工商银行内控制度非常重要。建立健全内部控制制度,关键是建立一套有效的防范机制。要遵循“教育是基础、制度是保障、监督是关键、惩治是手段”的方针,构建“三道防线”。一是构建教育防线,使其不想犯。二是构建制度防线,使其不能犯。三是构建监控防线,使其不敢犯。

(四)加强工商银行队伍建设,严把用人关,为预防工商银行职务犯罪提供组织保障。首先,应把好进人关,加强各级工商银行管理人员尤其人是基层行、所、领导班子的建设。在培养、选拔、任命、调动的同时,实行查寻举报线索制度,防止发生“任命干部上岗、举报线索进箱”的被动现象。其次,要坚持新职工岗前培训制度,把纪律、法律、预防教育作为必修课。再次,应结合当前工商银行机构收缩网点、精简人员的有利时机,调整基层所的人事结构,委派正式职工担任所主任,变间接管理为直接管理,弥补基层所的断点,打破基层所职工主体身份的自由性和统一性,实现相互制约。

银行调查报告 篇3

中国农业银行分析报告

摘 要:中国农业银行是四大国有独资银行之一,它因网点遍布城乡,资金实力雄厚,服务功能齐全深受广大客户信赖。而2009年1月15日,中国农业银行完成工商变更登记手续,由国有独资商业银行整体改制为股份有限公司,并更名为“中国农业银行股份有限公司”。农行A股、H股分别于2010年7月15日、16日上市,行使超额配售权后,农行以募集221亿美元成全球最大IPO。

关键词:中国农业银行;经营模式;优势;劣势

中国农业银行,前身最早可追溯至1951年成立的农业合作银行,是在新中国时期成立的第一家专业银行。上世纪70年代末以来,相继经历了国家专业银行、国有独资商业银行和国有控股商业银行等不同发展阶段。2009年1月15日,整体改制为股份有限公司。2010年7月15日和16日,分别在上海证券交易所和香港联合交易所挂牌上市,完成了向国际化公众持股银行的跨越。2009年,中国农业银行全面推进业务经营转型,其价值创造力、市场竞争力和风险控制力持续提升。2010年末总资产突破10万亿元,2011年达11.68万亿元,占全国银行金融业资产总额的11.3%,是中国最具规模和实力的大型上市商业银行,也是中国金融体系的重要组成部分。2011年末各项存款达9.62万亿元,各项贷款5.63万亿元左右,资本充足率为11.94%,核心资本充足率为9.75%,均处较高水平,截至2011年末,不良贷款率同比分别下降0.48%,拨备覆盖率为263.1%,提升95.05%,各核心指标跃居国内可比同业前列。农行年报也显示,其中间业务发展最迅速,全年实现手续费及佣金净收入约461.28亿元,比上一年多收入104.88亿元左右,增幅超三成,如剔除代理财政部处置不良资产业务手续费收入后,那么这一增速更可提高至42.8%,其中的电子银行、信用卡、投资银行、代理保险等业务增幅均在50%以上。

2010年农行实现营业收入2904.18亿元,同比增长30.7%;净利润约949.07亿元,利润增长率达到46%左右;2011年实现营业收入3777.31亿元,同比增长30.1%,实现净利润约1220亿元,同比增长28.5%,利润增长率居四大行之首。

作为中国主要的综合性金融服务提供商之一,农行致力于建设面向“三农”、城乡联动、融入国际、服务多元的一流商业银行。农行凭借全面的业务组合、庞大的分销网络和领先的技术平台,向最广大客户提供各种公司银行和零售银行产品和服务,同时开展自营及代客资金业务,业务范围还涵盖投资银行、基金管理、金融租赁等领域。截至2011年末,本行总资产116,775.77亿元,各项存款96,220.26亿元,各项贷款56,287.05亿元,资本充足率11.94%,不良贷款率1.55%,各项核心指标均达到国内金融业领先水平,穆迪长期存款评级/前景展望为A1/稳定;惠誉长期主体评级/银行稳定评级为A/B+,前景展望为“稳定”。

中国农业银行境内分支机构共计23,461个,包括总行本部、32个一级分行、5个直属分行、316个二级分行、3,479个一级支行、19,573个基层营业机构以及55家其他机构。境外分支机构包括3家境外分行和4家境外代表处。主要控股子公司包括6家境内控股子公司和3家境外控股子公司。净利润的高速的增长,这当然与农行的经营模式分不开。

通过分析我们认为农行的经营模式主要有以下几点优势:

第一,规模、品牌强大。在国内,农业银行网点遍布城乡,资金实力雄厚,服务功能齐全,为广大客户所信赖,已成为中国最大的银行之一。特别是农业银行与“三农”有着密切的业务联系,与农民建立了深厚的感情,其品牌与信誉受到广大农民的青睐。在海外,农业银行同样通过自己的努力赢得了良好的信誉,并在新加坡、香港设立了分行,在伦敦、东京、纽约等地设立了代表处,近年来多次被《财富》评为世界500强企业之一。

第二,网点、网络覆盖面广。农业银行拥有近3万个机构网点,居全国各大银行之首。这些网点分布在广大的城市和农村,在全国的每一个县市农业银行都有支行,这是农业银行以外的任何一家商业银行都不具备的。同时,经过多年努力,依托信息技术,农业银行所有网点基本实现了网络化,把巨大的网点优势进一步提升为网络优势,拥有大型银行中覆盖范围最广泛的销售网路和最高的经济发达地区网点渗透率。依靠网点、网络优势,农业银行能为所有城乡客户提供更加统一、快捷、多样化的金融服务。农业银行信息化建设步伐加快,信息化建设综合实力明显增强。农行自2003年以来连续5年获得“中国企业信息化500强”提名,并连续5年跻身“中国企业 信息化500强”前列。这标志着农业银行的信息化建设和科技创新能力一直处于业内领先水平,在市场竞争中表现出了较强的科技优势和商业价值。

第三,横跨城乡、客户资源丰富。从城市到农村,农业银行有最广大的人脉 1 资源,特别是具有农业产业化客户群体资源优势。且农行是县域金融领域的领导者,这将是它最为核心的中长期优势,因为县域金融业务具有广阔的发展空间,存贷差也好于同行水平,还享受若干政策优惠。同时,农业银行及时、安全、高效的资金汇划系统可提供更优质、快捷的服务,吸引了大批优质客户。

然而,农行的经营模式也存在着以下一些问题:

第一,资产质量和拨备水平稍逊色于同业。尽管公司资产质量在过去3年中处于逐步改善阶段,但相较同业仍旧稍显逊色。县域贷款、中西部及东北部地区贷款质量的变化趋势、政府融资平台贷款和房地产贷款质量仍需要农行密切关注,是农行的潜在风险。目前公司拨备覆盖水平尚低于同业,信贷成本短期仍将维持高水平。

第二,历史包袱沉重。农行与其他三大行不同,由于历史原因,承担了相当大部分与历史有关的政策性业务,与农村金融体系紧密的联系。政策性业务严重制约着经营结构的调整,使经营管理更为复杂。

第三,人均利润率低。网点及在岗员工多,尽管有助于农行的业务发展,但是同时也会造成人均利润率偏低。农行的网点数及员工数都远远超过同行,因此人均利润率很难和其他三大行相比。

农行是四大国有银行中最后一家上市的,工、中、建都已成功引入境内外战略投资者,并顺利登陆A股和H股,成为具有国际影响力的大型金融机构。,农行启动新中国金融史的开端,其上市也是金融改革史特别是股份改革上的一个重要里程碑,标志整个中国金融的国际化道路迈开了较大一步,有利于增强中国金融业的竞争力。农行IPO最大亮点,便是横跨城乡的独特定位,“显著受益于未来中国城乡经济的协同发展”被列为农行竞争优势之首。出生时不受待见,并不等于没有发展前景,农行必须以自己的业绩洗刷耻辱,而不是把上市当作成功的见证,躺在功劳簿上不思进取。农行的软肋是布局于县域经济的架构,而农行的优势也在县域经济。中国市场化向农村深化,向中西部深化,农村贷款、小额贷款恰恰是市场的空缺。农行目前显然没有找到农村金融服务的诀窍,他们的管理成本、贷存比过低等,都说明服务没有做到位。农行上市,为了中国金融业的未来,让我们鼓掌。但必须提醒的是,金融机构上市寄托了中国改革的希望,民众承担了巨大的成本,金融机构上市绝不应该成为圈钱的同义语,而应该成为中国 2 资本与货币市场的顶梁柱。

参考文献

[1]李树生:关于我国农业银行改革问题的深入探析,《经济与管理研究》,2007年第1期。

[2] 刘纪鹏:收官之作的遗憾,《华夏时报》,2010年7月23日。[3] 叶檀:农行上市历史意义, 2010年07月15日。华讯财经网。

银行调查报告 篇4

为掌握全国范围内银行服务排队情况,中国银行业协会紧急通知各地方银行业协会,对所在区域内银行服务排队情况进行调查,现将结果汇总如下:

一、银行服务排队情况

总体来看,银行服务排队在全国范围内呈现以下几个特点:

(一)大城市银行服务排队情况比较明显。中小城市和经济不发达地区银行服务排队仅限于特定业务办理时期(如社保资金发放),平时,客户等待时间基本都在10分钟以内。

(二)银行排长队现象主要集中在业务高峰时段,如水、电、电话、物业等费用缴付高峰期,在央行加息、推出新基金、国债发行、股市高涨时期排队现象尤为严重。

(三)同一城市,排队现象地域特征明显。调查显示,排队现象突出的银行网点主要位于在大型商场、批发市场、居民、学校比较集中的区域。

(四)排队现象行际差异明显。从调查情况看,排长队现象在国有银行较严重,股份制商业银行不太突出,而农村信用社、城市商业银行出现排队现象很少。在同类机构网点中,服务功能健全的机构网点排队现象突出,单一功能的网点不明显。

(五)排队客户群体性较强。一是排队客户办理的业务主要集中在一些代理业务。二是坚持在银行排队存取款以老年人居多。据一些银行网点反映,老年客户一方面习惯用存折存取,一方面不愿意缴纳借记卡年费,小额存取多数也在柜台办理。三是排队客户普遍对网上银行、电话银行、自助设备等现代交易方式不习惯、不放心、不会操作,情愿排队选择传统的面对面和现金交易。

(六)特殊业务办理消耗时间太长。一些特殊业务如大额现金存取、挂失、开户、购买基金、电子银行签约等消耗的时间比较长,而其他一般业务只需较短时间。调查反映,一般业务办理平均需要1—6分钟,而一笔特殊业务需要10—20分钟,个别长达半个多小时。调查发现,如果客户排在一位需要办理特殊业务的客户后面,就需要等待很长时间。

二、银行服务排队的原因

(一)股市火爆增加银行柜台压力。据某市银行业协会调查,该市股民交易量仅一季度为2298。4亿元,占20xx年全年的71。2%,比去年同期的388。4亿元增加1960亿元。由于所有证券营业部都取消了现金柜台,这些股民的存、取款都需要经过网点柜台进行收付,都要到网点开立银证转账账户,而开立这种账户比较复杂,关联度也高,客户不仅提供证券交易保证金号码、身份证、股东代码证,而且还要签订电话银行协议,正常情况下,办理此项业务需20余分钟,如果遇到要件不齐,缺乏金融常识的客户,时间则更长。同时,银行代理基金业务空前火爆。开立基金同样需要客户带身份证、填写项目比较多的开户书。不仅如此,更有相当数量的客户基金常识非常欠缺,柜员必然要占用时间对其进行解释,此项业务正常情况下大致需要20—25分钟。

(二)银行承担了大量的代理业务,加剧了银行排队现象。银行承担了大量过去由其他服务部门承担的职能,如代发工资、交水电费、电话费、有线电视费等,这些大大增加了银行的业务量,加剧了银行排队现象。每月在代发工资、养老金、低保金、粮食直补金及代收农村电费时段,都会有大量用户集中到前台办理业务,给营业前台带来很大压力。在农村地区,特别是近些年粮食直补资金拨付到农户后,很多农户不接受农村信用社员工的解释,往往在第一时间就要求全部支取并销户,使排长队情况进一步突出,有时甚至出现排队长龙。

(三)客户习惯于传统的业务方式。一是尽管网上银行、电话银行、自助设备等电子银行已经很普及,但是,大部分客户还依然习

惯于面对面式的银行服务。二是客户心理安全问题。网上银行怕,电话银行怕截获,信用卡怕盗用,atm机怕出错成为相当部分客户的顾忌。三是操作问题。网上银行和电话银行所受理的业务主要集中在查询、转账、外汇买卖等方面,而缴费、挂失、汇款、银证通、信用卡等业务上仍未发挥出应有的效能。同时,由于宣传力度不够,除atm外,客户对电子银行,特别是网上银行和电话银行的'认知度和使用率较低。

(四)银行业务流程趋于严谨,延长了业务办理时间。随着传统银行向现代金融机构的转变,风险为本的经营理念深入到银行的各个方面,银行各项业务办理的流程更加趋于严谨,相对于过去办理业务的随意性,业务办理时间有所延长。如,在撤销银行个人账户时,必须需要客户的身份证,填写相应的撤销账户申请,同时账户余额超过一定数额时还需要上级柜员的授权才能撤销账户,而在过去,撤销账户手续,临柜人员就可以及时处理。

(五)银行机构网点整合导致客户和业务量相对集中。某省统计数据显示,从1998年至今,一些大银行分别有10%到30%的分支机构被撤并。近年来,业务熟练的一线人员明显不能满足服务需求。某银行营业网点地处商业繁华区,日平均业务1000余笔,其中,个人业务量非常大,而这个网点共有13人,临柜人员仅仅6个人,人日均业务量近200笔,不仅不能满足客户需求,银行员工压力也很大。

三、各银行营业网点应对措施

从全国的范围来看,各银行网点都非常重视银行服务排队问题,纷纷采取切实可行措施,力争有效化解问题。

(一)在各网点公告繁忙时间,提醒客户避开高峰日期和时段。

(二)发放服务手册,指导客户使用自助设备办理简单业务,有效分流客户。

(三) 加大对重点区域网点资源投入,增开服务窗口,延长营业时间。

(四)实行业务分区,将简单业务与复杂业务分开,合理配置服务资源,有效降低客户等待时间。

(五) 在各网点配备大堂经理,做好客户引导、业务咨询、秩序维护,以及辅导客户使用机具等工作。

(六) 在部分网点试行综合柜员制,即同一柜台既可办理对公业务,也可办理对私业务,提高网点柜台综合服务能力,减轻对私柜台业务压力。同时对业务高峰时点、高峰工作日的网点人员进行弹性调配。

(七)增加便民措施,提高人性化。提供饮水和休息座椅预约放号,以缓解储户等待的焦急感。

(八) 对柜面业务流程进一步梳理,通过梳理提高柜面务的办理效率 。

(九)与有关部门协商,错开办理代理业务高峰时间,对现金和非现金业务进行分流。

银行调查报告 篇5

根据市人大常委会的安排,4月10日至4月19日,市人大常委会副主任带领市人大常委会财经工委的同志深入到市开行项目办、巴州区、x县调研全市使用国家开发银行贷款(以下简称“开行”)项目建设情况,并深入到市人民医院、巴州区二中、巴中市圣泉自来水公司、巴水路、通木垭隧道、黄家沟干道、x县中学、x县人民医院、x县江口花园小区等使用开行贷款项目建设单位和施工现场进行实地调研,现将调研情况报告如下:

一、政府高度重视,开行贷款项目建设顺利推进

自20xx年4月市人民政府与开行签订《开发性金融合作协议》以来,我市认真履约,与开行密切合作,在不断加强和完善机构、制度的基础上,切实加强了贷款资金使用和项目实施的监管,市人民政府及时成立了使用开行政策性专项贷款监管领导小组,并先后制定和出台了《巴中市使用开行政策性专项贷款监督管理办法》等10多个配套文件,市开行项目办、市财政局、市审计局、市监察局等监管部门及交通、城市建设两个融资平台认真履职尽责,人员到位,工作得力,推进了全市申请使用开行贷款工作顺利开展。

(一)项目准备比较充分,申贷工作卓有成效。截止20xx年3月,已经市使用开行政策性专项贷款监管领导小组评审通过向省开行申报贷款项目30个,申贷资金8.03亿元,省开行已核准项目22个,核准贷款资金5.3962亿元,已到帐4.87亿元。其中:交通建设项目3个,核准金额1.3亿元;城市建设项目9个,核准金额3.xx亿元;教育项目5个,核准金额共计5512万元;卫生项目5个,核准金额共计4950万元。已向开行申报,但未核准项目8个,贷款金额2.28亿元。

(二)重点建设全面推进,部分项目初见成效。开行已核准的22个重点建设项目全面进入施工阶段,已使用资金3.87亿元,占核准资金5.3962亿元的71.72%。巴(中)—乐(坝)路改造项目、巴(中)—水(宁寺)路改造项目(通木垭隧道工程已全线贯通正在做硬化路面等扫尾工作)、市兴圣天燃气公司第二气源管道建设项目、市委党校基础设施建设项目、x县中学学生公寓建设项目、南江县中学春场坝分校建设项目、市人民医院设备购置项目等6个使用开行核准贷款1.615亿元全部到帐并已使用,项目建设已全面竣工投入使用,已经发挥较好效益。市工业园基础设施建设项目、巴州区人民医院扩建项目、x县医院住院大楼建设项目等3个使用开行核准贷款0.28亿元,项目建设大部分已完工,很快将全面投入使用。

(三)诚信意识不断增强,合作关系更加密切。市政府与省开行每年定期两次沟通、交流、协调使用开行贷款方面的情况,市开行项目办和市交通、城市建设两个融资平台经常主动与开行保持联系,增进互信,省开行也主动关心帮助支持项目实施。市专项贷款监管工作领导小组,市开行项目办、融资平台与项目业主也相互支持协调,上下联动,多管齐下,做到早算息、早通知、早催收,积极归集贷款利息。通过对项目单位负责人和财会人员的集中培训,学习有关使用开行贷款的系列文件和规章制度,增强了项目单位的财经纪律意识、诚信意识和履约意识。自20xx年9月至20xx年3月,按借款合同约定时间及时支付了开行贷款利息2806万元。

二、开行贷款使用及其重点项目建设中存在的.主要问题

(一)偿债保障措施未完全落到实处,偿债风险增大。

市政府虽然出台了巴府发[20xx]38号文件,建立和完善了开行贷款偿债保障机制,对偿还贷款本息作了明确规定,但个别项目业主并未完全落到实处。市工业园、巴州区后坝小区、南江县朝阳新区的土地开发整理项目未落实市政府和开行关于贷款质押土地出让收益存入“土地收益专户”,并按每亩20万元上划省开行“还本付息归集专户”作为定额还款资金的规定;使用开行贷款的教育、卫生、天燃气、自来水等经营性收费项目业主,未遵守质押合同约定,在与贷款平台签订使用开行贷款协议书后,没有及时到市发行开立专户,有的即使开了专户,也未将事业性、经营性收费收入(扣除支出部分)存入专户作为还本付息备付金;除通江、南江外,其余市、县区财政未按要求安排偿债保障金和公益性贷款项目的资金利息,也未按规定纳入财政预算。

(二)项目建设自筹资金不落实,实施难度增大。

比如:通江县杜家坪小区基础设施建设项目自筹1000万元,仅自筹285.5万元;市城市建设投资公司实施的中杨小区基础设施建设项目自筹8000万元(含由市商贸园实施的黄家沟干道20xx万元)至今仍未落实。由于建设项目自筹资金不落实,不但增加了建设项目的实施难度,而且导致项目单位用开行贷款去支付开行利息。

(三)虚拟编制工程量资料,专款挪作它用。

部分项目业主采取由施工单位虚拟编制工程量资料申请开行支付资金,然后再将资金收回存入专户挪作他用,全市共挪用开行贷款1621.67万元,占核准贷款5.3962亿元的3.01%。其中:通江县规划和建设局20xx年9月曾挪用通江县杜家坪小区基础设施建设项目贷款资金1131.83万元,用于其它建设项目;x县建设投资公司,20xx年10月曾挪用x县江口花园小区基础设施建设项目贷款资金236万元,用于其它建设项目;市商贸园管委会挪用253.84万元,其中用于支付贷款利息和利息准备金238万元。

(四)建设项目预算不足,资金缺口较大。巴(中)—水(宁寺)路黄家沟段3.4公里道路建设项目,工程预算2159万元,其中开行核准贷款20xx万元,因建设中局部地段反复滑坡,增加青苗、拆迁赔偿,因设计方案变更等因素增加工程费用达540.7万元,加上道路硬化新增预算430.4万元(不含利息),仅此项工程项目就出现资金缺口近1000万元。

(五)少数项目建设进度缓慢,资金闲置背息。

全市使用开行贷款项目闲置贷款资金高达1亿多元,占贷款已到帐资金4.87亿元的20.53%。x县江口花园小区基础设施建设项目3000万元已全部到帐,目前仅使用资金1100万元;通江县杜家坪小区基础设施建设项目3000万元已全部到帐,但目前仅使用资金1630万元;晏阳初职业技术学院建设项目核准贷款2250万元,已到帐1000万元,但目前仅用资金99万元,工程至今都尚未完全展开。

三、对使用开行贷款及其重点项目建设的建议

(一)加强项目工作,争取开行更大支持。抓住开行支持巴中发展的机遇,认真总结政策性融资的成功经验,不断探索和开创开发性金融支持巴中发展的新路子,紧紧围绕“争取大政策、建设大交通、培育大产业”的要求,着力在农业产业化、工业发展、旅游经济、城镇建设、基础设施建设等方面加强项目规划、论证、储存、报批和开发,进一步加大与开行的合作力度,积极主动争取开行更大的支持。

(二)落实偿债措施,规避财政金融风险。使用开行贷款从事土地整理开发项目已质押的土地出让,必须先取得开行同意,并按质押约定将土地出让收益分别存入“土地收益专户”和“还本付息归集专户”;使用开行贷款业主的事业性、经营性收费收入(扣除支出部分),必须存入省开行指定的贷理行—市农发行的专户;各县区财政预算必须将偿债保障金、公益性贷款项目的利息按使用开行贷款相关规定纳入年初财政预算。

(三)加强资金监管,严格杜绝挤占挪用。在严格执行省开行和市政府出台的各项资金监管制度基础上,对项目单位使用开行贷款要进行全方位,多层次监控,一要加强诚信教育,增强履约意识;二要严把贷款资金支付关,从源头上确保专款专用;三要加强贷款资金拨后检查,核实资金开支去向,确保资金专款专用,挤占挪用的资金必须归位。同时,要加强对使用开行贷款项目进行审计和监察,对竣工项目要进行专项审计,确保贷款资金使用安全。

(四)加强项目监管,逗硬执行工程招投标。在项目的筛选、论证、评审上,要坚持科学发展观,严把项目审批关;建设项目要坚持依法招投标,实施“阳光作业”,杜绝“暗箱操作”等违法违纪违规行为发生。

(五)加快建设进度,提高资金使用效益。对已核准的贷款建设项目,要加快建设进度,不能将贷款长期闲置,力求做到早实施早见效。对预算缺口较大的工程建设项目,要尽快落实筹资方案,加快建设进度。对自筹资金无路、实施确有难度、风险又较大的项目,要及时与开行协商,当机立断,予以停建或另作项目安排。

银行调查报告 篇6

一、纺织工业的主要特点

纺织工业按行业分为纺织业、服装业、化学纤维制造业和纺织专用设备制造业。纺织业包括棉纺织(印染)、毛纺织、麻纺织、丝绢纺织、针织;服装业包括服装、制帽、制鞋;化学纤维制造业包括合成纤维和人造纤维。按纺织产品应用领域分为衣着用、装饰用、产业用纺织品三大类。

XX年全国纺织纤维加工总量已超过1200万吨,人均纤维消费量达到6.6公斤,纺织工业利税约600亿元,主要产品纱的产量657万吨,化学纤维产量694万吨,服装产量165亿件。我国纱、布、呢绒、丝织品、化纤和服装等产品的生产量均居世界第一位,是最大的纺织品服装生产国。XX年我国纺织品服装出口达520.8亿美元,占全国出口商品总额的20.9%,占世界纺织品服装贸易额的13%左右。“xx”期间,纺织品服装累计出口2215亿美元,净创汇1700亿美元,是我国净创汇的'主要行业。

从我国纺织工业的基本现状可以看出其呈现以下几大特点:

1、我国纺织工业已经完全置身于充分的市场竞争环境之中,产品市场的竞争力对企业的生存起至关重要的作用;

2、纺织作为国内对外依存度较高的产业,出口形式如何

对行业运行至关重要;

3、产能总体过剩,常规产品竞争异常激烈,我国基本不

具备开发高新产品技术能力,企业间的技术、生产成本、产品质量和创新能力的竞争比以往显得更加重要;

4、纺织行业整体效益不佳,波动频率快、幅度大,抗风

险能力较脆弱,优质信贷客户群体较小,再融资能力较弱;

5、由于目前我国纺织品出口受限,很大部分问题出现在

日本、韩国等非设限国家,因此我国加入wto后,实际效果比入世前原来预计的差距很大。

二、纺织工业产业政策

1、国家“十五”重点发展调整政策

“十五”期间,纺织工业要追踪国际新技术的发展,用高新技术改造传统产业,加快技术进步和产业升级。

对纺织业继续实施淘汰落后、改组改造的政策,围绕品种、质量、效益和提高劳动生产率,加快技术改造,实现产业升级。

银行调查报告 篇7

2017最新银行调查报告

专项市场研究公司TNS发布了中国银行业首份调查报告。TNS选取北京、上海、广州三地1500名零售银行客户以及900名信用卡用户进行了调研。调查发现,目前客户对国内银行零售业务满意度普遍低于全球平均水平,而客户对国内银行的信用卡服务质量普遍认可,但信用卡业务盈利压力仍然较大。

客户认知率:工行折桂

TNS的调查显示,国内客户对各家银行认知度的排名前六位分别为:工行、建行、农行、中行、交行、招行。最常用银行排名,工行遥遥领先,占所有被调查对象的55%,TNS分析认为,这主要与工商银行(5.27,0.02,0.38%)的网点规模庞大有关。

零售行:仍以存取款业务为主

调查显示,客户对零售银行的满意度较低,多数银行客户流失率在40%左右。银行客户关系缺乏广度和深度,服务资源没有优化配置。该调查发现,我国的银行网点业务大多数集中在简单的活期存款账户、定期存款账户业务,柜面业务的结构十分单一。

据统计,目前87%的柜面业务为活期、定期存款账户业务,仅有7%的比例为投资理财业务,3%为借记卡业务,2%为信用卡业务,1%为贷款业务。分析认为,银行利润最低的业务占据了柜面业务的绝大多数比例,这是导致银行收益率较低的'主要因素之一。

信用卡业务:发展空间巨大

调查显示,客户对国内银行信用卡业务服务质量的满意度较高,达到70分,超过了全球平均水平65分。招行是目前中国信用卡市场的领导者,被调查者中,有33%的人使用招行信用卡,招行信用卡的保有率达到87%。

但调查也揭示出中国信用卡市场面临的主要问题。一是在信用卡持有人中,非信用卡支付(包括现金和其他支付方式)仍占总支出的50%。二是信用卡使用不活跃,有些银行发的新卡有50%被注销,这严重侵蚀了银行的利润。三是客户循环信用使用很少。被调查者中三分之二的持卡人每月固定还清信用卡的欠款,27%的人多数情况下每月会还清欠款,不按月还清欠款的客户只占6%。这表明国内信用卡业务依然遭遇盈利考验。

银行调查报告 篇8

在对分行明年业务工作的思考过程中,有一种现象是不容忽视的,那就是如何发挥现有授信资源价值的最大化,促进分行资产和负债业务的快速发展。

一、授信资源是一种宝贵稀缺的资源

商业银行的主要业务复杂一点地说是资产、负债和中间业务,简单地说也就是存贷汇业务。可见贷款业务及其从贷款衍生出来的授信业务是商业银行一项非常重要的业务,对整个资产负债业务具有支撑、杠杆的作用。即使在银行信贷与企业的直接关系正在不断地弱化、银行对社会金融资源控制力度和约束能力在逐步减弱、银行与投资主体、企业之间的关系在不断弱化的今天,它也是一种非常宝贵稀缺的重要资源,是有一定的机会成本和机会收益的。因为组织负债业务是付出了一定的成本的,而获取收益的责任却大部分地落在了资产业务尤其是授信资源最大化的运用上了,如客户资源的选择问题、客户资源的分布问题、客户资源的调整问题、授信品种的定价问题、综合效益的发挥问题、战略伙伴利益关系的连结问题,等等。从这个角度来看,我行资产负债业务还存在着很大的发展潜力。

二、我行授信资源价值最大化的发挥还存在着较大的潜力

1、在对存款及其派生存款的拉动作用上存在着潜力。

据我们调查统计,全行授信客户数比同期减少,授信客户贷款余额比同期增加,授信客户存款余额比同期减少,授信客户存贷款率为32.1%,比同期下降4个百分点。一些授信大户的存款占比还不足贷款余额的7%,中小型企业由于缺乏有效的信贷支持,存款不同程度地下降,授信手段在中小型企业中的拉动派生作用也在逐步弱化。

2、在授信资源使用和分布上存在着潜力。

据统计,我行今年共审批授信额度中草药实际使用额度只有一小半,在授信规模的审批和使用上也存在着错位的现象,时紧时松,有额度无规模、有规模无对象,季末年末现象突出。在某种程度上,一方面说明我们还是做了很多无效的劳动;另一方面说明营销工作上还存在很大的潜力。另外在授信客户、授信数量、营销人才的分布、营销工作的深度上也还存在着不均衡的现象,同样存在着发展的潜力。

3、在公私业务的联动上存在着潜力。

在这个问题上存在着公司业务发展到一定阶段后,可以开发系列私金理财业务,私金客户服务到一定程度后,也可以开发相关的批发业务的现象。一个经营单位的私金业务是可以在现有公司业务的基础上做足做深的。

4、在授信品种的搭配使用上存在着潜力。

如果工作做得深一点,细一点的话,客户授信需求中的品种和期限结构如本外币、长短期、贷款与承兑、保证金的比例、抵质押品的互换等是可以进行调整的,也是可以最大限度地发挥授信资源的综合效益的。如在产品品种的组合和创新搭配上整合力度明显不够,在对高端客户营销上往往不能突出显现我行的产品优势。在对客户的个性化需求和大众化需求上划分不明显,产品的趋同性较强,个性产品、差异化服务、量身订做有待于进一步加强。客户经理对业务知识理解还不透彻,不能在业务中有效地运用和推广。分行推出的新的对公业务产品较多,但营销人员的掌握情况不全,与客户交流只愿介绍那些自己较为熟悉的产品,对新的产品运用较少。不能根据客户生产经营的特点制定出一套合适的产品套餐,将我行产品生硬地摆在客户面前由客户筛选,效果并不理想。还有的客户经理是出于任务的考虑才将产品推介给客户,并不能起到实际的效果。

形成这些问题的原因是多方面的,既有客观原因,也有主观因素。具体化说,一是在对授信资源运用的整体化、一体化观念上认识不够,未能使其价值利用最大化(包括业务定价),有些甚至是浪费了宝贵的资源,如借新还旧,承兑垫付,贷款风险等级下降,等等。二是在对目标客户的选择上,被动性选择的多,主动性寻找的少,这从授信额度的使用不充分的现象中得到了印证。三是在老客户的深挖和新客户的开发方面力度不够,没有将自己的产品和对方的业务做大做足做透。四是同业挤压的力度逐步加大,如新兴的一些股份制商业分行存贷比都是高

于100%的,纵向切入挤压我行客户的力度远远超出我们的想象和估计。

三、增强授信资源价值运用最大化的建议。

1、完善考核体系,提高营销执行力的水平。

一项政策的落实首先要靠价值的导向,其次才是执行的效用。因此,对授信资源的运用要进行目标考核,对全行营销工作进行正确地引导。建议改变传统的下达贷款完成额指标的做法,设计增加存贷比例和现金流量等综合效益的指标,如授信客户结算量、公私业务联动、产品推广效果等指标,促使各经营单位对此项工作的重视和落实。对于全行下达的各类计划指标,如已经开发、推广运用的新产品要不折不扣地加以完成,形成一种在计划目标前刚性考核兑现的诚信守信的道德文化和畅通无阻的企业执行力,对于因主观原因造成各类责任事故的人,要进行严肃果断地处理。

2、树立与客户合作整体化、一体化的科学发展观,建立银行与客户的依存关系。

我们要改变与客户之间利益关系点对点的连结为面对面或体对体的连结即银行与客户结成依存体的关系,而授信手段只是维系这种利益关系的一种敲门砖和杠杆,真正的细致工作还在于把客户作为一种资源体去进行开发,不能仅仅停留在口头和一些简单的日常关系的维护上,更不能停留在企业资源个人所有或人走资源丢的层面。在公私业务联动、资产负债业务相互促进及全行上下的联动力度上,要形成一些良好的制度和习惯。如对房地产行业、收费性相对垄断行业、重点大学办学环境改善的集中授信和投入,要研究对策,加大对个人消费信贷和投资理财以及太平洋卡消费、使用和储蓄宣传的营销力度,促进公私业务和资产负债业务的联动发展。再如,通过加大对物流企业、中小企业及民营企业的分析和跟踪的力度,顺应资金流,在把握风险的.条件下,创新担保抵押方式和金融工具,加强对中小客户的授信支持,不断夯实客户基础,促进资产负债业务的稳步发展。

除了总分行对相关集团和大客户的高位切入营销以外,关键还在于营销人员的努力和作为。一个营销员就是一家银行形象和素质的化身,其突现整体资源的能力和产种思维创新的能力在同业日益激烈的竞争中将越来越重要。没有深厚的营销知识和扎实的业务功底以及强烈的责任感、事业心,对于维系、支撑和推动如此庞大的公司业务的发展,是难以想象的。能不能维护和连结客户基础,对市场营销人员的综合素质是一个极大的考验。没有一支强大、优秀的市场营销队伍,“以客户为中心”就是一句空话。因此,要从战略的角度,增强对交行事业和员工命运负责的责任感和使命感,加强员工队伍建设和学习改造的步伐。通过营造弥漫于整个组织的学习氛围,充分发挥员工的创造性思维能力,建立一种有机的、高度柔性的、扁平的、符合人性的能持续发展的组织。通过提高学习能力,及时铲除发展道路上的障碍,不断突破业务发展的上限,保持持续发展的趋势。通过建立严格的考核机制,使员工的工作与学习紧密结合起来,使员工对新知识有一种如饥似渴的紧迫感,使学习成为一种生活方式、一种持续的心境。通过学习,尽快提高营销人员的综合素质和增强拓展业务的本领。同时还要加大对员工队伍新陈代谢的调整力度,不断淘汰落伍者,吸收高素质的人才加入到营销事业的共创之中,及时补充新鲜血液。

3、集中分行授信资源,建立内部优势行。

在资产、负债业务及授信资源和人力资源的布局上要进行战略上的调整。对发展潜力较大区域的支行配备较高素质的信贷或营销人员,确立其内部优势行的地位,在授信资源上进行倾斜,以便最大程度地发挥授信资源对存款的派生能力,为分行创造更大的效益。同时,适当注重授信资源在各经营网点之间的均衡分布,至少是相对均衡。

4、在授信品种的使用上要多样化。

在这个问题上关键是吃透自身、同业和客户,与时俱进,不断推出新的营销思路和措施,注重客户授信资源长、中、短期限结构的搭配和调整,提高授信资源的综合派生率。

5、改进授信流程,提高综合效益。

一是在授信审批的过程中做好前期的调研研究工作,加强行业性指导,增强对授信对象的了解,必要时深入客户进行调查,洽谈授信品种、授信价格、综合效益等一揽子方案,提高授信工作的针对性,避免重复和无效的劳动。二是改进授信流程,尤其是对像全额保证金一类低风险或零风险的授信业务手续要适当地简化。

我们在向山顶攀登的过程中,不能确保每一步都很成功,但只要我们每向前迈进一步,就会向既定的目标接近一点。在授信资源价值最大化的问题上,只要我们重视它,研究它,并付出相应的行动,那么就会为全行业务的发展和综合效益的发挥上做出一定的贡献,况且它的确是一种不可多得的宝贵的稀缺的重要资源。

银行调查报告 篇9

随着我公司电力市场管理的实施,职工的思想发生了很大变化。了解电力市场新形势下广大职工的思想状况,对进一步加快企业改革,推动企业发展,具有重要的现实意义。为此,我局党委采取无记名问卷和召开座谈会的方式对全局职工的思想状况进行了一次调查。共发出问卷2720份,收回问卷2699份,为总数的99.6%。综合统计分析表明,全公司在走向电力市场的新形势下,职工观念已有所转变,并有意识地提高自身素质,以适应企业深化改革的需要。从调查中看出,职工的思想主流是积极向上的,但也存在着许多不容忽视的问题,亟需在工作中进行引导和教育,充分调动广大职工的积极性,为电力市场的顺利实施做贡献。

实施电力市场是适应社会主义市场经济体制的要求,建立现代企业制度,实现科学化管理,形成全面开放的电力市场,是提高企业经济效益和社会效益的重大举措。为此,职工必须从原来传统的思想观念中解脱出来,适应电力市场管理的要求,用全新的思维方式解决电力市场中遇到的问题,推动改革的进一步深入。调查中,有68.3%的'职工对实施电力市场管理的内容只是简单了解,有31.7%的职工很了解,为此,电力市场管理内容不能仅局限于用电专业职工范围,必须进一步加大对电力市场的宣传力度,使全局每个职工都深刻了解电力市场的管理方式、运作手段及实施结果。面对严峻的形势和任务,78.3%的职工增强了危机感、紧迫感和忧患意识,57.2%的职工能够更加积极努力工作,也有35%的职工担心企业效益下降。电力市场的运作给我们带来前所未有的挑战,在新的形势下,97.5%的职工认为实施电力市场管理,安全生产还是非常重要的,他们也有信心为电力市场的顺利实施做出应有的贡献。

(二)新体制模式下,职工的危机感和责任意识日愈增强,竞争上岗的用工制度对职工触动很大。我公司实行新体制模式后,企业改革已步入一个崭新的阶段,实行双向选择、竞争上岗的用工制度已收到明显效果,职工从竞争激励机制的大环境中找到了自己的位置,更加积极投入到新岗位工作中。有74.2%的职工在改革中增强了危机意识,59.6%的职工认为引进竞争机制提高了工作效率,只有1.3%的职工认为目前企业效益不错没有必要实行改革。从江西丰城电厂女工郭玲向厂部递交申请,主动要求下岗“充电”现象中,79.5%的职工认为这非常有必要,8.2%的职工觉得是自讨苦吃,也有2%的职工表示在必要的情况下也要尝试下岗“充电”。为了深化分配管理的体制改革,我公司实行了职工个人收入量化挂钩考核分配办法,在实施过程中,78.3%的职工认为自己的责任更大了,58.8%的职工认为不好好干就拿不到全额工资,但也有1.2%的职工认为应和原来一样拿工资,说明仍有个别职工因岗位原因,竞争激励机制是否实施对自己没有影响。

(三)电费回收问题依然是职工关注的热点电费回收问题始终是供电部门的老大难问题,从调查中看出,不仅用电营业部门的职工对电费回收问题十分关心,生产、多经、后勤等部门的职工对这一难题也非常关注。他们普遍认为,加强管理、加强城网建设和改造、增强服务意识、提高服务质量和服务水平、整顿电力市场和营业人员队伍、积极向用户宣传用电好处、用电实行优惠政策等都是实现增供扩销的有效手段,而继续加强收费人员队伍建设,增强责任感;依据电力法,对长期欠费用户依法停电或起诉;采用承包、按线、按片分析等科学考核办法,积极做好用户工作,以求得支持才是促进电费回收的有效办法。全公司职工认为电费收缴工作靠维持现状是不能解决根本问题的,调查表明,广大职工对个别营业人员吃里扒外养黑户一直深恶痛绝,61.6%的职工认为这些人应坚决清除职工队伍,67.2%的职工认为应发现一个处理一个,绝不能姑息纵容,网开一面,只有这样,才能完成全年电费收缴任务。

(四)新形势下的职工思想政治工作亟需加强企业的深入改革给思想政治工作带来很多新的问题和挑战,我们在探索思想政治工作新方法、新思路的同时,应不断完善和借鉴思想政治工作的好经验、好做法,指导企业实践。

银行调查报告 篇10

电子银行主要包括网上银行、电话银行、手机银行、自助银行以及其他离柜业务。本文将介绍电子银行推广情况调查报告。

电子银行推广情况调查报告:

中国农业银行温州市分行自助设备客户问卷调查表(选择部分)

调查人数:57人

学历:高中以上54人;初中1人;小学2人;

年龄:20岁以下:0人;20-35岁54人;36-50岁3人;

一、您平常使用ATM情况?偶尔使用占53%

二、如果您经常使用ATM,原因是什么?柜台人太多占94%

三、您平常使用哪一个银行的ATM?农行34%建行36%工行14%

四、您若不常使用ATM原因是什么?担心安全问题占73%不会使用

五、您是否有通过自助通缴电费,手机费,转帐?偶尔使用95%

六、您是否有用农行卡在其他银行ATM上使用?从不使用84%

七、如果有使用,原因是什么?周边无农行79%

网点自助设备及电子银行的出现是一种必然现象,它是银行临柜业务的一种拓展和演化。凭借以人为本的服务理念,自助设备及电子银行以其方便、快捷、低手续费等优势解决了客户在日常的柜面业务办理中所遇到一系列繁琐的问题。

然从实际使用率上来看,自助设备的使用远不及我们之前所预测的那么普遍。客户并非把自助设备作为自己业务的主要服务对象。往往是在柜面排队现象十分严重的情况下,才考虑使用ATM,自助通等自助设备,这已经偏离了当初推出自助设备的本意。

从农行针对客户的自助设备问卷调查表①中看出,客户对自助设备使用上存在如下几个突出的问题:

1、因为柜面人太多,才使用自助设备。

2、使用自助设备客户群的学历往往是高中以上。

3、担心安全问题人不在少数。

而以上这些恰都是目前农行自助设备的使用难以普及的主要因素。

对于客户使用自助设备的意愿,由被动性到主动性的改变是主要的改善方面。故此,我们应从宣传上入手,通过媒体、广告、宣传手册、工作人员口述等多元化的方式,来体现出自助设备相对于临柜服务所体现出的巨大优势,且让客户能真切感受到这样的优越。使得客户能从主观上接受并乐意使用自助设备。并努力让客户建立起自助设备和柜面服务是同等服务性质的观念,自助设备是为客户开辟了一条新的服务途径,而不是柜面服务的附属。如此一来,相信客户对自助设备的认识上会有很大程度的提高。

从客户群的学历上看到自助设备的可操作性不强,人性化不够彻底。自助设备对于一些低学历的外来务工人员和老年客户群体还存在一定的操作难度,从而使得这些客户通过自助设备不能很好的完成他们所需的业务,也就使他们从另一个方面对自助设备有了抵触的心态。所以,我们应该从自助设备的研发上着手,通过技术手段让操作更合理化,人性化。譬如,减少不必要的按键,过多的按键不仅仅不能让客户感觉到快捷的优势,反而加大了他操作的难度;在自助设备无人操作使用的时候,自动在屏幕上播放使用录象,使客户能及时明了操作的规程和步骤;对于非正常或特殊的操作要有足够的提醒,让客户明确自己目前处于什么服务状态,该如何解决,特别是在某些不常见的操作上,因及时给客户以提醒。

而自助设备的安全性是广大客户最为关心的,也是自助设备必须能为客户提供保障的。特别是如今大量离行式自助设备的迅速增加,特别是在居民住宅区也存在不少的离行式自助设备。在自助设备更加深入老百姓的生活的同时,却也大大提高了安全隐患。各种以银行自助设备为工具的犯罪方式层出不穷。许多不能熟练操作自助设备的客户,时常被犯罪份子利用,蒙骗,而蒙受巨大的损失。同时,自助设备的物理损耗也必须控制在一定范围之内,自助设备的机械性能必须要有保障。

从目前我实习的网点(绿洲分理处)来看,自助设备时常出现物理故障,为客户带来相当长的等待时间。可见,我们应派专门人员定期定点对自助设备进行性能上的检测,而不是在真正出现故障的时候才对机器进行维修。因为,从明确故障,到请人维修,再到排除故障,这期间必定存在一定的时间量,这也就为ATM等自助设备的客户群体增添了不少麻烦,增加了他们的等待时间。久而久之,会让自助设备的使用者产生不满情绪,故排斥使用自助设备。另外,定期对自助设备进行安全检测也可以排除一定的安全隐患,使得犯罪份子没有可乘之机在自助设备上动手脚的余地。减少自助设备被动手脚的可能性,也增加了客户对自助设备的信心。

对自助设备使用者的操作提醒与警告不应以文字的形式贴在自助设备周围,这会让犯罪份子有可乘之机。警告与提醒应当在屏幕上的显示和突出。

只要在自助设备的高效性、可操作性和安全性上下功夫,那么自助设备使用的普及定成为必然。

电子银行与自助设备类似,也是柜面业务的拓展。但电子银行比自助设备的功能更强大,业务种类也更多。凭着电脑和手机的大面积普及,电子银行作为一种新的银行平台模式也渐渐走进人们的日常生活。

温州农行本月初在茶山大学城所开展的农行网银送K宝,时尚网购更安全,的网银推广活动,举办的也是非常成功,非常有效的。

首先,本次活动针对的对象是高校大学生与教职工,客户群体本身就具备一定的知识底蕴,乐意接受新兴事物。同时,大学生网上购物消费也比较普遍,而正符合了网银的特性,真是物尽其用。选对了客户群体也为这次活动开了一个好头。

其次,活动过程中,整个流程比较流畅。通过发放小礼品和在各个生活园区定点办理以吸引客户。在客户量相对集中的中午,C区A+队队员们,分工明确,配合良好,使得整个活动进行得忙而不不乱,井然有序。

农行的组办者,以精神和物质双方面的奖励让我们这些参与活动的队员有了十二分的积极性,投入到这次活动中并带来相当不错的效果。从本次活动来看,农行在营销策略上还是很有敏锐度的。

作为新兴的电子银行,网上银行必定会在很多的一段时间内迅速普及,而农行还需要和他行进行竞争。因此,农行的网银必须要有吸引客户之处,必须要有有别于他行的特殊的功能和优势。个人认为,基金买卖,外汇等功能各个银行所推出的网银都已具备,并不能显出农行的特色。农行的K宝其实是一个很好的卖点,它不仅从安全性上使得广大的客户对农行有了一个新的认识,同时又满足了客户猎奇的心理。将K宝在一段时间内免费推广下去,会是赢得客户的一个有力手段。

另外,作为以网络为媒介的网银,更应该利用网络的优势,在信息的更新和咨询方面应体现速度感。而网络安全也是需要格外注重和加强的。从我个人使用网银的情况来看,农行网银的网络介质存在一些问题,不稳定是一个主要的问题,急需改善和解决。网络的不稳定不仅仅体现在访问的速度方面,更体现在证书制作和生效的这个环节。

总言之,银行网点的建设、渠道的多元化,不是一朝一夕可以造就,可以形成。同样,我们需要一种企业文化,能够支撑着整个银行的发展。渠道建设的关键是能坚持,在稳定中求变化,在变化中求突破,求得适合自身生存和壮大的一条新路。

银行调查报告 篇11

工商银行基层员工的工作满意度的调查将直接影响到其服务的质量,从而影响到顾客的满意度和工行的盈利能力与竞争力,因此工行应该努力提高基层员工满意度,以满意的员工创造满意的顾客,来赢得市场。本研究在对员工满意度的定义、理论基础、影响因素等国内外研究文献进行综述的基础上,采用修改后的几种调查方法,对工行员工的满意度进行了调查,运用科学分析对获得的相关数据进行了信度和效度分析、因子分析、描述性统计分析、相关分析和单因素方差分析,并做了假设检验。主要目的是探讨目前工行基层员工工作满意度的现状以及影响工作满意度的因素,并为构建工行激励机制提出建议。

一、调查的目的与意义

1、调查目的

当前,随着金融改革的深入,银行部分基层员工在思想上出现一些不良倾向。切实掌握职工思想状况,寻求思想政治工作对策,事关工商银行的改革和发展大局。本调查针对工商银行职工对工作岗位的满意度为切点,了解员工思想状况,发现存在的思想问题,为开展积极有效的思想政治工作,调整好银行职工管理体制等提供积极的参考建议。

2、员工满意度调查的意义

员工满意度的研究受到普遍重视,不同专家学者从不同的角度指出了员工满意度的重要意义,归纳起来主要有以下几个方面。

(一)员工满意度可以诊断企业人力资源管理现状,是企业发展的基石企业是由若干员工构成的,员工满意度直接决定他们的工作积极性水平的高低。

2006年底银行业全面开放以来,外资银行大量涌入。在竞争日益激烈的银行业中,人才的流动非常频繁,各银行大打人才争夺战。很多银行都强烈意识到储备人才、留住人才的重要性。党的十六届三中全会提出坚持以人为本,促进人的全面发展。要想吸引和留住人才,就必须提高员工的满意度,培养员工的归属感,不断增强员工对单位的忠诚度,实现以人为本的管理。

(二)具体意义在于:了解员工的意见,为管理决策和管理变革提供重要数据。对管理进行诊断,为管理的改善和提升提供方向和指引。评估组织政策与组织变化对员工的影响。了解到决策对员工心态的影响,从而能及时做出调整和修正。提供企业管理绩效方面的数据,监控管理成效,掌握发展动态。培养员工认同感、归属感,提高员工的满意度。

二、调查的对象

工商银行部分营业所职工、分行部分职工、市行部分中层干部

三、调查的方法及手段

1、调查方法:

(1)访谈调查法:收集口头资料;记录访谈观察。

(2)问卷调查法:设计出卷子后分发个别员工或集体。

(3)抽样调查法:随机抽样、等距抽样、分层抽样、整体抽样。

2、分析方法:

(1)内部比较。不同区域、部门、职级、年龄、学历比较。

(2)历史比较。将历史数据进行比较。

(3)外部比较。收集外部数据,分析出自己优势和劣势。

本次对于工商银行员工工作满意度调查通过实践与理论相结合,以员工满意度的调查和管理为研究对象。首先简述了员工满意度的概念以及员工满意度的调查方法及员工满意度分析方法,根据商业银行自身特点和需要,设计了合理的、有针对性的商业银行员工满意度调查问卷。在市工商银行进行员工满意度调查,获得300份有效调查问卷。对调查问卷数据,运用spss13.0软件进行因子分析,确定影响商业银行员工满意度的主要因素。此外,对有效样本按照性别、年龄、受教育程度、职务和在本单位工作时间等分为不同的样本组,分别作方差分析,研究不同特征值对商业银行员工满意度的影响。对调查问卷数据进行因子分析得到的结论是,影响商业银行员工满意度有四大主要因素,分别是:员工成长与发展、工资待遇与福利、工作本身与发展前景。对不同性别、不同年龄、不同受教育程度、不同的职务和不同工作时间的样本组做方差分析得到的结论是:性别、年龄、受教育程度、职务和本单位工作时间对商业银行员工总体满意度都存在显著差异;女性满意度较低,年轻员工满意度较低,高学历满意度较低,普通员工满意度较低,工作时间短的满意度较低。针对影响商业银行员工满意度的四大主要因素,对商业银行这四个方面的现状作了详细的调查研究。

四、职工对岗位满意度高低表现及成因

自上世纪80年代末90年代初以来,中国的人力资源的发展经历了三次浪潮。第一次浪潮在全国全面了推行人事管理制度,并得到了深入的发展;在20世纪初的第二次人力资源发展浪潮中,由股份制银行先行,国有银行跟进,各银行打破了传统的科、处行政管理体系,基本形成了按工作性质分类,业务水平分级,级内分等,工作等级与薪酬挂钩的聘任制人事管理体系。2005年以来,人力资源领域掀起了第三次的发展浪潮,人才的重要性愈发凸显,“以人为本”的管理思想逐步为包括银行在内的国内各行业企业接受,并全面引发了对人力资源的本质含义的思考和探索。这次改革在带来新的人力管理浪潮的同时也使得采用了变革的市运管所工作人员和出租车经营单位代笔哦职工对岗位满意度高低产生了新的问题,对于工商银行而言,主要体现在应用不成熟,系统内人员过多,改革难进行,以及由人事制度改革而带来的员工心理等一系列问题。具体表现如下:

(一)工作满意度调查的数据指标

日前,我们以工商银行系统现场随机发放回收问卷的形式,调查工商银行工作人员对于工作满意度,结果显示,总体满意度62.11%。

工商银行工作人员是城市文明的流动窗口。近几年来,随着我市经济社会的不断发展,城市化进程加快,人民生活水平日益提高,工商银行金融业也得到了长足的发展。为切实改善工商银行工作人员的工作环境,此次调查采取“清理整顿和规范培育”并重的方针,积极引导银行人员,完善组织管理机构;加大行业监管力度,严把工作关卡,规范工作行为;增加投入,提高行业服务含量,并扎实有效地实施了一系列规范工商银行工作人员的举措,使金融业得到稳定、健康、有序发展

(二)工商银行职工面临的问题调查

1、对银行的科技型、智能化新知识与新业务的适应力。

2、对银行的大发展、大任务、高指标的承受力。

3、对金融业前途的信心。

4、对银行收入分配方式改革的态度。

5、对工作产生厌倦感。忧患意识和危机感。

(三)原因的分析

1、个人主观原因

2、单位原因

3、社会原因

4、其它原因

五、提高职工满意度的建议与对策

(一)提高商业银行员工满意度的管理措施:

1.构建学习型组织。

进一步加大了对工商银行员工学习的考核力度。全面完善了学习制度,构建学习型组织。小组学习时间每月不少于2天,并且每次学习都指定两名中心发言人进行重点讨论发言,每次学习都切实做好考勤登记和学习记录,领导干部员工出勤率达到100%。切实做到了时间、人员、内容、质量、效果五落实。举办展评活动,不断总结新经验、探寻新方法,促进理论武装工作向深度、广度推进。

2.推行职业生涯管理。

加强对职工职业道德教育。工商银行员工坚持每年一个主题思想政治教育,教育分三个类型:一是基础性教育,教育员工遵章守纪、爱行爱岗、干事创业。二是针对性教育,根据不同时期员工们可能出现的思想问题,结合反面典型事例进行专项教育,教育员工分清是非界限,抵制各种不良影响,保持思想上的先进性和政治上的坚定性。三是创新精神教育。创新是金融事业兴旺的不竭动力。我们从培养员工高尚的道德感和社会责任感入手,教育员工从世界角度、未来的角度、现代化的角度来考虑工行发展,激发员工的进取精神和拼搏意识,鼓励员工大胆创新,阐述新观点,开拓新领域,形成新思路,创造新业绩。

3.提供员工帮助计划。

近年来,为适应新形势、新要求,围绕创建文明单位工作,不断创新工作形式,开展了一系列富有成效的、内容丰富的创建实践活动,提供员工帮助计划,确保了创建成效。

4.完善薪酬系统。

(二)提高商业银行员工满意度具体建议

1、思想方面。

近年来,工商银行以“服务价值年”活动为统领,以提高客户满意度和客户体验度为精髓,以“服务创造价值”理念为愿景,按照省行的安排部署,重点围绕总行服务价值提升“十大工程”,从抓细节、强系统、贯宗旨、强理念、树典型、强机制入手,深化“服务价值年”活动,确保服务水平有新提高,服务能力有新增强,服务形象有新改进。同时,加强宣传教育,树立精神支柱。员工满意度直接受每个人价值观的影响,不同的员工对工作存在不同的价值判断和预期;同样的工作环境和回报,个人价值观不同,也会导致不同的员工满意度。因此要使广大银行员工树立正确的世界观、人生观、价值观。

2、考评考核方面。

将职工满意度与绩效考核结合起来。加强日常服务管理。按照“服务创造价值”的理念,深入研究提升服务效能的形式、渠道和内容。行制定了《营业网点服务工作现场检查考评标准》,按月通报,按季考核。制定《营业网点现场检查工作表》,作为工行各级服务管理人员每个工作日营业前、营业中和营业后的服务工作履职纲要。在此基础上,实行全辖服务工作月通报制度,并与支行当季绩效挂钩,实行季考核兑现制度。

3、组织方面。建立职工与银行管理者的沟通机制。建立一套有效的沟通机制,建设正式与非正式的沟通渠道的建设,并从组织与制度方面给予保障。

4、技能方面。加强对银行基层职工的业务培训。尽快让其适应新的机制、新的技术手段、新的服务理念以及新的工作环境和压力的要求,变被动的心态为积极的行动。

5、分配平衡方面。包括干部及职工在工作中的廉政问题对满意度的影响。

6、服务方面。

抓“细节”,深入开展“全员业务体验,改善100个服务细节”活动。“细节决定成败”,长治分行在发动全员查找不足和问题的基础上,各自列出10-20个需要重点改进的服务细节清单,提出改进措施,确定改进期限,分解落实责任。服务细节包括营业网点服务、业务难点疑点服务、业务流程和操作等。春节前夕,工商银行领导亲率保卫、运行、办公室等职能部门主要负责人对工行员工进行了突击检查,并对存在的工作细节问题进行了现场整治。

7、工作压力方面。

按照“客户满意不满意”的原则,长治分行统一设计“客户满意度调查表”广泛征求客户意见,认真分析影响服务工作整体提升的“瓶径”问题。不定期对营业网点客户体验度和满意度进行问卷调查,并针对服务客户的薄弱环节积极整改。提高员工的工作压力意识,有压力才有动力。

8、职业的稳定性方面。

坚持以“创佳评差”、“岗位学雷锋”和创建“文明单位”、“青年文明号”、“女子巾帼文明岗”等活动为载体,用正确的思想引导员工,用先进的文化教育员工,锻造企业精神,凝聚员工之力,形成了一心一意共谋发展的良好局面,落实好员工的职业的稳定性,实现了在新的起点上推动各项业务又好又快发展的目标。

以上就是本人的对工商银行基层员工工作满意度的调查。

银行调查报告 篇12

一、调查对象:

招商银行XX分行网上银行业务开展情况

二、调查时间:

l、20xx年1月6日上午10:30--11:30在招商银行江北支行个人银行部办公室了解招商银行XX分行网上银行业务的基本情况;

2、20xx年2月7日上午9:00--11:00在招商银行江北支行行长办公室与部内人员

讨论网上银行业务存在的问题;

3、20xx年3月17日下午3:30--5:00在招商银行江北支行行长办公室就网上银行业务开展现状提出建议。

三、调查内容:

网上银行开展的基本情况;安全措施和操作制度;业务发展措施和制度;业务发展的难点和问题以及建议和措施

四、调查体会:

通过此次调查,充分了解了招商银行发展网上银行业务的制度措施、存在的困难及意见和建议。内容提要:本调查报告对招商银行XX分行开展网上银行业务的情况进行了调查,并了解了该行发展网上银行业务的制度措施、存在的困难及意见和建议。

一、基本情况

招商银行XX于20xx年5月份开始开展网上银行业务,由分行个人银行部主管,目前该行的网上银行开展情况如下:

(一)网上银行的功能:

目前,网上银行提供了两个版本,即中文版和英文版。网银业务只提供对公业务服务,提供的交易种类有查询、转帐、支付等,具体功能如下:

1、查询:包括客户的帐户余额查询(汇总及条件查询)、交易明细查询(当日明细及历史明细查询)、活期帐户信息查询(存款利率、协定余额、协定利率、冻结情况、可用余额等查询)、对帐单查询(按页及按日期查询)。

2、转帐:转帐分为内部转帐和对外支付,内部转帐分为同一客户的不同网银之间的转账和集团公司的总公司和子公司帐户之间的转帐两类。无论是内部转账还是对外支付均可按客户的要求和手工操作时会计控制的模式设计角色,即有三人、两人、一人三种转帐和支付控制模式,能有效控制风险。

3、中间业务:目前对开立基本户的客户提供了代发工资、财务报销、代理国税等业务。

(二)网上银行业务开展情况

截止20xx年6月止,该行的网银客户数为535户,累计交易额为287亿元,其中今年1——6月份共发生40亿元交易。

二、网上银行业务安全措施和操作制度

该行网银系统使用的是人民银行牵头,国内十二家主要商业银行联合共建的具有权威性、可信赖、公正的第三方信用机构——中国金融认证中心推出的CFCA认证系统。该系统的权威性为网上银行安全性提供了强大保证。

该行在开展网上银行业务时,制定了一系列规章制度,主要的规章制度是人民银行和总行制订的有关制度。其中总行制定的制度有:

(1)招商银行XX分行网上银行业务章程(试行)

(2)招商银行网上银行服务协议(试行)

(3)招商银行网上银行管理暂行规定(试行)

(4)招商银行网上银行业务流程(试行)

(5)招商银行网上银行客户操作指南(试行)

(6)招商银行网上银行岗位责任制

(7)招商银行网上银行业务营销手册

(8)招商银行网上银行柜台业务操作手册

(9)招商银行网上银行客户经理手册

通过上述制度的实施与约束,目前该行的网银业务未有—笔业务发生风险,在客户中树立了很好的`口碑。

三、业务发展措施和制度

(一)建立科学合理的考核制度。

为全面推进网上银行业务工作,分行将网上银行业务作为考核的重要内容,纳入各机构的业绩考核中。为配合考核工作的进行,分行个人银行部制订了《XX分行关于下达20xx年度网银计划及考核的通知》,明确了相关考核办法,提出了刚性的量化指标。在总行下达我行任务后,分行迅速调按了业务考核办法,使考核办法更为合理。同时,个人银行部作为主管部门,积极对试点单位江北支行及全行网银业务情况进行汇总、统计、分析和通报,形成了每周公布、每月总结通报制度。通过上述措施,完善了招商银行XX分行网银业务的激励约束机制,对招行网银业务顺利完成起到了重要作用

(二)大力开展培训工作

为推动网上银行业务发展,加快业务开拓步伐,分行将网上银行的业务培训工作的优先环节来抓。依据不同的目的,分行将培训计划分为全面培训和专项培训两种,全面培训指在普及和推广、专项培训力求促进和提高。今年,为推广网银二期业务,分行举办了对全行柜台人员、客户经理的全面培训。培训中,为调动培训人员的积极性、保证培训质量,分行提出将培训效果落实到人,要求培训后必须保证能有效开展业务。同时,分行还针对网银业务开展落后的支行进行专项培训,如先后三次对沙坪坝支行业务部和营业部人员进行培训。专项培训有的放矢、针对性强,对改变业务发展不平衡的局而起到了很好的作用,目前沙支行的

业务已有很大改观。扎实的培训工作,为业务持续发展奠定了基础。

四、网上银行业务发展的难点和问题

(一)客户普遍对网上银行业务交易的安全性存有疑虑,这是招行在开拓业务时遇到的主要问题。虽然招行在开拓业务时强调采用的是人民银行第三方认证机制保证安全性,但仍不易说服客户。主要原因在于客户对网络的安全性、技术的成熟性缺乏信心。

(二)客户普遍对使用网上银行办理业务有畏惧感。这与XX作为内陆城市,信息化水平低有很大关系,一些企业的财务人员对计算机操作不熟悉、接受新事物的速度慢等导致对网上银行业务认同度低。

(三)为满足客户的需要和贴近市场,网银系统提供的业务品种和功能有待进上步完善。

五、建议和措施

网上银行业务作业新的交易形式,其风险具有新的特点,央行可以制定规范性的业务操作和管理制度,供各商业银行开展业务时遵守执行,同时加强业务监管和指导,降低金融风险。

由于网上银行是一种新生事物,无论是客户还是银行开展业务的部门均有—个了解、熟悉、理解和掌握的过程,技术的成熟也需要相当长的一段时间,这就决定了发展网上银行业务应当从长计议。发展业务的过程中需着重培养客户使用先进金融交易工具的意识,稳步推进网银客户的开发;着重培育市场、不断挖掘潜在的客户群,把市场做大做好。

目前,我行的业务发展规划的核心是稳步开展网上银行业务营销工作,重点在培育市场。在具体开发业务时,计划首先对条件较好、财务管理较规范的国有大企业、三资企业、证券公司做好营销工作,争取它们成为招行网银客户的中坚力量。

进一步加大业务发展的激励约束机制,通过细化业务考核制度,同时加大培训督促力度为业务发展提供持续的动力。参考文献:

1、《金融理论前沿课题》,中国金融出版社,20xx年

2、《网上银行风险监管原理与实务》,王庆华,中国金融出版社,20xx年

3、《虚拟银行发展动态综述》,程平,《西部金融》,20xx年第9期

4、《金融干部网上银行知识读本》,刘廷焕,中国金融出版社,20xx年

5、《中外银行竞争分析与“入世”对策》,《华南金融》第二期

银行调查报告 篇13

为掌握全国范围内银行服务排队情况,中国银行业协会紧急通知各地方银行业协会,对所在区域内银行服务排队情况进行调查,现将结果汇总如下:

一、银行服务排队情况

总体来看,银行服务排队在全国范围内呈现以下几个特点:

(一)大城市银行服务排队情况比较明显。中小城市和经济不发达地区银行服务排队仅限于特定业务办理时期(如社保资金发放),平时,客户等待时间基本都在10分钟以内。

(二)银行排长队现象主要集中在业务高峰时段,如水、电、电话、物业等费用缴付高峰期,在央行加息、推出新基金、国债发行、股市高涨时期排队现象尤为严重。

(三)同一城市,排队现象地域特征明显。调查显示,排队现象突出的银行网点主要位于在大型商场、批发市场、居民、学校比较集中的区域。

(四)排队现象行际差异明显。从调查情况看,排长队现象在国有银行较严重,股份制商业银行不太突出,而农村信用社、城市商业银行出现排队现象很少。在同类机构网点中,服务功能健全的机构网点排队现象突出,单一功能的网点不明显。

(五)排队客户群体性较强。一是排队客户办理的业务主要集中在一些代理业务。二是坚持在银行排队存取款以老年人居多。据一些银行网点反映,老年客户一方面习惯用存折存取,一方面不愿意缴纳借记卡年费,小额存取多数也在柜台办理。三是排队客户普遍对网上银行、电话银行、自助设备等现代交易方式不习惯、不放心、不会操作,情愿排队选择传统的面对面和现金交易。

(六)特殊业务办理消耗时间太长。一些特殊业务如大额现金存取、挂失、开户、购买基金、电子银行签约等消耗的时间比较长,而其他一般业务只需较短时间。调查反映,一般业务办理平均需要1—6分钟,而一笔特殊业务需要10—20分钟,个别长达半个多小时。调查发现,如果客户排在一位需要办理特殊业务的客户后面,就需要等待很长时间。

二、银行服务排队的原因

(一)股市火爆增加银行柜台压力。据某市银行业协会调查,该市股民交易量仅一季度为2298。4亿元,占2006年全年的71。2%,比去年同期的388。4亿元增加1960亿元。由于所有证券营业部都取消了现金柜台,这些股民的存、取款都需要经过网点柜台进行收付,都要到网点开立银证转账账户,而开立这种账户比较复杂,关联度也高,客户不仅提供证券交易保证金号码、身份证、股东代码证,而且还要签订电话银行协议,正常情况下,办理此项业务需20余分钟,如果遇到要件不齐,缺乏金融常识的客户,时间则更长。同时,银行代理基金业务空前火爆。开立基金同样需要客户带身份证、填写项目比较多的开户书。不仅如此,更有相当数量的客户基金常识非常欠缺,柜员必然要占用时间对其进行解释,此项业务正常情况下大致需要20—25分钟。

(二)银行承担了大量的代理业务,加剧了银行排队现象。银行承担了大量过去由其他服务部门承担的职能,如代发工资、交水电费、电话费、有线电视费等,这些大大增加了银行的业务量,加剧了银行排队现象。每月在代发工资、养老金、低保金、粮食直补金及代收农村电费时段,都会有大量用户集中到前台办理业务,给营业前台带来很大压力。在农村地区,特别是近些年粮食直补资金拨付到农户后,很多农户不接受农村信用社员工的解释,往往在第一时间就要求全部支取并销户,使排长队情况进一步突出,有时甚至出现排队长龙。

(三)客户习惯于传统的业务方式。一是尽管网上银行、电话银行、自助设备等电子银行已经很普及,但是,大部分客户还依然习

惯于面对面式的银行服务。二是客户心理安全问题。网上银行怕,电话银行怕截获,信用卡怕盗用,atm机怕出错成为相当部分客户的顾忌。三是操作问题。网上银行和电话银行所受理的`业务主要集中在查询、转账、外汇买卖等方面,而缴费、挂失、汇款、银证通、信用卡等业务上仍未发挥出应有的效能。同时,由于宣传力度不够,除atm外,客户对电子银行,特别是网上银行和电话银行的认知度和使用率较低。

(四)银行业务流程趋于严谨,延长了业务办理时间。随着传统银行向现代金融机构的转变,风险为本的经营理念深入到银行的各个方面,银行各项业务办理的流程更加趋于严谨,相对于过去办理业务的随意性,业务办理时间有所延长。如,在撤销银行个人账户时,必须需要客户的身份证,填写相应的撤销账户申请,同时账户余额超过一定数额时还需要上级柜员的授权才能撤销账户,而在过去,撤销账户手续,临柜人员就可以及时处理。

(五)银行机构网点整合导致客户和业务量相对集中。某省统计数据显示,从1998年至今,一些大银行分别有10%到30%的分支机构被撤并。近年来,业务熟练的一线人员明显不能满足服务需求。某银行营业网点地处商业繁华区,日平均业务1000余笔,其中,个人业务量非常大,而这个网点共有13人,临柜人员仅仅6个人,人日均业务量近200笔,不仅不能满足客户需求,银行员工压力也很大。

三、各银行营业网点应对措施

从全国的范围来看,各银行网点都非常重视银行服务排队问题,纷纷采取切实可行措施,力争有效化解问题。

(一)在各网点公告繁忙时间,提醒客户避开高峰日期和时段。

(二)发放服务手册,指导客户使用自助设备办理简单业务,有效分流客户。

(三) 加大对重点区域网点资源投入,增开服务窗口,延长营业时间。

(四)实行业务分区,将简单业务与复杂业务分开,合理配置服务资源,有效降低客户等待时间。

(五) 在各网点配备大堂经理,做好客户引导、业务咨询、秩序维护,以及辅导客户使用机具等工作。

(六) 在部分网点试行综合柜员制,即同一柜台既可办理对公业务,也可办理对私业务,提高网点柜台综合服务能力,减轻对私柜台业务压力。同时对业务高峰时点、高峰工作日的网点人员进行弹性调配。

(七)增加便民措施,提高人性化。提供饮水和休息座椅预约放号,以缓解储户等待的焦急感。

(八) 对柜面业务流程进一步梳理,通过梳理提高柜面务的办理效率 。

(九)与有关部门协商,错开办理代理业务高峰时间,对现金和非现金业务进行分流。

银行调查报告 篇14

根据《关于加强商业银行存款偏离度管理有关事项的通知》(银监办发[20xx]236号)文件精神,现对本行存款偏离情况进行分析,报告如下。

一、政策出台后的效应

我行20xx年6月末各项存款余额26674.12万元,当月日均存款24664.02万元,存款偏离度为8.15%;截止9月末,各项存款余额24740.89万元,当月日均存款26027.32万元,存款偏离度为-4.94%。

三季度末存款偏离度较上季度有所下降,主要是因为自文件出台以来,我行加强了存款波动的监测,关注大额资金往来,尤其是月末资金的异常波动情况。同时,继续加强十四项严禁行为的排查,杜绝出现高息揽存、以贷转存、非法返利吸储等违规行为,保持存款的合理增长。

二、存在的困难

目前,我行存款偏离度较高,未能达到3%的监管要求。主要原因,由于我行存款规模较小,存款偏离度的计算更易受存款波动的影响,月末一笔大额资金的.流入或流出,或者是几笔银票的集中兑付都可能导致存款偏离度数值的较大幅度波动。

三、有关建议

我行建议存款偏离度监管指标应根据存款规模的大小区别设定,而不应仅仅普遍适用3%的标准。

银行调查报告 篇15

为了解辖内银行业贯彻落实国务院关于加强小微企业金融服务政策的情况,全面掌握小微企业金融服务现状,日前,银监分局组织对县银行业支持小微企业发展情况进行了调研。调研情况表明,近年来辖内银行业支持小微企业力度不断加大,但随着经济的发展,小微企业贷款需求与满足率依然存在较大矛盾,融资难、融资贵问题比较突出,做好小微企业金融服务仍需要多方给力。

一、基本情况

县是个传统农业县,是全国粮食生产先进县、全国生猪调出大县。近年来,县实行大开放战略,工业经济发展迅速。20xx年底,全县共有私营企业2054家,其中小微企业1918家,占全部企业的93.4%,它们在支持县域经济发展中发挥了积极的作用,吸纳了大部分人员就业。各银行业机构对小微企业给予了大力支持,但因其实力普遍较弱,难以满足银行放贷条件,信贷资金满足率仅六成左右。据不完全统计,目前县内小微企业资金缺口达5.6亿元。对工业园近40家中小企业进行调查显示,7000多万元资金需求未得到满足,融资难问题极大地制约了企业发展步伐。

二、主要做法及成效

(一)银行对小微企业信贷支持力度不断加大。近年来,随着机构改革的逐步到位,县银行业信贷业务得到恢复和快速发展,小企业贷款规模也得到迅速扩大。20xx年末全县银行业发放小微企业贷款83901万元,比年初增加24403万元,增长41.01%,高于全部贷款增速31.35个百分点。比如工行县支行20xx年共发放7户小微企业余额1626万元,20xx年发放10户小微企业贷款余额3728万元,20xx年发放17户小微企业贷款余额11653万元,增速非常之快,支持小微企业的发展的力度不断加大。

(二)银行对小微企业信贷审批手续不断优化。根据小微企业贷款特点,县银行业优化信贷审批手续,开辟了审批绿色通道。如工行县支行推出了评级、授信、抵押、贷款四合一流程,有效提高审批时效;农行支行推出一条以县域规模化融资和中小企业服务为基础,以农户为重点,以惠农卡为载体,具有农行特色的服务“三农”新模式。

(三)银行对小微企业信贷产品不断创新。为满足小微企业贷款需求,县银行业机构不断创新信贷产品,推出了保理业务、商品融资、网贷通、银行承兑汇票、国内国际信用证等信贷新品,为企业现场量身定做信贷产品,较大程度满足小微企业的多元化信贷需求。工行新产品“网贷通”允许企业在授信额度和有效期内,通过网络办理贷款业务,随借随还,加快了企业资金周转,降低了企业融资成本,受到企业青睐。农行简式快速贷款也为企业提供了方便的融资渠道。

(四)银行对小微企业服务质量不断提高。多年来县银行业不断加强与企业的沟通协作,通过召开银企座谈会等方式,了解企业信贷需求,有针对性的做好企业服务,推出限时服务承诺,不断提高信贷服务质量。工行实行“白+黑、5+2”的工作模式,白天上门收集资料、晚上审核并组织材料上报,做到一次性收集、一次性完善、一次性签字盖章,加快信贷审批速度,深受企业的好评;农发行对信贷企业实行“一对一”贴心服务,金农米业集团就是其从小一手扶植发展的。该集团20xx年5月份改制成股份制企业以来,在农发行的悉心支持下迅速发展壮大,现已形成以大米加工为主业,进行谷壳发电、生产大米蛋白等多种高附加值产品的集团化企业,先后获得“农业产业化国家级重点龙头企业”、“全国粮食加工五十强”等称号。

三、存在的主要问题

(一)小微企业管理欠规范、财务体系不完善。小微企业多以家族式经营为主,公司治理结构不健全,主要从事传统行业,经营产品技术含量不高,抗风险能力较弱。在财务管理上,小微企业财务制度不健全,多数企业聘用兼职会计人员,财务人员素质低下,财务管理混乱,经营者只重视税收与利润,不重视财务报表,货款回笼与货款支付通过多个个人账户进出,同时个人账户间互相转入转出,银行难于通过报表与银行账户流水合理判断企业的经营状况,个别企业甚至编制多套报表应付工商、税务、银行等不同部门的管理和检查,信息不对称导致银行不敢轻易与小微企业发生信贷关系。

(二)小微企业抵质押物不足、融资成本较高。近年来银行发放的小微企业贷款主要是抵物质贷款,实力较强企业主要以设备、厂房和土地作抵押,主要有两个方面问题:一方面是评估成本高。房屋抵押由县房地产主管部门指定的评估公司办理评估,才能予以登记,土地抵押需到办理评估登记,这种没有竞争的评估市场无疑增加企业的融资成本。另一方面抵押物的抵押率整体偏低。目前房产抵押率一般为60%,土地抵押率为50%,机器设备抵押率更低:专用设备在10%,通用设备在20%至30%,有的银行对设备不进行抵押贷款。多数小微企业可用于抵押担保的有效资产较少,经营效益较好的企业可以通过担保公司担保,企业如果通过担保公司获得银行贷款支持,尽管省去了资产抵押评估费用,但担保公司需按企业担保贷款金额的1‰至1.5‰收取担保费,同时要求企业至少按贷款金额的10%缴纳担保基金,有的还要求企业办理财产保险和借款人意外身故残疾险等相关保险,较高融资成本限制了贷款的发放。

(三)银行业经营机制不够合理,小微企业信贷门槛高。一是贷款责任终身追究制引发“惜贷”、“惧贷”现象。金融体制改革后,各家银行加强了风险管理,不同程度实行贷款责任终身追究制,而小微企业贷款风险较大,导致基层银行机构产生“惜贷”、“惧贷”的心理,宁愿将大量资金上存或购买债券,也不愿对小微企业放贷,造成小微企业贷款投放严重不足。二是贷款审批权限上收,审批时间长。由于实行信贷规模管理,在信贷规模趋紧情况下,各银行一般采取保大压小做法,对小微企业设置较高的门槛,上收了贷款审批权限,决策链过长,手续繁琐。比如农发行小微企业贷款审批时间一般在30天左右,难以适应小微企业贷款期限短、频率高、用款急的需求。

(四)社会信用环境欠佳,金融服务小微企业积极性差。一是信用环境不够好。目前没有完备银企信息共享平台,银行很难获取企业的真实信息,对失信企业没有联合惩戒机制,政府部门对打击逃废债行为存在执行不力现象,银行胜诉债权案件执行难问题普遍存在。二是部分融资性担保公司缺乏有效管理,存在违规经营行为,对小微企业融资业务的正常开展造成较大负面影响。三是对小微企业金融服务风险、责任与收益不对等,影响了银行业支持小微企业的积极性。

四、对策建议

做好小微企业金融服务,需要政府、监管部门、银行、小微企业四方给力,共同破解小微企业融资难问题。

(一)政府部门发挥主导作用,积极优化社会信用环境。一是加强信用环境建设。政府及相关部门要从全局和长远利益出发,切实维护金融债权,积极搭建银企信息交流平台,通过企业信用等级的评定和管理办法、建立有效约束和动态管理机制、完善征信系统建设、健全对失信企业的联合惩处机制等,不断优化社会信用环境,培育良好的信用体系。二是完善担保机制建设。清理不规范经营的担保机构,根据需要建立和壮大政府出资或控股的担保机构,扶持担保机构增加注册资金,不断提升担保能力,为信贷客户提供有力、有效担保。三是切实完善财政扶持政策,建立风险补偿基金,对于金融机构在小微企业融资上的损失,由基金进行一定比例的风险补偿,并确定具体补偿标准。认真落实国务院关于财税支持小微企业的优惠政策措施,进一步清理取消和减免涉企收费。

(二)监管部门发挥引导作用,督促加大信贷投放力度。一是对小微企业、涉农企业的信贷规模单列。监管部门应执行单列信贷规模的政策要求,对于小微企业、涉农企业的信贷支持,不将其纳入银行信贷规模控制的范围,以鼓励银行大力发展此类业务。二是适度提高小微企业不良贷款率容忍度。根据小微企业贷款的风险、成本和核销等情况,对小微企业贷款金额大、占比高的银行的不良贷款率容忍度等指标实行差异化监管考核,并明确容忍度的具体范围。三是落实目标考核制度。督导银行业完善贷款问责制,对发放的小微企业贷款,只要授信部门和工作人员勤勉尽职的,不搞终身追究制,对授信部门和授信工作人员不尽职履责应进行严格问责。将银行落实“小微企业贷款增速高于全部贷款平均水平,增量高于上年同期水平”的目标完成情况作为评选“良好银行”和“优秀高管人员”的重要依据。

(三)银行机构发挥主体作用,加强对小微企业金融服务。一是做好市场调查。根据企业经营管理水平、产品市场前景、财务状况等指标,结合银行信贷政策和信贷产品特点,分类排队,建立扶持客户信息名单库,有针对性地开拓小微企业信贷市场。二是适当放宽信贷审批权限。根据小微企业贷款急、频、小的特点,对部分审批权限作进一步的调整,缩短审批期限,提高审批效率。三是创新信贷产品。积极探索开发适应小微企业发展信贷产品,不断加大信贷投放力度,支持小微企业发展。

(四)小微企业做好基础工作,积极创造信贷支持条件。小微企业作为需要融资的主体,在畅通融资渠道方面同样需要有所作为:一是找准市场定位,要通过各种方式的运作,真正建立起适应市场经济竞争需要的经营机制,开拓市场前景广、发展效益好的项目,完善企业制度,实现公司治理结构合理化,强化自身管理能力。二是加强财务管理,定期向银行提供全面准确的会计信息,增加信息透明度,建立互相信赖的银企关系,争取银行业机构支持。三是积极拓宽融资渠道,实行多向融资。小企业在银行信贷支持无法满足资金需求的情况下,多了解融资信息,积极争取外部融资支持,提高企业市场竞争力,实现企业自身的良好发展。

火灾调查报告(热门13篇)


撰写一份完整的报告对于日后的学习和工作至关重要,因为这有助于更好地展开下一个阶段的工作。通常会需要写报告,你收集了多少报告样本呢?本文为大家推荐了一篇关于“火灾调查报告”知识点的文章,希望本文能对您有所帮助!

火灾调查报告 篇1

一、事故概况

12月2日上午8:20分左右,xx有限公司7名工人在杨绿热能供热站7.2米平台除氧器部位动火作业时没有注意到下面平台有易燃品油漆,在动火作业时火星掉进油漆桶致使油漆桶着火。

二、事故原因分析

1、施工人员陈明建在电焊气割作业之前没有仔细认真对周围作业环境进行检查和清扫,仍然存有可燃物空油漆桶,是造成此起事故的直接原因。

2、跟班队长对电焊气割要求管理不严,执行措施不严,工作不细,造成施工现场作业人员马虎从事,安全负责人孙波没有有效的监管是造成此起事故的间接原因。

三、事故责任划分

1、电焊工陈明建杜忠军作业前没有严格按照措施要求将所有易燃物品清理出施工区域,对事故的发生负有直接责任。

2、安全负责人孙波对陈明建没有按照措施要求的作业行为进行有效监管,对事故的发生负有主要责任。

3、项目部对员工管理不严,教育不够,没有严格按照措施施工,现场管理不到位,安全防范意识淡薄,负有教育管理不到位的责任。

四、事故防范措施

1、电焊气割作业前必须彻底清理出作业地点及其附近的易燃易爆物品。

2、施工现场必须配备足量合格的灭火器、防火沙、水源等消防设施和设备。

3、严格执行《电焊气割作业安全技术措施》中规定的其他条款。

4、加强对措施的学习贯彻,提高安全意识和防范能力,杜绝事故的发生。

五、事故体会与感想

通过此起未遂事故可以想象:如果此事扩大酿成火灾,后果真是难以想象。火灾后将产生大量的有毒有害气体一氧化碳,会给安全生产及职工的生命财产带来巨大的损失。所以必须严格按照措施,进行作业,严抓现场管理,加强互保联保,杜绝此类事故和现象发生。

火灾调查报告 篇2

为贯彻落实中华共和国森林法律、法规和省、市、区关于加强森林防火工作的有关精神,根据区有关要求,我局结合实际情况,在全面做好森林防火宣传工作的基础上,认真组织开展森林防火宣传活动,取得了较好的效果,现将具体情况汇报如下:

一、主要工作和措施

1、认真做好《森林防火条例》的宣传贯彻工作。我局在各村、各企事业单位和各单位开展了森林防火知识宣传活动,发放了一份宣传资料,发放到企事业单位及个人,向广大群众宣传森防防工作的重要意义和森防工作对防火工作的重要性,并进行森防宣传,使广大群众充分认识到了森林防火的艰巨性和长期性,同时也提高了森防队伍的防范意识,从而推动了森林防火工作的有序开展。

2、我局与各村、各企事业单位和各单位分别签订了森林防火责任制共8份,签订率为100%,做到了有计划、有安排、有检查、有落实。

3、我局利用各种宣传工具,向农民和群众普及森防知识;在各种林权、义务的保护、调查、登记和查阅等各类资料上,做到了重点突出、全方位。

4、加强了对各类资料、图纸等重点资料的检查管理工作,做到了资料齐全、规范、保管齐全。

二、主要成效

5、我局认真做好了森防宣传教育和宣传工作。通过宣传,提高了群众的森防意识,使森林防火意识进一步增强,群众森防意识明显提高,森林防火工作取得了一定成绩。

6、森防宣传工作取得了一定成效。我局以森防宣传教育为龙头,在各种宣传活动中,做到了有组织、有领导、有制度、有落实,取得了良好效果。

7、森林防火宣传工作取得了明显成效。通过宣传,使群众充分认识到森防工作的重要性,进一步增强了群众的森防意识,提升了群众的森防意识。

8、森防宣传活动得到了群众的一致认可。

通过森防宣传活动我局取得了一定的成绩,但我们离上级要求还有一定差距,今后在做好森防宣传工作的同时,要更加努力,加强学习,不断地提高自身素质,不断地提高自己的业务技能,为林业的发展作贡献。

火灾调查报告 篇3

北京时间5月8日下午4时许,位于本公司门口的变压器被雷击坏,其他地段的变压器也有被雷击坏的情况发生,造成黔西县城大面积停电,公司晚上照明只能借用蜡烛。

当天夜里大概23:40分,由于停电同事们都睡得很早,我在冥冥中感到有些呼吸困难,被一阵阵强烈的刺鼻的浓烟熏醒,慌乱中起来查看情况,脑海里第一反应是否是因为来电把用电设备烧坏而发生火灾,因为几个月前发生在我家里的一起因用电设备燃烧的火灾事故让我记忆犹新,我马上按了一下灯的开关,没有电,排除了因电起火的可能性。我沿着七楼的楼梯往下查找火源,结果发现浓烟从五楼的卫生间里冒出,有明火,我大喊了一声“救火”,惊醒了工程部刘工,随即叫醒了苏主任,刚到的我对于环境的不熟悉及救火经验的缺乏不知如何是好,苏主任起床后找来了灭火器,用湿毛巾捂住嘴和鼻,进行灭火,火势很大一个灭火器不够用,我随即从四楼又找了一个,在苏主任的操作下很快控制了火势,为防止再次起火,我们又从四楼的水桶提水和从五楼纯净水桶中倒水,彻底浇灭后回到房间疲倦的睡去,这次事件中所幸没有发生人员伤亡。

事后原因分析:燃烧物为一台废旧的洗衣机。据苏主任回忆说,蜡烛是他点燃的,他洗完后,见戴玉平去了,也就没有交待出来后要将蜡烛熄灭就睡觉了,戴出来后误以苏还要进去,所以也没将蜡烛熄灭了。是造成事故的主要原因。

5月9日早上戴主任召集行政部门开了一个会议,就头天晚上发生的事情做了深刻反思,并分派了工作任务,要求认真贯彻落实蔡董事长的5月8日会议讲话精神,加强后勤方面的管理工作。要让所有人安全生活,安全工作,做一个有责任有担当的合格的好职员。

责任分析:做为办公室负责人之一的戴玉平,安全意识淡泊,麻痹大意,应负责主要责任。

措施:

1、制定宿舍管理制度,强调用火安全。

2、加强员工安全意识教育,树立安全第一的意识。

3、加强巡回检查,落实责任。

启示:小处不可随便,细节决定成败。养成一种注重细节,以公司为家的好习惯;组织一次全员消防培训活动,大家都应该具备一些防火方面的意识及逃生的意识。每一层楼放置两到三个灭火器;勿吸烟睡觉,以免睡着后因烟头引发火灾。

火灾调查报告 篇4

近年来随着航运业的发展,我国船舶火灾起数逐年上升,火灾损失也越来越大。xxxx作为长江上的一颗璀璨的明珠,水运十分发达。随着经济的发展,往来xx水域的各种船舶数量逐年增多,船舶火灾时有发生。在船舶火灾危险性日益突出的同时,承担xx水域火灾扑救任务的消防力量仍十分薄弱,缺乏相应的救援能力。开展针对xx水域船舶火灾的扑救对策研究具有十分重要的意义。基于此,笔者对xx水域可能发生的船舶火灾的特点和消防力量等情况进行了深入的调查研究,掌握了相关的资料。

1、船舶火灾规律

1.1船舶的分类

船舶是水面上漂浮的建筑和经济实体,具有吨位高、载客(货)量大、航速快、续航时间长等优点。船舶的种类有数百种,按用途分有运输、工程、渔业、海洋开发、港务、军舰船等,其中用途最广的运输船又分为:客货船、集装箱船、液化气船、客船等。

1.2与消防相关的船舶特性

1.2.1可燃物质多

现代船舶供生活和工作使用的舱室内,其舱壁、甲板、天花板等采用胶合板、聚氯乙烯板、聚胺酯泡沫塑料、化学纤维等可燃材料,室内的一些家具、地毯、窗帘、床铺等也多为可燃材料制作,因而,火灾荷载相当大。

1.2.2货客载量大

普通货船载重在1-2万吨,散装货船载重在1-10万吨,油船、液化石油气船一般载重在1-20万吨,最大为50万吨。客船的载客量一般为数百人至两千人左右。

1.2.3燃油储量大

在各种交通运输工具中,船舶的燃油储量最大。船舶主要以汽油、柴油、重油为主,还包括辅机及其他机器设备的燃料,另外还有很多的润滑油。万吨级以上尤其是远洋船舶燃油储量是船舶载重量的10%,例如一艘十万吨级的货船,其燃油储量为8000至12019吨,相当于一个小油库。

1.2.4热传导性能强

船体为钢板制造,其热传导性能比较强。起火后5分钟,温度可上升到500—900℃时,钢板被迅速加热,成为导热系数很大的物质,极易使相邻或靠近船体的可燃物质被引燃,从而扩大火势。(在火灾发展的条件下起居和服务处所内平均温度为700-900℃,机舱内为800-1000℃,货油舱内高达1100℃。而在温度650-700℃时船舶的铝合金构件溶化,当温度大于900℃时,铜制的零件也将遭受破坏。)

1.2.5结构复杂

受船体大小的局限,船舶结构比较紧凑复杂。一艘万吨级货油船上有几十个不同用途的舱室和很多通风孔洞与楼梯;舱内通道和楼梯比较狭窄,大多数船舱门和出入口仅能容得1人通过。船舶类型很多,结构各异,舱室和机器设备的分布也不同,火灾条件下,作战人员很难搞清情况,以致影响战斗行动。

1.3船舶火灾的特点

船舶火灾集高层(楼层)、地下、高温、浓烟、有毒灭火环境为一体,具有化工、油罐(池)、仓库、住宅、人员密集场所火灾的难点,加之火灾扑救需在水上进行,因此船舶火灾的扑救具有扑救难度大、损失大、影响大的特点。

1.3.1扑救难度大

船舶火灾的扑救远比陆地火灾扑救困难,尤其在海上航行发生的火灾,不易得到别的船只的援救。有时即使有邻船,由于风大浪急或火焰的炙烤,使邻船难以靠拢;水上消防船(艇)难以及时到达实施有效的救助,陆上的消防队也无法及时赶赴增援。此外船舶火灾难以扑救还由于船舶空间狭小、通道狭窄、货物密集、人员难以疏散、扑救难以展开;在通道被火阻断时,很难从几个方向接近火场施救;同时,由于火灾形成的浓烟和热辐射、热对流,也往往使扑救人员无法靠近;船上的灭火剂一旦施放完就无法补充,不像陆地可以得到各方面的支持;灭火时大量的水灌进舱内,有可能导致船舶倾覆沉没等独特的不利因素,给火灾扑救造成相当的困难。

1.3.2损失大

现代船舶向大吨位化、高科技化和豪华舒适发展,船舶造价昂贵,一艘船的造价动辄几千万到几亿元,而且船载旅客集中、货物密集。船舶火灾造成的人员伤亡,船舶和货物的直接经济损失,以及沉船占用航道、码头、污染水域所造成的经济损失都是相当巨大的。

1.3.3影响大

船舶火灾处置不利极易引起群死群伤事故的发生。除了给国家财产和人民生命带来严重危害外,还直接影响到国家的政治、经济和外交。如:“千岛湖”火灾和“1124大舜号”海难都对党和国家造成十分恶劣的影响。

2、xx水域船舶火灾特点及消防力量概况

2.1xx水域船

舶的火灾情况

据不完全统计,20xx年以来xx共发生各类船舶火灾60多起,影响较大的有:20xx年6月7日,xx港闸造船厂为日本建造的5000吨级“光伦号”散装货轮在压载舱喷漆过程中发生爆燃,造成1人死亡,1人受伤,救援工作相当艰巨。再早一些,95年2月24日、96年10月12日,发生在启东吕四的渔船火灾,共烧毁

渔船9条,烧死2人。

2.2xx地区的消防力量概况

就xx而言,拥有四支水上消防力量:长航公安消防、地方海事、公安水警支队、当地公安消防支队,此外,还有船上消防力量。目前没有消防艇,有拖消两用船3只,艇(船)载灭火剂为泡沫8吨,专业消防队伍力量十分薄弱。而陆上消防队参与水上灭火救援受交通条件的制约,往往到场迟、增援力量间隔时间长、人员装备到位时间长,加之灭火救援环境差,灭火救援工作较陆地更加艰难。

3、船舶扑救的战术指导原则

3.1以人为本救命为要

“以人为本,救命为要”原则,就是在火灾扑救过程中必须以确保受困人员的安全为基本前提,最大程度的抢救人员的生命安全。这条原则在火场上的应用就是要尽全力疏散和抢救人命,遏制群死群伤事件的发生。首先要利用广播安定被困人员情绪,在船方或消防人员的组织引导下有秩序地疏散,防止惊慌、拥挤和跳江(海)。疏散和抢救人员时,应首先抢救和疏散受火势、烟雾威胁严重的人员,其次是下风方向和上层甲板人员。尤其是在侦察中要尽快引导比较清醒者脱离危险区。船舶火灾扑救时救人途径主要是:一是利用弦梯、移动消防梯和其他方法,将人撤至码头或其他安全地方;二是利用逃生孔等应急通道把人撤至安全甲板。

3.2因情施救准确迅速

“因情施救,准确迅速”原则,就是以最快的速度,在最短的时间内,采取最合理的战术将火灾扑灭,将被困人员救出。这就要求采取科学的侦查手段,及时全面地了解火场情况,根据火场实际,果断决策,合理用兵。火情侦察是全面了解火场情况的重要途径,是正确实施火场决策重要保障。火场侦察主要有外部侦察、内部侦察、询问知情人等几种手段:外部观察和询问知情人。要初步确定:起火部位,燃烧范围,火势发展方向;人员被困情况;船舶停泊方向与风向关系;了解初期火灾处置情况。深入内部侦察。要进一步查明:被困人员数量、现状;燃烧物质性质,起火部位、范围;火势蔓延主要方向;进攻道路、救人通道;有无爆炸危险;固定灭火系统是否完好等。

3.3加强防护防止伤亡

“加强防护,防止伤亡”原则就是在船舶火灾的扑救过程中,要提高参战人员的安全意识,配全配齐防护装备。船舶火灾一般扑救时间较长,应加强机舱、船楼、货油舱、驾驶台等重点部位的监控,严防爆炸、倾覆等事故的发生,对长时间在第一线参战人员应定时组织轮换,并采取防护措施,防止发生中毒、灼伤、冻伤、溺水等事故。深入侦察和内攻时,必须严密组织,人员要精干,每组在两人以上;要佩戴防护器具,携带照明用具,规定进、出入时间和联络信号,要双手交替扶栏、前虚后实安全行进;充分发挥导向绳、救生照明线、乃至水带线路的导向作用;对进入高温舱室进行灭火的指战员,要在喷雾水枪掩护下,实施侦察与进攻,确保行动安全。在灭火战斗中要控制登船人数,并随时检查船舶的平衡状态,防止沉船或翻船事故。铺设水带时,要将水带固定牢靠,以免水带下坠而使水枪手跌落受伤。要避免盲目射水和过量射水,并利用船舶的排水系统,排除船体内部的积水,以防船舶发生倾斜、沉没和水渍损失。当灭火过程中,船舶出现倾斜危险时(15度),而排水扶正效果不明显时,可采用向距水面较高一侧的压载舱注水,或在甲板上加压钢锭的方法,也可采用向舱外倒货,用钢缆吊拉和用顶推船的方法,改变船的倾斜度,将船扶正,防止灾船的倾覆。

4、各类船舶火灾的扑救要点

4.1.机舱火灾的扑救要点

4.1.1机舱火灾的原因及特点

机舱内自用油多,油箱、油柜、油路管道及高温高压设备多,火灾的主要原因是燃料、油料的跑、冒、溢、漏、渗后,遇到过热机器或电火花等。

机舱火灾的特点是蔓延速度快,极易向毗连舱室(未隔热舱壁)发展蔓延和通过开着的门、人孔、开口、通风管道传热,促使火势蔓延扩大;易发生爆炸(油箱、油柜、锅炉、储气瓶);烟雾大、能见度低。

4.1.2扑救机舱火灾的战术行动要点

扑救机舱火灾进攻路线主要有机舱左右舷出入口;机舱内通向甲板的应急通道;必要时破拆船体结构开辟进攻路线。主要力量应占领机舱左右舱出入口,深入机舱内部灭火,并冷却主、辅机、油柜、舱壁;为了阻止火势向上层建筑和邻近舱室蔓延,应及时向上层建筑、起居甲板和邻舱布置堵截和防御力量;利用机舱天窗口的有利地形,居高临下,喷射喷雾水流,降低燃烧强度;组织强有力的通风排烟,可开启棚、窗、烟筒上部通风口,利用移动设备送风或排烟。

当机舱某个部位发生小面积燃烧时,深入机舱内用手提式灭火剂或雾状水直接灭火。当机舱某层甲板层发生较大面积燃烧,火势开始向机舱上方平台或下部蔓延时,对舱内主、辅机、燃(滑)油箱(柜)、锅炉等设备构成威胁,其灭火力量应布置在各层甲板出入口处并深入到机舱各层平台,近距离向火焰喷射泡沫或喷雾水流,冷却主、辅机、油箱(柜)、舱壁,阻止火势向上部平台或船楼蔓延。当机舱内部火势猛烈,向机舱内部强攻无法实施时:a、准备封舱灭火:关闭机舱通风机、出入口、通风孔、天棚窗和烟囱两侧的百页窗等,减少机舱内的空气流通,尽快撤出机舱内人员。b、进行封舱灭火:开启船上固定灭火装置,向机舱内施放高倍泡沫、卤代烷、二氧化碳灭火剂,或采用移动式高倍泡沫发生器在机舱两侧出入口处,同时向机舱内灌注高倍泡沫进行扑救。c、在与机舱毗连的船楼舱室内和天棚口等处布置消防人员,用喷雾水枪冷却保护,防止因热传导和热对流引起新的燃烧。选好紧急撤离路线,在紧急情况下撤离机舱:机舱内起火后烟雾浓,视线低,辩不清通道和出口。

4.2、船楼火灾的扑救要点

4.2.1.船楼火灾的原因及特点

船楼火灾的致灾因素主要有两个:一是船楼上的所有隔热层、围板和设备材料中,有相当数量的可燃材料,在舷侧、舱壁、天花板的衬板与金属层的空间内,还设有各种各样的管线、电缆、通风系统的空气导管等。二是用火不慎、电器和电气设备有故障、违规进行电焊作业等。

船楼火灾的突出特点就是火势向上蔓延,难以发现火源,直接威胁机舱。

4.2.2扑救船楼火灾的战术行动要点

船楼火灾扑救中作战的主攻方向是控制火势向船楼上部和水平方向蔓延,保护机舱、控制台、驾驶室等。视情采取上方堵截、两舷夹击、内攻灭火、冷却机舱的战术。主要进攻路线是通过固定的上下梯道或消防梯进攻;利用码头起吊设备进攻(利用码头上的装卸吊机,在起重钩上挂一个吊斗,消防人员连接了水带、水枪,站在吊斗内,由吊机将消防人员提升到空中,抵近船楼灭火);徒手登高进攻;如果是停靠码头,可用登高车、云梯车进攻。

主要力量应部署在侧下风方向布置水枪阵地,堵截火势发展;燃烧舱室及四周上下布置力量,制止火势扩大;对驾驶台及机舱重点设置力量;在必要的情况下,部署力量或开启固定灭火系统保护机舱。步骤:一是关闭机舱内所有储存油箱(柜)上的截止阀,切断电源,停止各种机械设备工作;二是机舱内所有人员迅速撤出;三是开启固定灭火系统。

初期阶段灭火的手段主要有关闭通风孔洞和门窗;在起火层左右舷甲板布置力量,深入船楼内部灭火。发展阶段(某层舱室大部燃烧)应在起火层上部甲板设置水枪阵地,防止火势向上蔓延;在起火层左右舷甲板布置力量,以门窗为水枪阵地,强行内攻,夹击灭火;布置水枪防止火势突破门窗,由外部向上部蔓延。猛烈阶段(已形成立体火灾)。若停靠码头:利用码头装卸吊机将消防员提至空中抵近船楼灭火;利用云梯车、举高车、高喷车灭火;临水一侧用消防船(艇)上的举高平台和水炮灭火;外部火焰消灭后,选准突破口,实施内攻,分层消灭;有人被困舱室内或外部甲板时,可用码头装卸吊机或曲臂登高车营救。

扑救船楼火灾时应注意在控制火势向驾驶甲板蔓延的同时,尽可能的疏散可移动的仪器设备、贵重物资、航海资料、档案等。进入正在制造、拆卸或维修的船楼内灭火(侦察)的消防人员,在烟雾弥蔓的舱室内和走廊行走时,要用脚或水枪试探甲板虚实,缓步前进,防止不慎跌入未盖好的孔洞或梯道,造成跌伤事故。当火势凶猛,撤退路线被烟火封锁时,消防人员可沿着船楼两头或两舷寻找通道安全撤离。

4.3货舱火灾的扑救要点

4.3.1货舱火灾的原因及特点

大量可燃物质是货船失火危险的主要因素:装卸货物过程中对火麻痹大意;货物堆放密集,积热自燃;维修期间(主要在冷藏舱内)用火作业不慎都可引发火灾。

货舱火灾的特点主要是火源不明、升温迅速、易燃、易爆物品易引起火爆炸。

4.3.2货舱火灾扑救的行动要点

扑救货舱火灾时力量主要在上层舱、邻舱部署水枪阵地;利用移动设备通风排烟;深入内部,堵截火势。将分水器设置在上风或上侧风方向;利用固定梯、消防梯、绳索、起吊设备进入货舱;必要时,破拆船体结构开辟进攻路线。

货舱火灾的灭火方法主要有开舱灭火、封舱灭火、灌舱灭火三种:开舱灭火一般用于停泊港口码头装、卸货或检修的船舶;封舱灭火一般用于航行途中的船舶(消防灭火力量不足);灌舱灭火在船舶停泊航行时均可采用,一般不可轻易采用。

开舱灭火。条件:

第一,货舱内的货物能够用水扑救,且不会因水渍而造成重大货损;

第二,到场的消防力量和灭火剂(指高倍泡沫液),足以满足火灾扑救的需要。灭火时:

a水枪手着隔热服,做好自身防护,并占据起火货舱四周和船楼下面的有利地形,以低于货舱盖的姿势做好喷射准备,防止货舱盖开启的瞬间,由于空气进入货舱,而导致火焰突然窜出货舱口,灼伤人员;

b、必要时,通知船长做好起火货舱的排水准备;

c、先在货舱口向燃烧区射水,待火势减弱,利用货舱内的固定壁梯、船舶或码头装卸用的起重吊斗及挂钩梯等,或用安全绳悬吊水枪从货舱口深入到舱内抵近火源灭火;

d、当货舱内的燃烧面积和强度较大时,则采用向货舱内灌注高倍泡沫的灭火方法,也可以用数支喷雾水枪在货舱口四周平行射水,封闭货舱口,隔绝空气进入燃烧区,待火势因缺氧而减弱后,再深入货舱内攻灭火;

e、必要时,可在船舷或货舱壁上切割开洞,进入货舱,强攻灭火;

f、灭火后,应对货舱进行彻底清理,消灭残火、阴燃火、死角火,防止复燃,不留后患。

封舱灭火。即采取窒息灭火方法,利用充灌氮气、二氧化碳、水蒸气等提高灭火效率和速度。

a关闭燃烧货舱的舱盖和通风孔洞,隔绝空气来源,并向货舱内施灭火剂,使之严重缺氧,达到窒息灭火的目的。采用这种灭火方法对舱内货物损害很小,但因货船容积大,含氧量多,货物密实,火势完全熄灭的时间相当长,一般需要几小时、几天,甚至长达几个星期。

b、开启船上的二氧化碳固定灭火系统进行封舱灭火最为有效,但因种种原因,船上二氧化碳储量往往不能足满灭火需要,还要依靠消防队补充大量的二氧化碳灭火剂。货舱内的空气含氧量必须降至15%以下,一般可燃物质的火焰才能逐步窒息。

灌舱灭火有两种方式:一是局部灌舱,即用消防船(艇)、消防车、各种泵浦,向船上的某一起火舱内灌水,使货物完全被淹没。二是全船沉没,即开启舱底水阀,或用炸药爆破等方法破坏船,让水灌进舱内,使船体完全沉入水中。遇有下列情况,采取灌舱方法:

a、货舱内的货物具有爆炸性,或其他严重危害性,火势极其猛烈,有可能从一个舱室蔓延到全船,并严重威胁到港内船舶和城市安全。

b、开舱与封舱灭火均不奏效,又不允许长时间扑救,采取灌舱方法能大大加快灭火速度,在短时间内扑灭火灾,最大限度地减少火灾造成的经济损失。

货舱灭火时一定要注意:

①施放二氧化碳封舱灭火时,必须关闭货舱通风机、封堵货舱通风口,使货舱处于全封闭状态

②施放进货舱的二氧化碳量不足以灭火时,要及时调用外来的二氧化碳继续向货舱内施放。

③由于施放二氧化碳封舱灭火需要很长时间才能奏效,因此,封舱后不能过早地打开舱盖检查火情,防止空气进入货舱后引起复燃。在没有气体检测仪器的情况下,可以用手触摸起火货舱舱壁或舷板的温度,检查火情。如:1984年11月3日,我国远洋货船“柳林海”号从南美洲秘鲁装运鱼粉驶往天津,途中发生火灾,船员将船上固定灭火系统贮存的所有co2灌入舱内,未能将火扑灭,只好采取封舱措施,船员们找来了棉纱、废布,搬来十几袋水泥,将甲板上舱盖缝隙完全封闭,有效地控制了火势蔓延。该船封舱1个月4天后,货船于12月7日到达天津港,开舱查看时,大量新鲜空气进入舱内,未熄灭的余火迅速蔓延扩大,后大量注水才将火扑灭,但却造成了严重的经济损失。

④要加强监视和保护与起火货舱相连的货舱,将未起火货舱内与起火货舱壁紧靠着的可燃货物迅速疏散,设置水枪予以保护。

⑤灌舱灭火必须事先征得船长、港口当局和有关上级领导的同意,消防指挥员不得擅作决定。

⑥灌舱沉船的地点由港口水上安全监督部门指定,不能沉没在港口的航道上和主要码头边。全船沉没之前,要将船上人员、文件和贵重物品撤离。

⑦货物具有放射性、毒害性、遇水爆炸等危害因素时,不能采用灌舱灭火的`方法,防止造成更大的损失⑧用钢(绳)缆加固货船艏艉时,要防止因货舱内积水过多,使钢(绳)缆绷断,造成人员伤亡。

4. 4货(油)舱火灾的扑救要点

4.4.1货(油)舱火灾的原因及特点

货油舱火灾的主要原因是舱内储存不同等级的可燃液体或它们的蒸气(甲烷、乙烷、丙烷、丁烷、异戊烷等)遇船舶碰撞、装卸时的静电、电火花、摩擦产生的火星、烟囱火星、明火等而发生燃烧。

货油舱火灾的特点是燃烧、爆炸间或出现;沸溢、喷溅相伴发生;火焰时起时伏,蔓延急剧快速(管道互连)。

4.4.2货(油)舱火灾的战术行动要点

货(油)舱火灾的进攻路线主要有:货(油)舱上风方向,使用消防船、拖消两用船、装载消防车的船只,远距离喷射泡沫灭火;也可登至上风方向的机舱甲板,使用水枪冷却或灭火,但不可盲目登上货油舱甲板。主要力量应用于冷却保护,防止燃烧范围扩大或邻舱起火爆炸;集结灭火力量,使用泡沫灭火剂灭火。

货油舱火灾的扑救主要方法有:

①货油舱口呈火炬状燃烧:

a、开启固定灭火系统。现代油船货油舱内均设有二氧化碳、卤代烷(1211)或泡沫等固定灭火系统。货油舱起火后,如果没有因爆炸使舱壁破裂,可首先开启固定灭火系统进行灭火。

b、覆盖舱口灭火。首先用水枪对货油舱口外围甲板进行冷却,然后用雾状水流掩护消防人员用湿棉被、湿麻袋、湿草包、石棉毡等覆盖舱口灭火。

c、水封舱口灭火。首先用水冷却货油舱口外围甲板,然后用数支喷雾水枪朝舱口平射,隔绝舱口空气,使燃烧窒息。

②货油舱爆炸敞开燃烧:

a、用大量的水进行冷却。集中各种大口径水炮(枪),对燃烧货油舱和与之毗连的货油舱进行冷却,防止破裂口扩大,或引起邻舱起火,同时,也为下一步灭火创造条件。

b、用大量的泡沫灭火。若上甲板货油舱区域的固定泡沫没有被摧毁,则可先用该泡沫炮灭火,一般至少可喷射20——30分钟。在到场灭火力量所配备的泡沫液足够使用时,可集中各种泡沫炮、泡沫管枪和泡沫钩管等,一起向燃烧货油舱内喷射泡沫灭火。

c、持续冷却货油舱。货油舱的火被扑灭后,负责冷却油舱的水炮(枪)仍需继续进行冷却,直至温度下降不会引起复燃为止。

③利用风向控制火势蔓延办法:油船在航行中起火,在有风的情况下,若条件允许,可采用下列方法控制火势的蔓延速度:a船楼在艉部的油船,最前部的货油舱起火,风向使火势朝楼方向蔓延时,应将船头调转180度,使火势不向船楼方向蔓延。

b、船楼在艉部的油船,中部的货油舱起火,应将船头调转90度,使船体横对风向停放,减小火势对船楼和毗连货油舱的威胁

c、具有舯部和艉部船楼的油船,无论哪个部位的货油舱起火,都应将船体横对风向停放,使火势朝横向蔓延。

④油船停靠码头起火的应急措施:

a拆除输油管线。油船停靠码头装(卸)货油时起火,应迅速将与码头连通的输油管线、蒸气加热管等拆除。

b、关闭管道阀门和舱盖。防止火焰和热辐射引起货油舱起火、爆炸,对货油舱透气管也要采取隔断措施。

c、转移船舶。一是起火油船停靠的油码头附近,若起火船失去动力时,应迅速调用拖船将其拖离油码头;二是油船附近的船只也应迅速驶离起火油船,防止油船发生爆炸,或因沸腾、喷溅使货油流出,形成大面积火灾,造成更加严重的损失和后果。三是如转移有困难,必须有足够的灭火力量来掩护受威胁的船只或港口设施。

⑤防止沸腾和喷溅。载运重质油品起火时,扑救时:

a加强冷却。用大口径水炮(枪)出水冷却货油舱主甲板和两舷板(不能使水进入货油舱),降低舱内货油温度。

b、集中喷射泡沫。将泡沫集中连续地喷射到货油舱内,防止喷射进舱的少量泡沫被猛烈的火焰破坏,使泡沫中的水进入货油中,引起沸腾或喷溅。

c、利用有利时机。重质油品在燃烧过程中会出现时起时伏的现象,扑救时应充分利用“伏”的有利时机,用大量泡沫强攻灭火。

⑥沉船灭火。当货油舱火灾已无法扑灭,火势威胁到全船,有发生强烈爆炸、形成大面积火灾,影响到其他船舶航行,大幅度污染江(海)面等严重危害时,如果沉船灭火可以最大限度地减少危害和损失,应采取沉船的方法灭火。

⑦扑救水面油火。货油舱发生爆炸、沸腾或喷溅后,大量货油漂浮到水面上形成大面积流动燃烧,给港口、船只等造成严重威胁。扑救时应采取敷设围油栏、施放化学药剂、用水枪、水炮阻拦火势、用木(竹)排等拦油措施。

货(油)舱火灾扑救时应注意:

①选择安全的停靠位置。消防车和消防船(艇)等要尽量避开起火货油舱舷板,防止因货油舱爆炸而摧毁消防车、消防船(艇),导致消防人员伤亡;

②密切观察燃烧情况。货油舱燃烧时出现下列征兆,有可能随即发生爆炸:

a、火焰颜色由深变浅,并发亮,货油燃烧速度加快;

b、烟雾由浓黑变淡;

c、船体剧烈颤抖,有的已膨胀变形;

d、货油舱口发出“嘶斯”的响声。这时,火场指挥员要立即命令所有参战人员、消防车和消防船(艇)等,迅速撤离危险区,以免造成伤亡。③监视水面流动散油。油船发生爆炸、沸腾或喷溅后,大量散油漂浮在水面上形成流动燃烧。火场指挥员要派出专人负责监视水面上的散油流动燃烧情况,防止消防船(艇)被火海包围。

5、结束语

随着xx水域船舶火灾危险性的加大,笔者认为今后应着重从开展船舶火灾规律的研究,加大消防硬件建设、完善各支消防力量的协调机制,加强船舶火灾灭火演练等方面入手提高船舶火灾施救能力,避免群死群伤重特大火灾事故的发生。

火灾调查报告 篇5

一、前言

上海静安火灾是20xx年来发生的最为严重的火灾事故。其人员伤亡,财产损失以及所造成的社会影响都是近期舆论讨论的焦点。静安火灾已经过去,但是这件事故却没有真正完结,紧接着而来的是对死者的悼念,对生者的安慰和对人们和政府的警示,责任重于泰山。

调查的目的:将以互联网为主要资源,完成一轮整体的报告,将整个静安事故的前后因果展示给大家,并提出我们小组成员对于这次事故的意见。

调查的意义:锻炼我们小组成员搜集资料,整合资料以及分析资料的能力,体验分工合作带来的好处,并且通过互联网的调查,体会对资料的筛选过程,了解调查的基本事项以及书写调查报告书的格式。

二、火灾原因

2名电焊工违规实施作业

经过初步分析,起火大楼在装修作业施工中,有2名电焊工违规实施作业,在短时间内形成密集火灾。

这起事故还暴露出5个方面的问题:电焊工无特种作业人员资格证,严重违反操作规程,引发大火后逃离现场;装修工程违法违规,层层多次分包,导致安全责任不落实;施工作业现场管理混乱,安全措施不落实,存在明显的抢工期、抢进度、突击施工的行为;事故现场违规使用大量尼龙网、聚氨酯泡沫等易燃材料,导致大火迅速蔓延;有关部门安全监管不力,致使多次分包、多家作业和无证电焊工上岗,对停产后复工的项目安全管理不到位。

三、营救过程

政府:

1、下午2时5分左右楼层发生火灾

2、14时16分,接到火警报警电话

3、火警之后的第18分钟,有消防车辆出现在火灾现场进行救援。紧接着救护车赶到,消防车利用水枪救火,并冲入大楼救人。

4、14时40分许,警用直升机也已经赶赴现场

5、15时30分利用高架云梯和高压水枪开始控制火势

6、15时50分三架警用直升机已经飞抵着火大楼的顶部,实施索降救援被困在楼顶的居民。

7、16时,警用直升机飞离顶楼。

8、18时30分,火势基本扑灭后,消防人员及时进入火灾现场,逐层收拾残火,仔细搜救各楼层的居民,200官兵挨家挨户搜救;45个消防中队122辆消防车出动,救出100余人

居民自救:

1、理智的受灾人果断关闭电源和煤气,用湿毛巾掩面

2、不少人都是发现火情后直接跑到楼外脚手架上以求逃生

3、有人从楼上跳下去

4、跑到楼顶呼救

5、在原地等待救援

四、灾后安置和赔偿工作

伤员救治:

上海市卫生系统第一时间全力以赴救治伤员,120市医疗急救中心调集30辆救护车抢救、转运伤员和投入应急保障工作。九家接治伤员医院的医务人员彻夜未眠,全力救治火灾受伤者。

火灾调查报告 篇6

【摘要】我们应该如何防范与杜绝类似火灾事故的重演呢!这就要求我们分析其原因,采取其相应的对策,从源头上预防与控制其类似是事故的再次发生。

经济在增长,社会在进步,国家在强大,奈何火灾事故越来越多?群死群伤的场面屡次重现呢!这些火灾事故的责任要归结在谁的头上呢!是个人,是集体,还是国家?我说都有责任:个人的消防意识太薄,集体的宣传监督力度不够,国家的相关法律法规不够健全,类似等等原因都是导致火灾群死群伤事故发生的关键所在。

一、 对群死群伤恶性火灾事故屡次重演的原因分析

1、人们消防安全意识薄弱,消防安全知识缺乏,逃生与自救能力差,这是引发群死群伤事故屡次重演的关键所在。据有关部门的调查显示,中国目前近有三分之一的居民、近一半的学生不懂消防安全常识和缺乏逃生自救能力,将近百分之七十的居民不关注公共消防安全。从这个调查数据我们不难看出,一发生公共火灾就会有群死群伤的现象的原因了。

2、集体单位消防安全意识主体责任不明确,意识太薄,宣传监督力度不够,人为的造成了很多火灾隐患的存在。据公安部消防局统计表明,目前,全国未设立消防现役力量有956个市、县(区、旗),其中3.7万多个乡镇中,有专业灭火力量的不到20%。全国仅人员密集场所、易燃易爆单位就有18万余处火灾隐患没有整改,政府挂牌督办的重大火灾隐患尚有1525处未整改。

3、公共消防设施的建设跟不上城市发展的步伐,缺少先进的消防装备与设施。比如说,就目前很多楼层建筑安全疏散通道,设计的不到位,有的过于狭窄;有的即使做到位,但有由于管理上的不到位,安全疏散通道上堆放着很多东西,这些都是会影响到火灾发生时快速安全的撤离的。以及缺乏相应的消防设施装备,使火势得不到及时的控制,从而会使小火灾酝酿成群死群伤的恶性火灾。

4、建筑物的火灾载荷性能差,一旦着火就会释放出很多有毒物质与浓烟,使人在窒息昏迷而死。现代很多家人的装饰材料都是可燃极高的材料,比如海绵,一旦着火火势很快,并且会释放出co、hcn、so2等有毒物质和浓烟,这足以让人丧命。

二、 对群死群伤恶性火灾事故屡次重演所采取的相应对策

1、 开展消防安全知识教育与培训,提高人们的消防安全意识。开展普及性、长久性的消防安全知识教育,不仅涉及人群范围要广,各个层面与各个层次的人都要教育到,而且教育时间要持之以恒,要从小开始教育,并且要涉及到每个年龄阶段。要让人们对消防安全知识有一个很明确的概念,使消防安全意识成为人的一种主动性意识而不是被动性的。至少要做到让每个人看到火灾第一时间知道报警、会报警,会简单的灭火方法,逃生方法以及掌握正确自救与互救的方法。比如说会人工呼吸和心肺复苏术等基本技能。

2、 加强对消防安全监督机构工作的指导力度,使其责任细化明确化。要让工作落实到具体的部门与人员上,制定出相关的规定,由谁负责,由谁检查,造成的相关后果,由谁来承担。提高工作效率,提高监督机构的监督作用。如发现火灾隐患就要及时进行整修与排除,把火灾隐患消灭在萌芽之中。

3、 要严把检查关,不能放过一丝一毫的火灾隐患。要严格把关好建筑材料与装饰材料关,减少易燃性高的材料,提高建筑物的抗火性能;要严格把关好消防设施设备关,安装好消防灭火自动报警和灭火系统。

4、 要完善好消防安全灭火预案,做好各项火灾救援的准备,要达到随叫随到的程度,要持之以恒,常年不懈。

总之,我们每个公民都要吸取教育,从小事做起,从身边做起,时刻注意提高自己的消防安全意识;同时,各级机关部门、企事业单位、社会团体要切实增强做好消防安全工作的责任感和紧迫感,扎实开展好消防安全大检查,全力做好消防安全工作,坚决预防和遏制群死群伤恶性火灾事故的发生。

火灾调查报告 篇7

随着改革开放的发展,****区羽绒行业日益发展壮大,就我辖区来看,单是羽绒厂就多达50家,规模较大的'有柳桥羽绒集团、三弘集团,金弘三鸟,大通羽绒制品等等。羽绒厂作为防火重点单位,有较大的火灾隐患,虽然火灾大多发生在车间,但是火灾的蔓延方向及猛烈阶段大多发生在仓库因此仓库就成为防火灭火中重点需要考虑的位置。仓库是指储藏和放置物资的场所或建筑物,是物资高度集中的地方。仓库一旦发生火灾,经济损失往往十分严重,又由于仓库物资高度集中造成仓库火灾燃烧面积大、燃烧时间长的特点。

一、羽绒厂仓库的结构特点

(一)建筑物跨度大,空间大

根据仓库储存物资的需要,库房的长度、宽度、高度都比较大。通常库房长度都在100m左右,库房的宽度一般都在50m左右,单层库房高8至10m,高架库房的高度可达15至30m左右。羽绒厂仓库这种大跨度、大空间的特点,给火灾初起阶段的发展蔓延提供了一定的条件。

(二)库房建筑耐火等级低

羽绒厂仓库一般为单层库房,多为耐火极限较低的二,三级建筑。在发生火灾情况的下,羽绒厂仓库的这一特点,是造成仓库的承重构件在短时间内倒塌的主要原因,同时对消防人员的战斗行动提出了更高的要求。

(三)可燃物质数量多,堆放高度集中

羽绒厂仓库内存放有大量的可燃物,如布料、羽绒、羽绒成品,包装纸箱等,这些可燃物质有的单独或集中存放在一个库内,有的采取一定的防火分隔混存在一个库内。这些垛与垛、架与架之间,虽按防火规范要求保持了一定的间距,但从整体上来讲物资存放还是高度密集的。

(四)仓库管理人员少,火灾发现晚

仓库管理人员的多少,通常根据仓库规模的大小来确定。在工作时间上来看,上班时间人员较多,通常每栋库房至少都有一人值班;下班以后人员较少,通常只有值班室内有人值班,这样仓库内的电灯一旦短路发生火灾,而且羽绒会阴燃,往往不能及时发现和报警,等有人发现、报警、消防队到场后,火势已扩大到一定规模。

二、羽绒厂仓库火灾的特点

(一)燃烧猛烈、蔓延迅速

羽绒物资仓库由于物品堆放过于密集,而且有的捆扎较紧,加上仓库门、窗少,空气不流通,所以仓库内部一旦发生火灾,一般来说初起阶段火势蔓延比较迟缓,燃烧产物也不多,经过一段时间后,由于参加燃烧的物资逐渐增加,仓库内温度升高,物质分解出气体的速度不断加快,使燃烧强度急剧增大,火势蔓延速度加快,很快进入燃烧猛烈阶段。这无疑对参加火灾扑救的力量,灭火救援中的物资消耗以及灭火救援中的组织指挥都提出了更高的要求。

(二)火焰钻心,纵深发展

仓库内可燃物资堆垛和堆架发生火灾时,最初火势仅沿着堆垛和货架的表面蔓延,但很快就会沿着堆垛的缝隙向内部纵深发展,如羽绒,布料等堆垛发生火灾时,火焰便通过箱、包、捆之间的缝隙及内部通风孔洞向中心蔓延。因此,在扑救仓库火灾的过程中,往往要持续很长时间,坚持打持久战。

(三)烟雾弥漫,毒气伤人

羽绒厂仓库内部发生火灾,由于可燃物多而空气又不流通,加上能够排烟的门、窗特别少,所以库房内烟雾特别大;尤其是地下仓库火灾情况更为严重,不但使人无法辨别方向,而且烟气中的高温让人难以心爱,毒气和缺氧使人无法呼吸。

(四)承载过重,容易塌陷

羽绒厂仓库屋面一般都采用大跨度钢结构,一旦发生火灾后,在火焰作用下结构承载能力降低,则会加速承重结构的断裂,使库房和隔板出现倒塌现象。火灾中这些承重构件一旦倒塌后,堆积好的物资会一下子散乱,物件之间出现更大的空隙,内部阴燃火遇到大量新鲜空气后便会迅速重新燃起火焰,这样便会促使火势在短时间内更加猛烈地燃烧起来,给扑救工作增加难度。

三、仓库火灾的扑救对策

(一)火情侦察

羽绒厂仓库一旦发生火灾,首先必须把火场情况了解清楚,以便科学制定灭火战斗方案,合理使用灭火参战力量。火情侦察分为火灾初期侦查和火灾在进行火灾初期火情侦察时,主要了解以下几点侦查:

1、在进行火灾初期火情侦察时,主要了解以下几点:

a、火点部位及火区面积,火势蔓延的主要方向及范围;

b、有无被困人员及其所在位置;

c、仓库内有无防火分隔物,能否被利用;

2、在进行火灾猛烈阶段火情侦察时,除了解以上这些情况外还需了解以下几点:

a、灭火进攻路线和可以利用的地形地物条件;

b、有无通风孔洞或导热性能良好的金属管线突起楼板和墙壁;

c、仓库内有无消防设施及其完好

情况,有无消防储水池及其储水量等。

(二)控制火区与消灭火势

在火情侦察的基础上,根据火场当时的情况和到场力量的多少,按先控制、后消灭的战术原则,应先从控制火势开始,在控制的基础再将火势逐步消灭。

1、堵截蔓延

仓库发生火灾,会不同程度地向四周发展蔓延。这其中必有一个是火势蔓延的主要

方向,指挥员应将主要力量首先部署在火势蔓延的主要方向上,以有效地堵截火势,控制其发展和蔓延。扑救这类火灾的关键在于能否有效地切断火势的横向蔓延,控制住火势继续发展。

2、及时排除障碍,提高进攻速度。

根据钢结构结构建筑的羽绒厂仓库起火后的特点,如不及时采取措施,烟雾能在短时间内沿通风管道、走道、楼梯及其他途径迅速蔓延,并扩散到整个车间及毗邻车间。这样,就会给战斗员造成内攻的难度,加之道路堵塞,地形因烟雾不能看清,难以寻找到灭火通道,难以发现进攻方向。所以可组织力量破拆,打通道路,打开窗户及其他一切可利用出口,使其尽快消除,从而发现火点,明确进攻目标,提高战斗员进攻速度,从而达到迅速扑灭火灾的目的。

3、选择正确进攻方向,实施全面防御。

在充满浓烟的大面积仓库内组织扑救火灾,往往因火情不明而急于盲目出水扑救,造成无效出水,贻误战机,所以消防中队到达火场后,一定要查清起火部位,选择正确的进攻方向。与此同时,为了防止火势蔓延,除了加强战斗力外,还要实施全面防御的战术方法,有效控制火势向四周蔓延。

4、灵活地运用灭火战术。

在扑救羽绒厂仓库火灾时,应根据火灾特点,灵活地运用灭火战术。在进行内部强攻,深入突破、左右合击、分割围歼、逐片消灭等战术措施时,要,注意通风途径火的蔓延,做好外围的保护措施,防火出现火势蔓延到其他方面,尽量把火灾损失减少到最低程度。

(三)疏散与保护物资。

由于仓库属物资大量集中单位,为尽量减少这些物资在火灾中的损失,防止火势的蔓延,在整个灭火救援的过程中,要边组织火灾扑救,边疏散保护物资。当燃烧火势猛烈,到场力量较少,下风方向受火势威胁的物资易于搬运时,应将灭火力量主要用于掩护,组织一定人力物力在水枪掩护下将物资疏散出去;如受火势威胁的物资不易搬运,应利用苫布或覆盖物遮盖,有组织地进行保护。在组织疏散与保护物资的过程中,应事先组织好人力、车辆和其它运输工具 ,确定疏散的顺序、路线和方法,划出物资堆放点,并指定专人进行看守和保护。

四、一些单位的预防措施

1、成立安全生产工作领导小组。领导小组由单位法人代表任组长,专门负责企业的安全工作。并且由专人负责定期和不定期的安全检查,对检查不过关的单位、车间,除要求立即改正之外还对它们进行通报批评,并处以扣发和减少奖金等处罚。

2、成立急救应急小组,在发生突发情况时,现有急救小组在消防、医疗等单位到达前对受伤人员和所发生情况进行初步的处理,有效减少人员伤亡和财产损失。

3、定期进行火灾逃生演练。在调研过程中,我们同时了解到有些单位有很好的定期组织进行火灾逃生演练的传统。这样的活动对有效减少发生火灾时人员的伤亡提供了可能。

4、企业派专人负责防火工作,每天对厂区内的消防设施进行检查,确保所有的消防器材切实可用。

五、问题与思考

现在消防部门扑灭火灾大部分是在火灾的熄灭阶段进行的,对于如何在火灾发展阶段,尤其猛烈阶段对其进行有效的控制扑救是一大难题。这就需要我们对现有战术以及器材装备进行有效的革新。考虑到上述情况,我们中队通过对羽绒厂火灾的研究,对羽绒厂的实地考查,对器材以及灭火战术的研究讨论,初步形成了对器材装备革新的思路,并正通过日常训练进行测试和进一步的改进。

总之,任何事物的发展都有其规律,火灾的形成与发展也是如此。只要我们重视探讨研究、善于总结经验教训,了解羽绒厂的特点,就一定能掌握控制灭火战斗的主动权,从而取得灭火战斗的最终胜利。

火灾调查报告 篇8

火灾事故调查报告范本

XX年12月11日1时26分许,深圳市光明新区公明办事处根竹园社区,深圳市荣健农副产品贸易有限公司(以下简称荣健公司)下属的荣健农副产品批发市场(以下简称荣健市场)发生重大火灾事故,造成16人死亡、5人受伤,过火面积1290平方米,直接经济损失1781.2万元。

事故发生后,省委、省政府高度重视,省政府成立了深圳市1211重大火灾事故调查组(以下简称事故调查组),由省安全监管局牵头组织事故调查,省安全监管局局长黄晗任事故调查组组长,省监察厅、省公安厅、省安全监管局、省法制办、省总工会等部门和深圳市政府负责同志参加。事故调查组邀请了省人民检察院派员参加,并聘请专家组协助调查。

事故调查组通过现场勘验、调查取证、检测鉴定和专家论证,查明了事故发生的经过、直接原因和间接原因、人员伤亡和财产损失情况,认定了事故性质和责任,提出了对有关责任人员和责任单位的处理建议。同时,针对事故原因及暴露出的突出问题,提出了事故防范措施建议。近日,省政府批复同意了该起事故的调查报告,认定这起事故是一起违法搭建、消防安全责任不落实、管理不到位等原因造成的生产安全责任事故。现将有关事故调查和处理情况公开如下:

一、事故原因

(一)直接原因。

经现场勘验、调查取证、检测鉴定和专家论证,认定事故直接原因是荣健市场b区a栋a56号商铺西南角上方的自制冷藏室空气冷却器电源线路短路引燃商铺内可燃物蔓延成灾。

(二)间接原因。

1.荣健公司安全生产主体责任不落实。

(1)安全意识淡薄。荣健公司作为荣健市场建设、经营和管理单位,严重违反安全生产法律法规,为了自身经济利益而无视消防安全;法定代表人许日送在事故发生后,未能组织员工进行有效疏散和初起火灾扑救,反而擅自驾车离开现场逃往外地。

(2)违法建设经营荣健市场。荣健公司在荣健市场建设过程中未办理国土规划相关用地审批、报建手续,未经公安消防部门设计审核和消防验收以及开业前安全检查;违规搭建大量铁皮棚房,顶棚彩钢板大量使用聚氨酯泡沫,内部没有承重墙体和防火分隔,整体互相连通,导致燃烧时释放出大量有毒浓烟并迅速扩散,造成重大人员伤亡。

(3)安全生产责任不落实。荣健公司安全管理部门及安全管理人员不明确;日常消防安全检查不彻底,未能及时消除违规住人、用电隐患及消防设施不完善等事故隐患。

(4)用电安全管理混乱。荣健公司雇请不具备相应资质的人员违规布设电气线路,导致荣健市场存在室外路边低压电缆头制作不规范、敷设高度严重不足,且没有任何防护措施;整体配电干线、入户线敷设方式不符合规范要求;通讯电路与强电线路未分开敷设;电缆线任意接驳、浮拉、拖地、多线缠绕;电源线路绝缘破损、老化未及时进行更换;插座回路未独立安装剩余电流动作保护装置;保护接地线采用缠绕及钩挂方式等大量用电安全隐患。

(5)管理人员安全培训和应急管理不到位。荣健公司从未组织荣健市场相关人员进行安全用电及消防方面的培训;未按规范要求建设市场消防设施,未安装火灾紧急报警装置,商铺未设置紧急疏散出口,造成人员未能及时逃生。尤其是违规将荣健市场内消防栓锁闭,消防水管网总阀未调至最大状态,导致火灾发生后无法及时扑救初期火灾。

2.a56号秦晋果业商铺经营户消防安全责任不落实。

(1)消防安全意识淡薄。a56号商户未履行租赁合同和防火责任书,擅自改变商铺结构,大量使用彩钢板、木材等材料违规搭建阁楼,大量使用聚氨酯泡沫板保温隔热。未对存在的消防隐患进行排查整改消除,尤其是在周边商铺经常性地存在电线开关跳闸的情况下,没有引起警醒,及时整改存在的消防安全隐患。

(2)存在三合一问题。a56号商户无视消防法律法规要求,将经营、储存和居住场所合为一体,未采取有效防火分隔和消防安全技防措施。尤其是在相关监管部门开展消防安全大排查、大整治和违规住人专项整治后仍拒不拆除和迁出。

(3)违规安装自制冷藏室和配电线路。a56号商户用电安全意识淡薄;聘请无相关资质资格的人员使用铁皮层、聚氨酯泡沫保温层、压缩机、冷凝剂等设备、材料违规自制冷藏室;配电线路使用不阻燃管穿管,线路乱拉乱接;在自制冷藏室及电源线附近堆放可燃物及杂物或可能导致电源线发生机械损伤的物品;未规范安装漏电保护。

3.黄家威违法组装销售自制冷藏室。

黄家威违法组装自制冷藏室卖给a56商铺使用,并负责电线连接工作。经查,该自制冷藏室是一个无生产日期、无质量合格证和无生产厂家的三无产品,是引发事故的主要因素。

4.深圳市公明根竹园股份合作公司(以下简称根竹园公司)出租场所消防安全责任不落实。

根竹园公司违法将未办理土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等手续、没有消防许可手续的土地及上盖建筑物出租给荣健公司建设经营市场。同时,根竹园公司未按照《深圳经济特区消防条例》和《深圳市人大常委会关于加强房屋租赁安全责任的决定》相关规定,对荣健公司擅自建设铁皮棚房行为实施有效监督,也未督促承租方及时整改消防安全隐患和向有关部门报告,未履行出租场所消防安全责任。

5.公安消防部门履行消防监督管理职责不力。

(1)XX年1月以前深圳市公安局消防支队原光明消防大队负责公明办事处的消防监督工作,该大队未认真履行职责,对辖区防火监督管理工作监管不力,在发现荣健市场未进行消防报建、验收便擅自经营的问题后,未按相关法律法规对该市场实施停产停业的行政处罚,未能有效消除荣健市场未经消防许可擅自经营的问题,工作严重失职。

(2)XX年1月以后深圳市公安局光明分局公明派出所负责辖区(含荣健市场)消防监督检查工作,在发现荣健市场未取得消防许可而擅自营业的情况下,未按相关法律法规作出处理,未能有效制止该市场消防违法行为和消除该市场长期存在的消防安全隐患问题,工作严重失职。

(3)深圳市公安局光明分局消防监督管理大队负责辖区消防监督检查的业务指导,对公明派出所业务指导不力,未能督促其严格依法实施监管、消除辖区内的重大消防安全隐患。

(4)深圳市公安局光明分局负责辖区消防监督检查指导工作,对公明派出所消防监督管理工作疏于监管。

6.土地监察及规划国土部门对违法建设和违法用地监管不力、指导督促不力。

(1)公明街道办事处执法队对荣健市场内违法建设和违法用地行为制止不力、查处拆除不力,对荣健市场内违法建设和违法用地规模不断扩大问题失管失控,工作严重失职。

(2)光明新区规划土地监察大队未认真履行辖区内规划地违法行为的日常督查职责,对荣健市场内长期存在的违建问题失察;对查违中队及公明办事处执法队开展市场违法用地和违法建设巡查检查和查处整改工作指导、督促不力。

(3)深圳市规划和国土资源委员会光明管理局未能正确履行职责,违规为荣健市场违法占用位于基本生态控制线内的部分国有未出让土地补办了临时用地手续。

7.环保部门对建设项目环保审批把关不严。

光明新区城市建设局为荣健市场违法占用辖区基本生态控制线内的国有未出让土地违法建设补办建设项目环境影响审查批复,存在审核把关不严问题。

8.深圳市市场监督管理局光明分局对荣健公司擅自变更登记事项监管不力。

深圳市市场监督管理局光明分局对于荣健公司擅自在其登记注册的住所外违法建设大面积铁皮棚房用于经营行为监管不力,日常巡查流于形式。

9.根竹园社区落实安全生产责任制不力。

根竹园社区片面强调增加社区收入而忽视安全生产,安全生产责任制落实不到位;未能严格督促辖区内市场严格落实消防安全和安全生产责任;个别干部涉嫌严重违纪违法,收受荣健公司老板许日送的巨额贿赂,为该公司违法建设等行为提供便利。

10.公明办事处存在消防安全监管等方面履职不到位问题。

(1)公明办事处对辖区消防安全工作组织领导不到位,对于辖区消防安全隐患排查整治不彻底,发现荣健市场存在消防安全隐患后没有跟踪整改;XX年3月至11月公明办事处在开展火灾隐患重点地区整治和XX年6月至9月在开展安全生产大检查专项行动中,部署工作针对性不强,监督检查措施不力,未能及时消除荣健市场存在的重大消防安全隐患问题;违规为荣健市场出具相关用地证明材料,并为荣健市场办理有关证照和规避违法建设查处,致使该市场存在大量违法建设。

(2)公明办事处消防安全委员会办公室未能认真履行工作职责,没有认真督促成员单位贯彻落实办事处消安委的工作部署;对荣健市场长期存在严重消防安全隐患的问题,没有组织协调各职能部门对荣健市场彻底整治;协调推进公明办事处消防安全网格化工作不到位;在XX年6月至9月开展的消防安全隐患排查整治专项行动验收过程中流于形式、走过场,排查隐患不彻底、整改不全面、监督检查不力。

(3)公明办事处安全生产委员会办公室没有切实履行安全生产综合督促协调职责;XX年1月接到光明新区安委办《关于加强光明新区荣健农副产品批发市场安全生产工作的通知》后,没有组织采取有效措施督促整治;在XX年6月至9月的安全生产大检查专项行动以及日常安全生产检查中,没有督促有关单位整治荣健市场长期存在的消防安全隐患。

火灾调查报告 篇9

一、事故概况

20**年**月**日12点50分,**公司**厂房电机短路起火。该位置系两面铁皮夹泡末的非阻燃材料,因高温作用,墙体内的泡末燃烧,高温拌发大量烟尘产生,引燃室内的地毯和木地板。

**公司**厂房车间本就是一个封闭的空间,**室又进一步形成一个更为封闭小空间,致使浓烟积蓄更多,对救援带来极大的阻挠。

20**年**月**5日12:55:28,**消防队接到报警电话,称**公司**厂房发生火灾。**消防队立即组织两车九人赶赴火灾现场,于12:57:32出b区大门;于12:58:57过a区大门;于12:59:25过a区二门;于12:59:34过a区地磅房;于12:59:40过a区**部电工班门口;于12:59:54过**厂房门口并到达火灾现场。

到场后,由于室内烟雾非常浓,起火点与起火物质均不明确,又被该分厂人员告知用水施救会损坏设备,针对此情况,消防人员采用灭火器实施救援。在使用大量灭火器无效的情况下,经现场请示温总,立即使用水进行施救,在尽量保证设备的情况下于13:27分左右将火扑灭。在明火扑灭后,江津消防支队德感中队13:30分左右也到达了现场,他们立即使用专业排烟设备进行排烟,通过较长时间的排烟,顺利将室内烟雾排空,使得此次火灾事故得以成功处置,并将财产损失降到最低。

事后,我队对火灾现场进行了初步勘察,从火灾现场痕迹来看,有可能是该厂房旁的空气压缩机过热发生故障造成电气线路短路起火,并引燃地面油污和隔热层里的泡沫,且现场可能工作人员缺位,未能及时发现火情,从而造成了火势的蔓延、扩大。

同时,通过此次火灾事故,我们也要从中吸取教训,各单位对各类电气设施,特别是重点部位和死角的电气设施要加大检查力度,及时发现和排除隐患。作为我们职能部门,也需要加大对各单位的督促、检查、考核力度,共同努力,确保公司的生产安全。

二、事故原因分析

(一)起火原因

火灾救援后,我队对火灾现场进行了初步勘察,从火灾现场痕迹来看,基本可以确定是该厂房旁的空气压缩机过热,发生故障造成电气线路短路起火。在**室当班工作人员***部测试组****同志的证词材料中,也提到是5月5日12点50分左右,我到达p300仪器室门口时听到有异响,马上去查看,看到空压机起很大的火。

(二)火灾扩大的原因

1、火灾未能及时发现

由于是大功率电器设备短路起火,温度应该很高,高温引燃地面油污和隔热层里的泡沫,且现场工作人员缺位。p300仪器室当班工作人员***部测试组谢武俊的证词材料中,也提到是**月**日12点50分左右,我到达p300仪器室门口时听到有异响,马上去查看可以说明他是在12:50左右到达现场,其真正起火时间现场并没有任何人。由于未能及时发现火情,从而造成了火势的蔓延、扩大。

2、火灾现场的建筑材料违反消防要求

从火灾现场来看,其建筑材料是以双层薄铁皮加聚氨酯泡沫保温材料,这种材料严重不能阻燃,并且一遇见高温就能融化、自燃并伴生浓烟。

生产现场铺设地毯也不符合消防安全规定。类似这样多油雾的磨齿间内,空气中的油雾浓度相对较大,铺设地毯不利于消防安全。

3、建筑结构违反消防要求

无消防通道,无通风口,完全在半密闭的恒温间内,再次密闭成一单独空间。这样的建筑形式导致内部空气不能有效流通,高温后极可能引起易燃物质自燃,并有毒烟雾不能及时、有效、快速排出,容易造成人员窒息伤亡。

三、起火部位起火点的认定

1、据查,**室当班工作人员***部测试组****同志的证词材料中,提到是**月**日12点50分左右,我到达**室门口时听到有异响,马上去查看,看到空压机起很大的火,我立即关闭附近电源。

2、经过现场勘察,可以确认**机的电机部分已经完全烧毁、融化;相邻的电路设施也是完全烧毁。

3、空气压缩机邻近的铁皮墙面油漆与其他过火地方的墙面油漆完全不一样。是一种重度烧毁的迹象。

4、由**机至平台,一路过火迹象明显。

基于以上原因,可以认定**公司**火灾事故起火点为:**室后,**机起火。

火灾调查报告 篇10

(一)直接原因。

经现场勘验、调查取证、检测鉴定和专家论证,认定事故直接原因是xx市场b区a栋a56号商铺西南角上方的自制冷藏室空气冷却器电源线路短路引燃商铺内可燃物蔓延成灾。

(二)间接原因。

1.xx公司安全生产主体责任不落实。

(1)安全意识淡薄。xx公司作为xx市场建设、经营和管理单位,严重违反安全生产法律法规,为了自身经济利益而无视消防安全;法定代表人许日送在事故发生后,未能组织员工进行有效疏散和初起火灾扑救,反而擅自驾车离开现场逃往外地。

(2)违法建设经营xx市场。xx公司在xx市场建设过程中未办理国土规划相关用地审批、报建手续,未经公安消防部门设计审核和消防验收以及开业前安全检查;违规搭建大量铁皮棚房,顶棚彩钢板大量使用聚氨酯泡沫,内部没有承重墙体和防火分隔,整体互相连通,导致燃烧时释放出大量有毒浓烟并迅速扩散,造成重大人员伤亡。

(3)安全生产责任不落实。xx公司安全管理部门及安全管理人员不明确;日常消防安全检查不彻底,未能及时消除违规住人、用电隐患及消防设施不完善等事故隐患。

(4)用电安全管理混乱。xx公司雇请不具备相应资质的人员违规布设电气线路,导致xx市场存在室外路边低压电缆头制作不规范、敷设高度严重不足,且没有任何防护措施;整体配电干线、入户线敷设方式不符合规范要求;通讯电路与强电线路未分开敷设;电缆线任意接驳、浮拉、拖地、多线缠绕;电源线路绝缘破损、老化未及时进行更换;插座回路未独立安装剩余电流动作保护装置;保护接地线采用缠绕及钩挂方式等大量用电安全隐患。

(5)管理人员安全培训和应急管理不到位。xx公司从未组织xx市场相关人员进行安全用电及消防方面的培训;未按规范要求建设市场消防设施,未安装火灾紧急报警装置,商铺未设置紧急疏散出口,造成人员未能及时逃生。尤其是违规将xx市场内消防栓锁闭,消防水管网总阀未调至最大状态,导致火灾发生后无法及时扑救初期火灾。

2.a56号秦晋果业商铺经营户消防安全责任不落实。

(1)消防安全意识淡薄。a56号商户未履行租赁合同和防火责任书,擅自改变商铺结构,大量使用彩钢板、木材等材料违规搭建阁楼,大量使用聚氨酯泡沫板保温隔热。未对存在的消防隐患进行排查整改消除,尤其是在周边商铺经常性地存在电线开关“跳闸”的情况下,没有引起警醒,及时整改存在的消防安全隐患。

(2)存在“三合一”问题。a56号商户无视消防法律法规要求,将经营、储存和居住场所合为一体,未采取有效防火分隔和消防安全技防措施。尤其是在相关监管部门开展消防安全大排查、大整治和违规住人专项整治后仍拒不拆除和迁出。

(3)违规安装自制冷藏室和配电线路。a56号商户用电安全意识淡薄;聘请无相关资质资格的人员使用铁皮层、聚氨酯泡沫保温层、压缩机、冷凝剂等设备、材料违规自制冷藏室;配电线路使用不阻燃管穿管,线路乱拉乱接;在自制冷藏室及电源线附近堆放可燃物及杂物或可能导致电源线发生机械损伤的物品;未规范安装漏电保护。

3.黄家威违法组装销售自制冷藏室。

黄家威违法组装自制冷藏室卖给a56商铺使用,并负责电线连接工作。经查,该自制冷藏室是一个无生产日期、无质量合格证和无生产厂家的“三无”产品,是引发事故的主要因素。

4.深圳市公明根竹园股份合作公司(以下简称根竹园公司)出租场所消防安全责任不落实。

根竹园公司违法将未办理土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等手续、没有消防许可手续的土地及上盖建筑物出租给xx公司建设经营市场。同时,根竹园公司未按照《深圳经济特区消防条例》和《深圳市人大常委会关于加强房屋租赁安全责任的决定》相关规定,对xx公司擅自建设铁皮棚房行为实施有效监督,也未督促承租方及时整改消防安全隐患和向有关部门报告,未履行出租场所消防安全责任。

5.公安消防部门履行消防监督管理职责不力。

(1)XX年1月以前深圳市公安局消防支队原光明消防大队负责公明办事处的消防监督工作,该大队未认真履行职责,对辖区防火监督管理工作监管不力,在发现xx市场未进行消防报建、验收便擅自经营的问题后,未按相关法律法规对该市场实施停产停业的行政处罚,未能有效消除xx市场未经消防许可擅自经营的问题,工作严重失职。

(2)XX年1月以后深圳市公安局光明分局公明派出所负责辖区(含xx市场)消防监督检查工作,在发现xx市场未取得消防许可而擅自营业的情况下,未按相关法律法规作出处理,未能有效制止该市场消防违法行为和消除该市场长期存在的消防安全隐患问题,工作严重失职。

(3)深圳市公安局光明分局消防监督管理大队负责辖区消防监督检查的业务指导,对公明派出所业务指导不力,未能督促其严格依法实施监管、消除辖区内的重大消防安全隐患。

(4)深圳市公安局光明分局负责辖区消防监督检查指导工作,对公明派出所消防监督管理工作疏于监管。

6.土地监察及规划国土部门对违法建设和违法用地监管不力、指导督促不力。

(1)公明街道办事处执法队对xx市场内违法建设和违法用地行为制止不力、查处拆除不力,对xx市场内违法建设和违法用地规模不断扩大问题失管失控,工作严重失职。

(2)光明新区规划土地监察队未认真履行辖区内规划地违法行为的日常督查职责,对xx市场内长期存在的违建问题失察;对查违中队及公明办事处执法队开展市场违法用地和违法建设巡查检查和查处整改工作指导、督促不力。

(3)深圳市规划和国土资源委员会光明管理局未能正确履行职责,违规为xx市场违法占用位于基本生态控制线内的部分国有未出让土地补办了临时用地手续。

7.环保部门对建设项目环保审批把关不严。

光明新区城市建设局为xx市场违法占用辖区基本生态控制线内的国有未出让土地违法建设补办建设项目环境影响审查批复,存在审核把关不严问题。

8.深圳市市场监督管理局光明分局对xx公司擅自变更登记事项监管不力。

深圳市市场监督管理局光明分局对于xx公司擅自在其登记注册的住所外违法建设大面积铁皮棚房用于经营行为监管不力,日常巡查流于形式。

9.根竹园社区落实安全生产责任制不力。

根竹园社区片面强调增加社区收入而忽视安全生产,安全生产责任制落实不到位;未能严格督促辖区内市场严格落实消防安全和安全生产责任;个别干部涉嫌严重违纪违法,收受xx公司老板许日送的巨额贿赂,为该公司违法建设等行为提供便利。

10.公明办事处存在消防安全监管等方面履职不到位问题。

(1)公明办事处对辖区消防安全工作组织领导不到位,对于辖区消防安全隐患排查整治不彻底,发现xx市场存在消防安全隐患后没有跟踪整改;XX年3月至11月公明办事处在开展火灾隐患重点地区整治和XX年6月至9月在开展安全生产大检查专项行动中,部署工作针对性不强,监督检查措施不力,未能及时消除xx市场存在的重大消防安全隐患问题;违规为xx市场出具相关用地证明材料,并为xx市场办理有关证照和规避违法建设查处,致使该市场存在大量违法建设。

(2)公明办事处消防安全委员会办公室未能认真履行工作职责,没有认真督促成员单位贯彻落实办事处消安委的工作部署;对xx市场长期存在严重消防安全隐患的问题,没有组织协调各职能部门对xx市场彻底整治;协调推进公明办事处消防安全网格化工作不到位;在XX年6月至9月开展的消防安全隐患排查整治专项行动验收过程中流于形式、走过场,排查隐患不彻底、整改不全面、监督检查不力。

(3)公明办事处安全生产委员会办公室没有切实履行安全生产综合督促协调职责;XX年1月接到光明新区安委办《关于加强光明新区xx农副产品批发市场安全生产工作的通知》后,没有组织采取有效措施督促整治;在XX年6月至9月的安全生产大检查专项行动以及日常安全生产检查中,没有督促有关单位整治xx市场长期存在的消防安全隐患。

火灾调查报告 篇11

XX年12月11日1时26分许,深圳市光明新区公明办事处根竹园社区,深圳市荣健农副产品贸易有限公司(以下简称荣健公司)下属的荣健农副产品批发市场(以下简称荣健市场)发生重大火灾事故,造成16人死亡、5人受伤,过火面积1290平方米,直接经济损失1781.2万元。

事故发生后,省委、省政府高度重视,省政府成立了深圳市“12·11”重大火灾事故调查组(以下简称事故调查组),由省安全监管局牵头组织事故调查,省安全监管局局长黄晗任事故调查组组长,省监察厅、省公安厅、省安全监管局、省法制办、省总工会等部门和政府负责同志参加。事故调查组邀请了省人民检察院派员参加,并聘请专家组协助调查。

事故调查组通过现场勘验、调查取证、检测鉴定和专家论证,查明了事故发生的经过、直接原因和间接原因、人员伤亡和财产损失情况,认定了事故性质和责任,提出了对有关责任人员和责任单位的处理建议。同时,针对事故原因及暴露出的突出问题,提出了事故防范措施建议。近日,省政府批复同意了该起事故的调查报告,认定这起事故是一起违法搭建、消防安全责任不落实、管理不到位等原因造成的生产安全责任事故。现将有关事故调查和处理情况公开如下:

一、事故原因

(一)直接原因。

经现场勘验、调查取证、检测鉴定和专家论证,认定事故直接原因是荣健市场b区a栋a56号商铺西南角上方的自制冷藏室空气冷却器电源线路短路引燃商铺内可燃物蔓延成灾。

(二)间接原因。

1.荣健公司安全生产主体责任不落实。

(1)安全意识淡薄。荣健公司作为荣健市场建设、经营和管理单位,严重违反安全生产法律法规,为了自身经济利益而无视消防安全;法定代表人许日送在事故发生后,未能组织员工进行有效疏散和初起火灾扑救,反而擅自驾车离开现场逃往外地。

(2)违法建设经营荣健市场。荣健公司在荣健市场建设过程中未办理国土规划相关用地审批、报建手续,未经公安消防部门设计审核和消防验收以及开业前安全检查;违规搭建大量铁皮棚房,顶棚彩钢板大量使用聚氨酯泡沫,内部没有承重墙体和防火分隔,整体互相连通,导致燃烧时释放出大量有毒浓烟并迅速扩散,造成重大人员伤亡。

(3)安全生产责任不落实。荣健公司安全管理部门及安全管理人员不明确;日常消防安全检查不彻底,未能及时消除违规住人、用电隐患及消防设施不完善等事故隐患。

(4)用电安全管理混乱。荣健公司雇请不具备相应资质的人员违规布设电气线路,导致荣健市场存在室外路边低压电缆头制作不规范、敷设高度严重不足,且没有任何防护措施;整体配电干线、入户线敷设方式不符合规范要求;通讯电路与强电线路未分开敷设;电缆线任意接驳、浮拉、拖地、多线缠绕;电源线路绝缘破损、老化未及时进行更换;插座回路未独立安装剩余电流动作保护装置;保护接地线采用缠绕及钩挂方式等大量用电安全隐患。

(5)管理人员安全培训和应急管理不到位。荣健公司从未组织荣健市场相关人员进行安全用电及消防方面的培训;未按规范要求建设市场消防设施,未安装火灾紧急报警装置,商铺未设置紧急疏散出口,造成人员未能及时逃生。尤其是违规将荣健市场内消防栓锁闭,消防水管网总阀未调至最大状态,导致火灾发生后无法及时扑救初期火灾。

2.a56号秦晋果业商铺经营户消防安全责任不落实。

(1)消防安全意识淡薄。a56号商户未履行租赁合同和防火责任书,擅自改变商铺结构,大量使用彩钢板、木材等材料违规搭建阁楼,大量使用聚氨酯泡沫板保温隔热。未对存在的消防隐患进行排查整改消除,尤其是在周边商铺经常性地存在电线开关“跳闸”的情况下,没有引起警醒,及时整改存在的消防安全隐患。 。

深圳市市场监督管理局光明分局对于荣健公司擅自在其登记注册的住所外违法建设大面积铁皮棚房用于经营行为监管不力,日常巡查流于形式。

9.根竹园社区落实安全生产责任制不力。

根竹园社区片面强调增加社区收入而忽视安全生产,安全生产责任制落实不到位;未能严格督促辖区内市场严格落实消防安全和安全生产责任;个别干部涉嫌严重违纪违法,收受荣健公司老板许日送的巨额贿赂,为该公司违法建设等行为提供便利。

10.公明办事处存在消防安全监管等方面履职不到位问题。

(1)公明办事处对辖区消防安全工作组织领导不到位,对于辖区消防安全隐患排查整治不彻底,发现荣健市场存在消防安全隐患后没有跟踪整改;XX年3月至11月公明办事处在开展火灾隐患重点地区整治和XX年6月至9月在开展安全生产大检查专项行动中,部署工作针对性不强,监督检查措施不力,未能及时消除荣健市场存在的重大消防安全隐患问题;违规为荣健市场出具相关用地证明材料,并为荣健市场办理有关证照和规避违法建设查处,致使该市场存在大量违法建设。

(2)公明办事处消防安全委员会办公室未能认真履行工作职责,没有认真督促成员单位贯彻落实办事处消安委的工作部署;对荣健市场长期存在严重消防安全隐患的问题,没有组织协调各职能部门对荣健市场彻底整治;协调推进公明办事处消防安全网格化工作不到位;在XX年6月至9月开展的消防安全隐患排查整治专项行动验收过程中流于形式、走过场,排查隐患不彻底、整改不全面、监督检查不力。

(3)公明办事处安全生产委员会办公室没有切实履行安全生产综合督促协调职责;XX年1月接到光明新区安委办《关于加强光明新区荣健农副产品批发市场安全生产工作的通知》后,没有组织采取有效措施督促整治;在XX年6月至9月的安全生产大检查专项行动以及日常安全生产检查中,没有督促有关单位整治荣健市场长期存在的消防安全隐患。

火灾调查报告 篇12

根据《中华共和国森林法》、《中华共和国森林法实施条例》、《关于在全市开展森林防火工作的通知》和《关于开展xx年全国森林消防安全专项调查的通知》等有关要求,我局认真组织学习和宣传有关森林火灾的相关法律法规和文件精神,认真开展“查违章、保安全、促发展”的专项行动。现将调查情况汇报如下:

一、认真组织,精心部署,积极开展森林火灾隐患排查工作

按照《山西省森林防火工作领导小组关于开展森林防火专项调查工作的通知》精神,我局结合我县实际,制定了《山西省森林消防工作领导小组办公室及相关事项通知》。

二、采取多种形式,积极开展森林火灾隐患排查工作

一是加强宣传和普及了森林防火知识,充分认识森林防火的重要性。二是组织专人负责对我县森林防火情况的宣传和指导。三是组织人员在各县市场进行森林防火宣传。四是积极参加了市委、市、市森防部门组织的森林防火知识培训。五是组织人员到各县市场进行森林消防宣传和宣传。六是加强对我县森林火灾危险地区的森林火灾危险性的识别及管控。七是在我县森林火灾发生时,积极向县委、县汇报我县森林消防工作中存在的问题和隐患,争取县委、县和县民政局领导的支持和帮助。

四、采取多种形式,加强了森林防火宣传

为了加大宣传力度,在全县各乡镇、各乡镇和部门内部进行森林防火知识宣传,我局采取多种形式在县城内广泛开展宣传,通过悬挂宣传横幅,张贴标语、发送短信、印发宣传资料等形式开展森林防火宣传。

通过采取多种形式,大力普及森林防火知识。

五、采取多种形式,广泛宣传森林防火的重大意义

通过采取多种形式广泛宣传森林防火重要性,提高了群众防范森林火灾意识。在今后的工作中我局将在县委、县的领导下,以为指导,以创建森林防火示范县为契机,努力抓好森林防火工作,为我县经济建设、社会稳定发展作出更大的贡献。

火灾调查报告 篇13

我局认真贯彻落实《森林防火条例》,坚持预防为主、防治结合、加强教育、群防群治的原则,把森林消防工作作为森林火灾事故调查的重要内容,认真做好森林火灾隐患的排查和整治。通过全局干警的共同努力、共同努力,我县森林火灾发生率为2.449%,火灾发生人数为12.5659人,占森林火灾发生总量的9.54%,火灾发生面积4.13万亩,火灾发生率为0.4936%,比去年同期下降了2.62个百分点。

为切实增强广大和群众森林安全意识,我局组建了森林火灾应急救援小分队,由县森林防火指委员会副主任担任组长,各乡镇森林防火指委员会成员单位负责人、森林火灾应急救援小分队成员、森林防火指战员等为成员单位。并组建了森林防火指挥小分队,实行了专人负责,专款专用、专款专用。在防火期间,我镇森林火灾发生面积为5.72万亩,火灾发生率为2.67472.43/13394.35,比去年同期下降了7.54775.45%;在发生火灾的时间节点安排在森林防火指挥小分队,实行了专款专用,专款专用,并对发生的火灾及时向各乡镇森林防火指委员会报告,及时上报火灾发生的有关情况。

通过森林防火工作的开展,我县森林火灾事故的呈现态势良好、蔓延趋势明显。今后我们将继续加强对森林防火工作的监管,进一步加大森林防火工作的监管力度,确保森林防火安全。

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